【正文】 論戰(zhàn)線的魯迅 。 中國（上海）的樓市拒絕投機(jī)。同時(shí)要加大和完善保障住宅的建設(shè)，要推行自住房（應(yīng)優(yōu)惠利率和契稅）和投資房的差別政策（可考慮恢復(fù)混合型外銷房），使 “ 人人享有適當(dāng)?shù)淖≌?” 、 “ 人人居者有其屋 ” 。 上海土地面積占全國 %， 常住人口占全國 %左右 ， 上海人均土地面積 ， 只相當(dāng)于全國平均水平的 1/20， 上海人均耕地 ， 相當(dāng)全國平均 1/5， 聯(lián)合國警戒線 ） 。 中國上海要控制人口數(shù)量 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該 “ 涓涓細(xì)流般細(xì)水長流 ” 、 走內(nèi)涵集約化的道路 。 “ GDP”與 “ GNP”（ 在中國制造 ？ 還是中國制造 ？ ） 立足于國情、市情 我們更應(yīng)該本著對歷史、子孫和未來負(fù)責(zé)的精神，給未來 “ 世界級城市和世界級人口 ” 留下足夠的空間資源，子孫比我們更聰明。 真正做到 “ 功在當(dāng)代， 蔭及子孫、 利在千秋 ” 。 嚴(yán)格土地管理，進(jìn)一步完善土地管理體制 （ 1） 土地被濫用是本輪投資增長過快的最重要誘因 。 土地資產(chǎn)作為城市最大的 、 價(jià)值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素 ， 幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口 ， 各地又幾乎同時(shí)把房地產(chǎn)作為各自的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè) 。 新一輪的土地 “ 圈地運(yùn)動 ” 方興未艾，土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要資金來源 。（自 20世紀(jì) 80年代末以來，即使作最保守的估計(jì)，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失 每年也達(dá) 100億以上 ）。違法主體是各級政府！ （ 2）、完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足中低階層住房需求 中低價(jià)房是未來住宅消費(fèi)的主導(dǎo)，這是國情、民情所決定的。政政府 多造些 “ 價(jià)格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美 ” 的中低價(jià)房，使廣大中低收入階層能真正 “ 安居樂業(yè) ” （ 70、 90） 。 通過稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來提高困難家庭改善住房的能力（ “ 租售并舉 ” ——現(xiàn)租賃市場猶如自由市場）。 香港 “ 蜂窩 ” 住宅（一） 香港 “ 蜂窩 ” 住宅（二） 香港 “ 蜂窩 ” 住宅（三） 土地出讓一律按 “ 三公 ” 原則實(shí)行招投標(biāo)、拍賣制度，向公平的拍賣方向發(fā)展，防止土地市場的炒作和國有資產(chǎn)的流失。 對土地遺留問題的處理， 建議政府出臺的相關(guān)法律、政策要規(guī)范運(yùn)作，要有約束性嚴(yán)肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實(shí)現(xiàn)政府對土地的壟斷，政府當(dāng)前最重要的一件事就是要收緊土地的口子，該收回的堅(jiān)決收回，該拍賣的堅(jiān)決拍賣，對長期閑置土地采取 “ 贖買 ” 政策，讓土地回到真正有實(shí)力、真正需要土地干實(shí)事的開發(fā)商手中。 “ 土地財(cái)政必須淡出 ” 。但住宅產(chǎn)業(yè)就其本身而言，在我國還是一個年輕的行業(yè)，在住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住宅保障體系方面的法律、法規(guī)建設(shè)還很不完善，《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對最大標(biāo)的的商品房不適用，在土地管理、房地產(chǎn)交易及房屋中介管理方面還存在大量違法、有法不依及執(zhí)法不嚴(yán)的情況，廣大住房消費(fèi)者在權(quán)益保護(hù)方面明顯處于弱勢。 加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 現(xiàn)在 “ 千軍萬馬過獨(dú)木橋 ” 搞房地產(chǎn)說明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚處低級階段，房地產(chǎn)的火爆是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特殊產(chǎn)物，不能為GDP而搞房地產(chǎn)。消費(fèi)、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，會造成 “ 擠出效應(yīng) ” 即表現(xiàn)為其他消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價(jià)以外其他商品價(jià)格均下跌、國民經(jīng)濟(jì)仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。 房地產(chǎn)的困惑是體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和執(zhí)政能力的困惑。 當(dāng)前上海樓市存在問題 傳統(tǒng)增長方式走到盡頭 （ 第三次思想解放 ） ， 通脹通縮交織 ， 過熱資源不足 ， 過冷投資消費(fèi)不足 ， 股市 、 財(cái)富縮水 、 就業(yè)不穩(wěn)影響樓市 。 2021年住房供求趨于平衡且供會略大于求 。 房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理 。 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致國際熱錢的撤離 ！ （ 退租和甩賣 ） 樓市的市場風(fēng)險(xiǎn)在積聚 。 中介關(guān)門 、 打折 、 退房門 （ 萬科金色雅筑 、 1/7欄目 ） 。這也是自 8月份以來房價(jià)第四個月環(huán)比下降 ， 且下降幅度有擴(kuò)大趨勢 ， 此前 3月環(huán)比下降分別為%、 %和 %。商品房銷售額 19261億元 ， 同比下降 %；其中 ， 商品住宅銷售額下降 %。 其中 ， 空置商品住宅 7084萬平方米 ， 同比增長 %， 增幅提高 。 在房地產(chǎn)及整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的敏感期，建議消費(fèi)者必須密切注意當(dāng)前的政策（含住房保障、動遷、信貸、首付和稅收政策）、利率和經(jīng)濟(jì)形勢（含物價(jià)、就業(yè)收入、住宅供需、租金）的變化，密切注意樓市的供需變化，并結(jié)合每個家庭的具體情況（資金、年齡、人口、就業(yè)、交通環(huán)境、教育、醫(yī)療、心態(tài)、心理預(yù)期等），多看少動、勤做 “ 功課 ” 、貨比三家；靜觀其變、擇機(jī)入市。切忌高位追漲 “ 吃套 ” ，近來樓市開盤開發(fā)商往往采取價(jià)格 “ 一步到位 ”的方式，短期內(nèi)上升空間已被封殺。此輪中國房地產(chǎn)調(diào)整可謂序幕剛拉開，博弈剛開始并將呈膠著狀態(tài)，樓市大起不落孕育巨大風(fēng)險(xiǎn)，這次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)誰都不能熟視無睹，不宜匆忙進(jìn)場 。 房價(jià)上漲對這部分人傷害最大（買與不買都是風(fēng)險(xiǎn)）。 以保持正的現(xiàn)金流為佳，還待已不超過收入的 50%為宜。 置換是個不錯的選擇！ 廣大的動遷居民，由于是 “ 無房一族 ” ，近兩年又處動遷高峰期，其買房具有明顯的 “ 同步 ” 及 “ 整齊劃一 ” 特征，表現(xiàn)為適合動遷居民的低價(jià)房及 “ 二手房 ” 價(jià)格相對堅(jiān)挺，建議以實(shí)物動遷為主，當(dāng)然足購資金的補(bǔ)償也是不錯的，但市場要熟悉、動作要快。 廣大工薪階層在房屋買賣過程中，信息集取方面處于相對弱勢，在法律還不完善的情況下，買房應(yīng)盡量選擇現(xiàn)房（避免爛尾樓） ， “ 眼見為實(shí) ”嘛，期房火爆是賣方市場、是市場不成熟時(shí)期特有的產(chǎn)物。 從投資意義上講 “ 不漲就是跌、小漲也意味著跌 ” 。任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，不可能沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資，樓市也不例外，上世紀(jì) 90年代日本及香港、臺灣地區(qū)、我國東南沿海（包括上海）都曾遭到過樓市重創(chuàng)的教訓(xùn)（ “ 負(fù)資產(chǎn)階層 ” ，日本及香港、臺灣地區(qū)的樓市購買者至今仍深套其中，最高樓價(jià)跌幅達(dá) 60%以上），廣大投資者要有風(fēng)險(xiǎn)意識，要掌握好波段，順勢而為。房價(jià)租售比不合理。但需指出，現(xiàn)在樓市的投資、投機(jī)客大增（上海樓市普遍在 3040%左右、個別高價(jià)樓盤的投資比例高達(dá) 7080%，空住率奇高），它是虛擬需求而不是真實(shí)需求，一旦形勢逆轉(zhuǎn)虛擬的需求就會變成新的供給，土地的供應(yīng)也相當(dāng)充沛，大量投機(jī)、投資客拋盤的就會涌出（營業(yè)稅 2年，拋盤增加， 有錢人掌握話語權(quán) ），例： “ 中遠(yuǎn)兩灣城 ” 群租戶達(dá) 950戶（約 10萬平方米）， “ 圍城 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重。 09年仍不是買房好時(shí)機(jī)（央視） 長期來看，房地產(chǎn)無疑是上漲的（廢話）！但過程應(yīng)該是有起伏的。 對開發(fā)商的建議 第一 ， 適應(yīng)市場 ！ 適應(yīng)規(guī)律 ！ 保增長不是保高房價(jià) ！ “ 以房為綱 ” 、 高房價(jià)難以為繼 ！ 中央經(jīng)濟(jì)重心已轉(zhuǎn)移 ， 住房建設(shè)的重心也已轉(zhuǎn)移到保障住房 、 民生住房上面 ， 必須要認(rèn)清形勢 ！ 開發(fā)商也是政府棋盤上的一個棋子 ！ 也要小心 ！ 第二 ， 房地產(chǎn)行業(yè)必須走內(nèi)含式的發(fā)展道路 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的 “ 重組兼并 、 重組轉(zhuǎn)型 、 優(yōu)勝劣態(tài) ” 勢在必然 ！ 中國房地產(chǎn)業(yè)必須也必然要 “ 瘦身 ” （ 6萬多家 ） ， 而且會相當(dāng)嚴(yán)酷和慘烈 ！ 該轉(zhuǎn)型的應(yīng)該早做準(zhǔn)備 （ 養(yǎng)雞 、 養(yǎng)豬 ？ 該干什么就干什么 ） ， “ 明天會更好 ， 但你必須能過得了今天晚上 ” ！ 第三、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式和體制，努力提高住房的科技含量、整體質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效率，創(chuàng)造真正價(jià)格和價(jià)值相符的、適銷對路的商品住房，才能真正做行業(yè)的 “ 百年老店 ” ！當(dāng)前，配合中央 “ 積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ” （橄欖枝），適度降價(jià)是一個雙贏和明智的選擇和出路 ！ 小結(jié) 中國樓市完全違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律和 “ 自然 ” 規(guī)律！房改 10年來，中國樓市似乎進(jìn)入了 “ 赤道幾內(nèi)亞 ” ——四季長夏！一路高歌猛進(jìn)！全然 “ 忘記 ” 了樓市也有 “ 春、夏、秋、冬 ” ，中國樓市在強(qiáng)大 “ 房地產(chǎn)勢力 ” 的干預(yù)和 “ 精心 ” 呵護(hù)下一直拒絕進(jìn)入冬天，但是當(dāng)下的樓市冬天可能是一個秋后總算帳！這個冬天可能比較復(fù)雜而漫長！ 中國房地產(chǎn) “ 贏 ” 了暴利和 GDP，輸了道義和信任！ 2021年中國樓市總體穩(wěn)中有降！ 09年仍不是買房好時(shí)機(jī)！ “ 假傳萬卷書，真?zhèn)饕痪湓?” 觀望是最優(yōu)選擇！ 怎樣尋找 “ 看漲型 ” 物業(yè) 所謂的 “ 看漲型 ” 物業(yè)是相對不是絕對的，是因人而宜的。 房價(jià)租售比高于或等于銀行貸款（商鋪）。 良好的心態(tài)、心理承受能力和生活方式。 結(jié)束語 用幾個歌名來結(jié)束我今天的演講（房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來） 。 現(xiàn)在 ——“讓我歡喜讓我憂 ” 。 “ 無言的結(jié)局 ” 。