【正文】 看法。作為投機者而不是管理者，實踐者不是理論家，他對金融市場有自己特殊的逆向思維，超前思維，逆市場行事，不遵守市場規(guī)則而是鉆市場漏洞, 甚至組織龐大資金沖擊市場破壞均衡，在他的眼里，市場機制先天具有缺陷，只有暫時脆弱均衡，只要發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在矛盾就可輕易打破。直到1998年兩位經(jīng)典投資理論大家、諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者肖茨和莫頓領(lǐng)銜的長期資本管理公司在套利交易中失敗，才引發(fā)人們對經(jīng)典投資理論某些假設(shè)的懷疑；2002年行為心理學(xué)家卡尼曼以其金融市場期望理論獲得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎，　動搖了經(jīng)濟學(xué)預(yù)期效用理論根基，“廣義有限理性”　推翻了有效市場理論的理性前提，諸如壟斷操縱，信息不對稱，金融噪音，預(yù)期誤導(dǎo)，羊群效應(yīng)等術(shù)語頻頻出現(xiàn)。假設(shè)市場經(jīng)濟自身具備均衡的性質(zhì)，失靈是偶然的，是市場機制受到破壞的結(jié)果，解決的方法是完善和規(guī)范市場經(jīng)濟，最多是國家以經(jīng)濟手段進行宏觀調(diào)控，至于行政手段則越少越好，這是“主流”經(jīng)濟學(xué)家的共同理念。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。西方抵押的地產(chǎn)是私有地產(chǎn)，中國則是國有地產(chǎn)。國家征收土地增殖稅把大部分級差地租收上來， 作為專用款投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施， 以產(chǎn)生更加大的級差地租和絕對地租。中國革命的重要成果是實行了土地國家所有和集體所有， 地價為零或非常低。土地所有權(quán)的擁有者可以按年收取地租，也可把未來數(shù)十年地租收益按利率貼現(xiàn)為現(xiàn)值，一次性變現(xiàn)， 地價的性質(zhì)與股票相似，不能混同于一般商品價格，不能用一般供求關(guān)系甚至潛在需求論證其上升的合理性。通過降低地價來降低房價是不可能的。成本推動來自建材漲價、土地成本增加、品質(zhì)提升三個方面。為防止泡沫和銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中，可執(zhí)行更高的銀行最低資本規(guī)模監(jiān)管規(guī)定、豐富銀行投資金融品種。1996年以來８次降息，開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%。3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)供給同方向變化，個人住房貸款與房地產(chǎn)市場需求同方向變化。中國市場上增加一個投資者，；增加1億元貸款，；增加1萬平米竣工面積。干預(yù)和管理過少是指，征地制度不公開透明、對土地補償不到位。政府干預(yù)方式有城市規(guī)劃、土地利率稅收政策，直接投資等。在資本勞動力和土地三要素中，土地供給彈性最小。預(yù)期房地產(chǎn)高收益率是金融失控的關(guān)鍵因素，銀行自身所擁有房地產(chǎn)價值上升及銀行資本經(jīng)濟價值上升；以房地產(chǎn)為抵押品的貸款抵押市價上升，現(xiàn)有貸款組合中損失風(fēng)險下降，促使銀行增加貸款。相關(guān)四方面都沒有“硬約束”。第一，在西方“主流”經(jīng)濟學(xué)中，承認(rèn)金融泡沫的極大危險性。這種論調(diào)在1994年打擊北海房地產(chǎn)泡沫，治理通貨膨脹；1998年對抗亞洲金融危機在香港托市；2004年控制經(jīng)濟過熱時，我們一再聽到，不可不辯。各地方政府開始控制節(jié)節(jié)走高的房價，含有擁護中央的政治表態(tài)含義。這樣的模式不要說社會主義和諧社會，比三民主義的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，這是在中國發(fā)展大地主的綱領(lǐng)。北京在2008年還有奧運會，這都是房地產(chǎn)泡沫雖產(chǎn)生但“可持續(xù)”， 甚至擴大的原因。地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展獲得賣地的收入，城市建設(shè)是最能夠表明政績的。上一年GDP增長1%，其它條件不變情況下，%。北京期房每平米漲了226元，現(xiàn)房漲77元。 結(jié)果是2004年房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價格繼續(xù)全面上漲，京津地價2009元/平方米， %，%，大部分城市地價增長7%，廣州2%，％、％、％、％。2003年6月中央銀行121號文件控制對房地產(chǎn)貸款，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資30%。2002年8月26日建設(shè)部等單位聯(lián)合頒布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出：充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控；強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進土地的合理使用；嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目；大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用等。作為非均衡的市場經(jīng)濟，特別是高度壟斷的金融房地產(chǎn)，其價格暴漲暴跌，泡沫生成與破滅，只要宏觀控制稍微放松，幾乎是必然出現(xiàn)的，而且一旦形成就很難控制，對此估計不足，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果。農(nóng)村蓋了兩至三輪新房。城鎮(zhèn)居民住房消費占全部消費比重僅10％，人均建筑面積從1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可達(dá)到35平方米，潛在需求有30億平方米。以后還會再漲，還需要再打擊泡沫引入正常需求， 不斷堅持下去，才能使中國房地產(chǎn)的潛在需求正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來，進入長期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。再做什么對會受到既得利益集團的抵抗。由于市場經(jīng)濟天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地產(chǎn)市場的高度壟斷性，僅僅依靠經(jīng)濟手段不足以控制泡沫經(jīng)濟，而需要綜合治理，包括使用行政法律宣傳組織手段在內(nèi)，其性質(zhì)不是反對市場機制和經(jīng)濟規(guī)律，而是克服壟斷，克服市場經(jīng)濟的不均衡性和金融危機的內(nèi)生性。圍繞著這場博弈，社會出現(xiàn)了種種不同的觀點和聲音，各種聲音無非是各個利益集團的一面之詞。它們的本質(zhì)是：開發(fā)商資本利益集團和投機資本利益集團要在這場博弈中攫取暴利，而消費者利益集團不能放任住房商品被資本利益集團壟斷和盤剝。中央提出控制房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)三年，但房地產(chǎn)價格直線上升，迫使政策力度不斷加大力度，直至2005年5月11日七部委聯(lián)合下達(dá)通知，各地政府和房地產(chǎn)商也只承認(rèn)房價不再上升，竭力抗拒價格下降。 必須維護中央政府權(quán)威，使用綜合手段， 堅決擠出房地產(chǎn)泡沫。 關(guān)鍵詞：市場經(jīng)濟非均衡 房地產(chǎn)泡沫 租售比 絕對地租銀行脆弱性 漲價預(yù)期一．目前房地產(chǎn)價格的基本走勢與爭論中國房地產(chǎn)業(yè)有巨大的長期潛在需求。 現(xiàn)實需求也是巨大的：20％城鎮(zhèn)家庭想改善住房，2700萬戶每戶增20平米，還有房屋拆遷產(chǎn)生的被動需求。90年代住房改革，相當(dāng)比例的城市居民以低價購買了舊住房產(chǎn)權(quán)，城市大規(guī)模發(fā)展并派生拆遷需求，人均收入的提高，建筑技術(shù)的升級，農(nóng)民進城，消費信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團購買力向個人轉(zhuǎn)移， 2002年以來則迅速從消費品向投資品轉(zhuǎn)移，從國內(nèi)投資者向國際投資者轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產(chǎn)長期發(fā)展。原計委經(jīng)濟研究所給出泡沫“五高”標(biāo)準(zhǔn)，投資持續(xù)超高增長、消費持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或居高不下、房價收入比偏高。2004年4月份中央作出結(jié)構(gòu)性過熱的判斷，進行嚴(yán)厲緊縮，健全土地出讓制度和土地垂直管理體系；清理項目重點是鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心、城市建設(shè)。%，%。標(biāo)志性城市的標(biāo)志性建筑價格翻倍，杭州，上海和北京的最高房價很快突破每平方米萬元，重慶南昌等城市緊隨上海突破5000元，而廣東深圳則后悔自己“過于理性”， 房地產(chǎn)商赴上海學(xué)習(xí)經(jīng)驗， 強化組織與宣傳，準(zhǔn)備來一次不低于30%“補漲”，類似于股票中的坐莊。而房地產(chǎn)需求增長1%，%。其次是房地產(chǎn)商的暴利，商業(yè)銀行及其背后權(quán)力階層的利益。泡沫經(jīng)濟的鼓吹和制造者，正在由“自發(fā)的利益群體”，變成“自覺的利益集團”，出現(xiàn)了自己的代表人物，集體發(fā)言干預(yù)輿論和政策。許多媒體為了區(qū)區(qū)廣告費，就幫助他們制造漲價預(yù)期，推波助瀾，扮演了極不光彩的角色。物極必反，天下哪有只漲不跌的價格？神話越離奇，破滅越徹底。二． 經(jīng)濟學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的理論經(jīng)濟預(yù)測具有非常明顯的利益導(dǎo)向，我們要指出的是分析方法明顯不同。在一般均衡理論框架下，西方主流經(jīng)濟學(xué)在亞洲金融危機以后，對泡沫經(jīng)濟進行了比較深入的研究和反思。寡頭壟斷或壟斷競爭理論，適用于壟斷程度很高的房地產(chǎn)業(yè)，公開價格競爭是不充分的，大多數(shù)企業(yè)是共同定價，類似股市坐莊那樣制造虛假成交，操縱價格和輿論，制造漲價預(yù)期，肯定存在而且隨泡沫的膨脹而發(fā)展。以為個人消費信貸是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”就沒有風(fēng)險是完全錯誤的，這種貸款可以抵抗非系統(tǒng)風(fēng)險，但不能對抗系統(tǒng)風(fēng)險，一旦房價下降，銀行資產(chǎn)規(guī)?？s水，房地產(chǎn)作為抵押品的貸款項目價值下降，違約率上升，銀行資本縮水盈利下降，減少信貸供給。房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)有天然提高價格的傾向。干預(yù)失靈指效率低下，浪費嚴(yán)重，制度約束缺失，被利益集團“俘獲”為其特殊利益服務(wù)，共同“尋租” 。如果中央政府判斷失誤，或者不能控制地方政府的賣地沖動，使泡沫經(jīng)濟坐大。貸款對價格的邊際影響最大。 ，說明銀行信貸直接決定供需。利率下調(diào)時供給增長無法跟得上需求增長；利率上調(diào)時房地產(chǎn)需求下降的速度快于供給下降的速度，對房地產(chǎn)價格構(gòu)成向下壓力。 第二，馬克思的地租理論，指出了房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的來源。上海中心地區(qū)地價（包括拆遷成本）占房地產(chǎn)開發(fā)總成本50％；精裝修及房型設(shè)計、建筑外觀居住功能等住房品質(zhì)提升使成本提高7%；建材漲價，建安成本上漲使成本上漲5 %。政府不要人為控制價格，應(yīng)讓市場做主。地租是古典經(jīng)濟學(xué)的重要概念， 斯密的重大貢獻(xiàn)是指出在市場經(jīng)濟中地租會參與資本形成。改革開放以后的土地開發(fā)過程，逐步實現(xiàn)低地價向高地價轉(zhuǎn)化。 這三種地租在要素市場化過程逐步顯現(xiàn)并在地方政府，開發(fā)商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，對居民補償不足，成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的來源，既成為其發(fā)展的強大動力，也是泡沫經(jīng)濟幾乎必然發(fā)生的特殊因素。從國家銀行套兌到錢的開發(fā)商，將一部分資金轉(zhuǎn)移給批租土地官員和銀行負(fù)責(zé)人。支持房地產(chǎn)泡沫的合法利益是地方政府賣地收入，非法利益是中間環(huán)節(jié)炒賣地皮，非法野蠻拆遷，動搖了社會主義“居者有其屋“的基本原則，對居民實際擁有的住宅土地使用權(quán)進行系統(tǒng)化剝奪，成為權(quán)力資本化和權(quán)力承包的最野蠻方式。理念者，非科學(xué)也，信仰也，是不容質(zhì)疑不能證偽，不受實踐檢驗的。但徹底否定市場烏托邦的是索羅斯。他的實踐取得了效果，但他的理論卻因從根本上挑戰(zhàn)了“主流經(jīng)濟學(xué)”的基本理念而遭冷遇，他也是經(jīng)濟學(xué)界的“非主流”。索羅斯認(rèn)為：市場價格反映投資者對基本面因素的評價，但不只是被動反映。忽視基本面和無視參與者的偏見都是錯誤的?！≡诒简v趨勢中，避免羊群踐踏最好方式就是跟隨羊群。索羅斯對這種理想化結(jié)論提出尖銳批評。索鑼斯提出“近似均衡”概念，指投資者預(yù)期與基本面接近，不存在“認(rèn)識偏差”，此時價格可視為由基本面事實單方面決定的過程， 證券內(nèi)在價值可近似決定均衡價格。這是對日常波動的背叛而具有歷史性意義，變動劇烈性使人意料不及，醞釀出具有標(biāo)志性意義的歷史性事件，投資者要把握的就是這種歷史性市場機遇。　經(jīng)濟學(xué)家放松其假定的某一方面，使研究結(jié)論逼近現(xiàn)實。索羅斯反對這種理想化假設(shè)，提出“認(rèn)識可錯性”命題替代“完全信息”與“完全理性”假定。施蒂格利茨悖論也指出，如果認(rèn)為市場是有效率的，人們就沒有必要去挖掘信息；如果沒有人通過主觀努力挖掘信息，并將其反映到市場定價中去，市場又如何實現(xiàn)自身的效率呢？更嚴(yán)格的命題是“徹底可錯性”?！κ袌鰴C制進行美化并推廣到社會各個領(lǐng)域的思想，是一種“市場原教旨主義”。他從波普批判理性哲學(xué)出發(fā)，　指出科學(xué)與非科學(xué)的分界，　在于前者可“證偽”，　科學(xué)研究者與研究對象之間不存在相互干擾，　“科學(xué)”的研究結(jié)論可通過受控環(huán)境下的重復(fù)實驗得到驗證?！∷髁_斯引用量子力學(xué)的測不準(zhǔn)原理為自己作證：精確性的追求越高，認(rèn)識誤差越大。而索羅斯的“動態(tài)不均衡市場”卻描述了錯誤預(yù)期不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”先泡沫后崩盤的結(jié)果。這大概就是部分經(jīng)濟理論界，房地產(chǎn)商和媒體聯(lián)手，不斷鼓吹漲價的原因吧。而索羅斯的“動態(tài)不均衡市場”卻描述了錯誤預(yù)期不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”先泡沫后崩盤的結(jié)果。這大概就是部分經(jīng)濟學(xué)家，房地產(chǎn)商和媒體聯(lián)手，在地方政府支持下不斷鼓吹漲價的原因吧。通常，“繁榮”時間比泡沫狀態(tài)長些，價格、生產(chǎn)和利潤上升比較溫和，接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)危機，或以繁榮逐漸消退告終而不發(fā)生危機。危險區(qū)與嚴(yán)重危險區(qū)泡沫難逃破裂，但安全區(qū)泡沫可維持，警戒區(qū)泡沫可膨脹到危險區(qū)，也可收縮到安全區(qū)。把預(yù)期未來每一年租金和最后一年房產(chǎn)的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是基本價值。其他為耐用消費品和經(jīng)營性資產(chǎn)。%，%。 以耐用消費品標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國商品房價格超過了大多數(shù)居民的承受能力包括貸款能力。2002年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP %（國際上一般為3－8%），%。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量，中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%?？罩梅从承枨髲姸?，影響未來走勢判斷，空置率居高不下時，市場價格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。2004年，全國商品房平均銷售價格每平米2759元，%。住宅價格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房價比）合理水平為3∶1到6∶1。一套80平方米住宅需要4050萬，房價收入比為11∶1。而作為投資品衡量，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，正在迅速發(fā)展并接近危險區(qū)。投資與投機有區(qū)別。 因此，不能僅僅限制投機炒房，而縱容買房出租的比例太大。2005年二手房市場的發(fā)展將進一步提高投資比例。至于新房，租售比還要高出50%。 國際投機資本受到開放市場和人民幣升值的刺激， 兩年之內(nèi)大約進入2000 億美圓， 廉價購買人民幣資產(chǎn)，一部分進入上海房地產(chǎn)并向其他城市蔓延。這一歷史大約需要十年至百年不等。美國儲貸協(xié)會吸收存款并提供住房貸款，長期在金融機構(gòu)中占有重要地位。存款人只根據(jù)利率而非金融機構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量進行儲蓄，儲蓄保險未與機構(gòu)資產(chǎn)組合風(fēng)險程度掛鉤，導(dǎo)致經(jīng)理道德風(fēng)險。80年代受里根減稅刺激，美國房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴張，1980年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額40%。7000 點時多數(shù)人看跌，格林斯潘不斷放話警告股市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，不斷提高利率，但股市小跌大漲，一直到 12000 點。日本銀行1987年2月下調(diào)貼現(xiàn)率。1987年東京證券交易所股票市值26600億美元，超過紐約證券交易所的26520億美元。東京地價比1949年上升了10000倍，預(yù)期并沒有回歸基本面，國民對投資土地有特殊偏好，篤信“馬爾薩斯條件”，言日本人口多土地少，流行著地價只漲不跌的神話，“日本賣下了美國，日本第一，21世紀(jì)是日本的世紀(jì)”之說充斥全球。199