【正文】 [當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)界出現(xiàn)了一場(chǎng)巨大的利益博弈，博弈的雙方無(wú)非是開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)和投機(jī)資本利益集團(tuán)與消費(fèi)者利益集團(tuán)。圍繞著這場(chǎng)博弈，社會(huì)出現(xiàn)了種種不同的觀點(diǎn)和聲音，各種聲音無(wú)非是各個(gè)利益集團(tuán)的一面之詞。它們的本質(zhì)是：開(kāi)發(fā)商資本利益集團(tuán)和投機(jī)資本利益集團(tuán)要在這場(chǎng)博弈中攫取暴利，而消費(fèi)者利益集團(tuán)不能放任住房商品被資本利益集團(tuán)壟斷和盤(pán)剝。楊帆先生的文章是最代表消費(fèi)者利益集團(tuán)的理論，它從學(xué)術(shù)的深度論述了資本利益集團(tuán)通過(guò)制造泡沫來(lái)從中牟利的事實(shí)，其分析十分深刻。]泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控2005年7月25日內(nèi)容提要：本文從目前房地產(chǎn)的形勢(shì)與爭(zhēng)論出發(fā)，介紹了西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，馬克思的地租理論和索羅斯的市場(chǎng)非均衡觀，對(duì)他們關(guān)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和泡沫經(jīng)濟(jì)的理論，進(jìn)行了理論上的綜合；然后提出了一系列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行衡量，得出的結(jié)論是：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，并以極快的速度發(fā)展；在總結(jié)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提出綜合治理措施。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度壟斷性，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)手段不足以控制泡沫經(jīng)濟(jì)，而需要綜合治理，包括使用行政法律宣傳組織手段在內(nèi)，其性質(zhì)不是反對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而是克服壟斷，克服市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不均衡性和金融危機(jī)的內(nèi)生性。中央提出控制房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)三年，但房地產(chǎn)價(jià)格直線上升，迫使政策力度不斷加大力度，直至2005年5月11日七部委聯(lián)合下達(dá)通知，各地政府和房地產(chǎn)商也只承認(rèn)房?jī)r(jià)不再上升，竭力抗拒價(jià)格下降。 這是一次地方利益與中央的博弈。 如果半途而廢，不僅使泡沫繼續(xù)坐大，誘發(fā)金融與社會(huì)危機(jī)，而且將嚴(yán)重削弱中央的權(quán)威。再做什么對(duì)會(huì)受到既得利益集團(tuán)的抵抗。 必須維護(hù)中央政府權(quán)威，使用綜合手段， 堅(jiān)決擠出房地產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫尚未坐大；治理成本低損失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的問(wèn)題。一定要治出結(jié)果來(lái)，各地特別是上海，南昌，重慶，杭州的標(biāo)志性房?jī)r(jià)已經(jīng)上升一倍以上的，該回落上升幅度的50%； 平均價(jià)格水平應(yīng)該回落 2030%，到2003年的水平，以擠走投機(jī)資本，引入正常需求。以后還會(huì)再漲，還需要再打擊泡沫引入正常需求， 不斷堅(jiān)持下去，才能使中國(guó)房地產(chǎn)的潛在需求正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來(lái)，進(jìn)入長(zhǎng)期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。 關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非均衡 房地產(chǎn)泡沫 租售比 絕對(duì)地租銀行脆弱性 漲價(jià)預(yù)期一．目前房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢(shì)與爭(zhēng)論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有巨大的長(zhǎng)期潛在需求。各國(guó)人均GDP從800美元到 13000美元，是住房消費(fèi)持續(xù)發(fā)展階段，中國(guó)已超過(guò)1000美元。世界平均城市化水平是50％，發(fā)達(dá)國(guó)家是75 ％，中國(guó)只有38 ％，每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，有3000萬(wàn)人進(jìn)城，需要600萬(wàn)套住宅，拉動(dòng)內(nèi)部需求8000億人民幣，相當(dāng)于GDP 每年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)占全部消費(fèi)比重僅10％，人均建筑面積從1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可達(dá)到35平方米，潛在需求有30億平方米。 現(xiàn)實(shí)需求也是巨大的：20％城鎮(zhèn)家庭想改善住房，2700萬(wàn)戶每戶增20平米，還有房屋拆遷產(chǎn)生的被動(dòng)需求。只要收入逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求必然逐年增長(zhǎng)，隨著建筑質(zhì)量提高和土地資源日益稀缺，住宅價(jià)格長(zhǎng)期呈上升趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)80年代開(kāi)始迅速發(fā)展。農(nóng)村蓋了兩至三輪新房。90年代住房改革，相當(dāng)比例的城市居民以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)了舊住房產(chǎn)權(quán)，城市大規(guī)模發(fā)展并派生拆遷需求，人均收入的提高，建筑技術(shù)的升級(jí)，農(nóng)民進(jìn)城，消費(fèi)信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級(jí)，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力向個(gè)人轉(zhuǎn)移， 2002年以來(lái)則迅速?gòu)南M(fèi)品向投資品轉(zhuǎn)移，從國(guó)內(nèi)投資者向國(guó)際投資者轉(zhuǎn)移。但良好的長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期，并不意味著短期就沒(méi)有泡沫，相反會(huì)成為炒作借口?！敖鹑诔{(diào)理論”早已證明， 預(yù)期可以引導(dǎo)金融房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，而價(jià)值回歸是一個(gè)后續(xù)的長(zhǎng)期過(guò)程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。作為非均衡的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，特別是高度壟斷的金融房地產(chǎn)，其價(jià)格暴漲暴跌，泡沫生成與破滅，只要宏觀控制稍微放松，幾乎是必然出現(xiàn)的，而且一旦形成就很難控制，對(duì)此估計(jì)不足，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果。房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機(jī)，而且影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展。我國(guó)1992年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)強(qiáng)力起飛，但1993年信貸失控，集中于北海炒作房地產(chǎn)泡沫，迫使中央政府嚴(yán)厲打壓，結(jié)果使全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期低迷。 1997年受亞洲金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)低迷，國(guó)家出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的宏觀政策，包括大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直至2000年效果才發(fā)揮出來(lái)，持續(xù)6年出現(xiàn)投資高潮，勢(shì)頭過(guò)猛，三年來(lái)中央銀行，國(guó)家發(fā)改委，國(guó)務(wù)院多次試圖控制，都不能奏效。2002年8月26日建設(shè)部等單位聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出：充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控；強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用；嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用等。原計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所給出泡沫“五高”標(biāo)準(zhǔn)，投資持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或居高不下、房?jī)r(jià)收入比偏高。人民銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款違規(guī)進(jìn)行清查。2003年8月12日，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件稱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快；市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不規(guī)范，監(jiān)管和調(diào)控有待完善。2003年6月中央銀行121號(hào)文件控制對(duì)房地產(chǎn)貸款，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30%。2004年4月份中央作出結(jié)構(gòu)性過(guò)熱的判斷，進(jìn)行嚴(yán)厲緊縮，健全土地出讓制度和土地垂直管理體系；清理項(xiàng)目重點(diǎn)是鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心、城市建設(shè)。％％，％％，這是9年來(lái)首次加息，2005年又限制對(duì)二手房貸款。但是，嚴(yán)厲的土地控制，和對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行“招拍掛”，卻被某些房地產(chǎn)商用來(lái)制造漲價(jià)預(yù)期，聲稱2005年將出現(xiàn)土地和房屋荒。 結(jié)果是2004年房屋銷(xiāo)售、土地交易和房屋租賃三大價(jià)格繼續(xù)全面上漲，京津地價(jià)2009元/平方米， %，%，大部分城市地價(jià)增長(zhǎng)7%，廣州2%，％、％、％、％。%，%。全國(guó)商品房每平米平均2759元，%。%、%、%，其次是上海天津蘭州青島寧波杭州，高檔樓盤(pán)飆升最快。北京期房每平米漲了226元，現(xiàn)房漲77元。標(biāo)志性城市的標(biāo)志性建筑價(jià)格翻倍，杭州，上海和北京的最高房?jī)r(jià)很快突破每平方米萬(wàn)元，重慶南昌等城市緊隨上海突破5000元，而廣東深圳則后悔自己“過(guò)于理性”， 房地產(chǎn)商赴上海學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)， 強(qiáng)化組織與宣傳，準(zhǔn)備來(lái)一次不低于30%“補(bǔ)漲”，類(lèi)似于股票中的坐莊。房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)力量，首先是地方政府的發(fā)展沖動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自身周期慣性影響非常大。上一年GDP增長(zhǎng)1%，其它條件不變情況下，%。而房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)1%，%。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)作用比我們想象小的多。但是房地產(chǎn)可以促進(jìn)建筑業(yè)，拉動(dòng)建材鋼鐵機(jī)金融服務(wù)等相關(guān)部門(mén)；居民居住環(huán)境改善擴(kuò)大消費(fèi)品需求；間接帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)公共服務(wù)業(yè)。地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展獲得賣(mài)地的收入，城市建設(shè)是最能夠表明政績(jī)的。其次是房地產(chǎn)商的暴利，商業(yè)銀行及其背后權(quán)力階層的利益?？陀^上講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)高速增長(zhǎng)時(shí)期，全國(guó)彌漫樂(lè)觀情緒，對(duì)于經(jīng)濟(jì)泡沫缺乏切膚之痛。國(guó)際資本仍舊看好中國(guó)大舉進(jìn)入。北京在2008年還有奧運(yùn)會(huì)，這都是房地產(chǎn)泡沫雖產(chǎn)生但“可持續(xù)”， 甚至擴(kuò)大的原因。泡沫經(jīng)濟(jì)的鼓吹和制造者，正在由“自發(fā)的利益群體”，變成“自覺(jué)的利益集團(tuán)”，出現(xiàn)了自己的代表人物，集體發(fā)言干預(yù)輿論和政策。他們提出了自己的理論和觀點(diǎn)，：中國(guó)不存在泡沫經(jīng)濟(jì)；房?jī)r(jià)還要上升20年；房?jī)r(jià)不受成本限制，想漲多高漲多高；稀缺的土地資源應(yīng)該首先滿足富人需要，他們的觸角已經(jīng)伸到了北京香山和頤和園這樣的著名公共場(chǎng)所，并準(zhǔn)備展開(kāi)億元豪華別墅大競(jìng)賽，如此下去，大概各地的名勝古跡和人民公園，就成為全世界富人的別墅區(qū)了；他們對(duì)于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的看法是：富人購(gòu)買(mǎi)相當(dāng)比例的住宅，租給一般居民；政府沒(méi)有義務(wù)為一般工薪階層解決住宅問(wèn)題，大多數(shù)人應(yīng)該租房而不是買(mǎi)房。這是在中國(guó)貧富差距日益擴(kuò)大的條件下，企圖利用中國(guó)社會(huì)對(duì)于“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自發(fā)性”的迷信，反對(duì)政府干預(yù)，適應(yīng)，固化并發(fā)展兩極分化的社會(huì)結(jié)構(gòu)，使少數(shù)人成為大房地產(chǎn)主依靠房租過(guò)活，大量住宅由消費(fèi)品變成投資品。這樣的模式不要說(shuō)社會(huì)主義和諧社會(huì)，比三民主義的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，這是在中國(guó)發(fā)展大地主的綱領(lǐng)。許多媒體為了區(qū)區(qū)廣告費(fèi)，就幫助他們制造漲價(jià)預(yù)期，推波助瀾，扮演了極不光彩的角色。那些否認(rèn)中國(guó)有“拉丁美洲化”危險(xiǎn)，說(shuō)拉美化是“假命題”的大學(xué)問(wèn)家們，不妨睜眼看一看中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，張耳聽(tīng)一聽(tīng)“房地產(chǎn)大噩”的狂言，這樣的模式，比拉美模式有過(guò)之而無(wú)不及！2005年14月又上升 12%，投機(jī)資本越來(lái)越猖狂，壟斷勢(shì)力越來(lái)越囂張，廣大居民的正常需求受到泡沫壓抑，持幣待購(gòu)，極其焦躁不安；銀行風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，迫使國(guó)家不斷加大控制力度。5月11日，國(guó)務(wù)院7部委聯(lián)合下達(dá)文件，采取綜合措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，引起了軒然大波。各地方政府開(kāi)始控制節(jié)節(jié)走高的房?jī)r(jià)，含有擁護(hù)中央的政治表態(tài)含義。物極必反，天下哪有只漲不跌的價(jià)格？神話越離奇，破滅越徹底。 何況正在被股市崩潰所折磨的中國(guó)人，也不會(huì)相信房?jī)r(jià)20年只漲不跌的神話?，F(xiàn)在有人放風(fēng)，房?jī)r(jià)只是“減慢上升速度”，絕無(wú)跌的可能，同時(shí)對(duì)政府措施大肆攻擊，什么“濫用行政手段，恢復(fù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”等等。這種論調(diào)在1994年打擊北海房地產(chǎn)泡沫，治理通貨膨脹；1998年對(duì)抗亞洲金融危機(jī)在香港托市；2004年控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，我們一再聽(tīng)到，不可不辯。二． 經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的理論經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)具有非常明顯的利益導(dǎo)向，我們要指出的是分析方法明顯不同。認(rèn)為有泡沫的主要是金融專(zhuān)家，認(rèn)為沒(méi)有泡沫的主要從商品供求關(guān)系和成本角度分析。更為深刻的分歧延伸到馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)與西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)與新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)，主流與非主流對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)均衡與非均衡的不同假設(shè)。第一，在西方“主流”經(jīng)濟(jì)學(xué)中，承認(rèn)金融泡沫的極大危險(xiǎn)性。在一般均衡理論框架下，西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)在亞洲金融危機(jī)以后，對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了比較深入的研究和反思。比如信息不對(duì)稱理論承認(rèn)，過(guò)度炒作會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估房地產(chǎn)投資收益。委托代理理論提出了“道德風(fēng)險(xiǎn)”概念，在房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)者可通過(guò)回扣獲取個(gè)人非法收入，地方政府通過(guò)賣(mài)地追求政績(jī)，銀行過(guò)度放款，消費(fèi)者大量使用消費(fèi)信貸也沒(méi)有真正的還款計(jì)劃。相關(guān)四方面都沒(méi)有“硬約束”。寡頭壟斷或壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論，適用于壟斷程度很高的房地產(chǎn)業(yè)，公開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是不充分的，大多數(shù)企業(yè)是共同定價(jià)，類(lèi)似股市坐莊那樣制造虛假成交，操縱價(jià)格和輿論，制造漲價(jià)預(yù)期，肯定存在而且隨泡沫的膨脹而發(fā)展。銀行脆弱性理論指出，房地產(chǎn)業(yè)資金大部分依靠銀行貸款。融資便利程度提高和國(guó)際資本大規(guī)模進(jìn)入，可使投資者金融資源增加。預(yù)期房地產(chǎn)高收益率是金融失控的關(guān)鍵因素，銀行自身所擁有房地產(chǎn)價(jià)值上升及銀行資本經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升；以房地產(chǎn)為抵押品的貸款抵押市價(jià)上升，現(xiàn)有貸款組合中損失風(fēng)險(xiǎn)下降，促使銀行增加貸款。以為個(gè)人消費(fèi)信貸是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)是完全錯(cuò)誤的，這種貸款可以抵抗非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，但不能對(duì)抗系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)下降，銀行資產(chǎn)規(guī)?？s水，房地產(chǎn)作為抵押品的貸款項(xiàng)目?jī)r(jià)值下降，違約率上升，銀行資本縮水盈利下降，減少信貸供給。此時(shí)監(jiān)管者必然執(zhí)行措施，如提高資本準(zhǔn)備金、嚴(yán)格頭寸規(guī)定和信貸管制，對(duì)房?jī)r(jià)施加向下壓力，泡沫就會(huì)崩潰。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于嚴(yán)重的供給約束。在資本勞動(dòng)力和土地三要素中，土地供給彈性最小。房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)有天然提高價(jià)格的傾向。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，商品房的均衡價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，并依靠套利活動(dòng)實(shí)現(xiàn)。政府干預(yù)理論指出了政府失靈的危險(xiǎn)。政府干預(yù)方式有城市規(guī)劃、土地利率稅收政策，直接投資等。干預(yù)失靈指效率低下，浪費(fèi)嚴(yán)重，制度約束缺失，被利益集團(tuán)“俘獲”為其特殊利益服務(wù)，共同“尋租” 。我國(guó)房地產(chǎn)主管部門(mén)多、規(guī)章制度繁雜。發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土房管局、市建委四個(gè)主要行政主管部門(mén)，工商局、稅務(wù)局、園林局10余家。干預(yù)和管理過(guò)少是指，征地制度不公開(kāi)透明、對(duì)土地補(bǔ)償不到位。如果中央政府判斷失誤，或者不能控制地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)，使泡沫經(jīng)濟(jì)坐大。經(jīng)典的Carey 房地產(chǎn)模型指出，房地產(chǎn)價(jià)格取決于投資者數(shù)量，收入水平，供給數(shù)量，金融政策等因素。李宏謹(jǐn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)論是：1：房地產(chǎn)價(jià)格與投資者數(shù)量成正向變動(dòng)，與投資者可以獲得的金融資源成正向變動(dòng)，而與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量成反向變動(dòng)。中國(guó)市場(chǎng)上增加一個(gè)投資者，；增加1億元貸款，；增加1萬(wàn)平米竣工面積。貸款對(duì)價(jià)格的邊際影響最大。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。供給約束大于需求約束，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個(gè)百分點(diǎn)。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)供給同方向變化，個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同方向變化。 ，說(shuō)明銀行信貸直接決定供需。4．低利率政策極大刺激供給和需求。房地產(chǎn)需求對(duì)名義利率敏感程度大于對(duì)供給敏感程度，名義利率上升1個(gè)百分點(diǎn)。1996年以來(lái)８次降息，開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%。利率下調(diào)時(shí)供給增長(zhǎng)無(wú)法跟得上需求增長(zhǎng)；利率上調(diào)時(shí)房地產(chǎn)需求下降的速度快于供給下降的速度，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成向下壓力。房?jī)r(jià)回落可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，引發(fā)銀行大面積壞賬和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)大量集中于供給方，傳導(dǎo)至銀行部門(mén)。當(dāng)房地產(chǎn)貸款期望收益提高、或者最低資產(chǎn)規(guī)模要求下降時(shí)，銀行將具有擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模的動(dòng)力；而若違約率的上升或相關(guān)金融產(chǎn)品越加豐富，則可以降低銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中程度。為防止泡沫和銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中，可執(zhí)行更高的銀行最低資本規(guī)模監(jiān)管規(guī)定、豐富銀行投資金融品種。 第二，馬克思的地租理論，指出了房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的來(lái)源?！　∮腥苏J(rèn)為房?jī)r(jià)大漲的最大理由是土地稀缺，這是看漲的成本推動(dòng)理論。房?jī)r(jià)構(gòu)成比例大約是：地價(jià)