【正文】 當(dāng)?shù)淖≌薄ⅰ叭巳司诱哂衅湮荨薄?上海土地面積占全國(guó) %， 常住人口占全國(guó) %左右 ， 上海人均土地面積 ， 只相當(dāng)于全國(guó)平均水平的 1/20， 上海人均耕地 ， 相當(dāng)全國(guó)平均 1/5， 聯(lián)合國(guó)警戒線 ） 。 中國(guó)上海要控制人口數(shù)量 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該 “ 涓涓細(xì)流般細(xì)水長(zhǎng)流 ” 、 走內(nèi)涵集約化的道路 。 “ GDP” 與 “ GNP” （ 在中國(guó)制造 ？ 還是中國(guó)制造 ？ ） 立足于國(guó)情、市情 我們更應(yīng)該本著對(duì)歷史、子孫和未來(lái)負(fù)責(zé)的精神，給未來(lái)“世界級(jí)城市和世界級(jí)人口”留下足夠的空間資源，子孫比我們更聰明。 真正做到 “功在當(dāng)代， 蔭及子孫、 利在千秋 ”。 嚴(yán)格土地管理，進(jìn)一步完善土地管理體制 （ 1） 土地被濫用是本輪投資增長(zhǎng)過(guò)快的最重要誘因 。 土地資產(chǎn)作為城市最大的 、 價(jià)值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素 ， 幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過(guò)程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口 ， 各地又幾乎同時(shí)把房地產(chǎn)作為各自的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè) 。 新一輪的土地 “圈地運(yùn)動(dòng) ”方興未艾，土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要資金來(lái)源 。（自 20世紀(jì) 80年代末以來(lái)，即使作最保守的估計(jì)，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失 每年也達(dá) 100億以上 ）。違法主體是各級(jí)政府！ （ 2）、完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足中低階層住房需求 中低價(jià)房是未來(lái)住宅消費(fèi)的主導(dǎo)，這是國(guó)情、民情所決定的。政政府 多造些“價(jià)格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價(jià)房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂(lè)業(yè)”（ 70、 90）。 通過(guò)稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來(lái)提高困難家庭改善住房的能力（“租售并舉” —— 現(xiàn)租賃市場(chǎng)猶如自由市場(chǎng)）。 香港“蜂窩”住宅（一） 香港“蜂窩”住宅（二） 香港“蜂窩”住宅（三） 土地出讓一律按“三公”原則實(shí)行招投標(biāo)、拍賣(mài)制度，向公平的拍賣(mài)方向發(fā)展，防止土地市場(chǎng)的炒作和國(guó)有資產(chǎn)的流失。 對(duì)土地遺留問(wèn)題的處理，建議政府出臺(tái)的相關(guān)法律、政策要規(guī)范運(yùn)作，要有約束性嚴(yán)肅性，可以通過(guò)收回、收購(gòu)、兼并、拍賣(mài)、儲(chǔ)備等方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的壟斷，政府當(dāng)前最重要的一件事就是要收緊土地的口子，該收回的堅(jiān)決收回，該拍賣(mài)的堅(jiān)決拍賣(mài)，對(duì)長(zhǎng)期閑置土地采取“贖買(mǎi)”政策，讓土地回到真正有實(shí)力、真正需要土地干實(shí)事的開(kāi)發(fā)商手中。 “土地財(cái)政必須淡出” 。但住宅產(chǎn)業(yè)就其本身而言，在我國(guó)還是一個(gè)年輕的行業(yè)，在住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住宅保障體系方面的法律、法規(guī)建設(shè)還很不完善，《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)最大標(biāo)的的商品房不適用，在土地管理、房地產(chǎn)交易及房屋中介管理方面還存在大量違法、有法不依及執(zhí)法不嚴(yán)的情況，廣大住房消費(fèi)者在權(quán)益保護(hù)方面明顯處于弱勢(shì)。 加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 現(xiàn)在“千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋”搞房地產(chǎn)說(shuō)明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚處低級(jí)階段，房地產(chǎn)的火爆是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特殊產(chǎn)物，不能為GDP而搞房地產(chǎn)。消費(fèi)、投資短期內(nèi)過(guò)度向房地產(chǎn)傾斜，會(huì)造成“擠出效應(yīng)”即表現(xiàn)為其他消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)的緊縮，這也許是我國(guó)最近幾年除房?jī)r(jià)以外其他商品價(jià)格均下跌、國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍未擺脫通貨緊縮的一個(gè)重要原因。 房地產(chǎn)的困惑是體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和執(zhí)政能力的困惑。 當(dāng)前上海樓市存在問(wèn)題 傳統(tǒng)增長(zhǎng)方式走到盡頭 （ 第三次思想解放 ） ， 通脹通縮交織 ， 過(guò)熱資源不足 ， 過(guò)冷投資消費(fèi)不足 ， 股市 、 財(cái)富縮水 、 就業(yè)不穩(wěn)影響樓市 。 2023年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求 。 房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理 。 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致國(guó)際熱錢(qián)的撤離 ！ （ 退租和甩賣(mài) ） 樓市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在積聚 。 中介關(guān)門(mén) 、 打折 、 退房門(mén) （ 萬(wàn)科金色雅筑 、 1/7欄目 ） 。這也是自 8月份以來(lái)房?jī)r(jià)第四個(gè)月環(huán)比下降 ， 且下降幅度有擴(kuò)大趨勢(shì) ， 此前 3月環(huán)比下降分別為%、 %和 %。商品房銷(xiāo)售額 19261億元 ， 同比下降 %；其中 ， 商品住宅銷(xiāo)售額下降 %。 其中 ， 空置商品住宅 7084萬(wàn)平方米 ， 同比增長(zhǎng) %， 增幅提高 。 在房地產(chǎn)及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的敏感期，建議消費(fèi)者必須密切注意當(dāng)前的政策（含住房保障、動(dòng)遷、信貸、首付和稅收政策）、利率和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（含物價(jià)、就業(yè)收入、住宅供需、租金）的變化，密切注意樓市的供需變化，并結(jié)合每個(gè)家庭的具體情況（資金、年齡、人口、就業(yè)、交通環(huán)境、教育、醫(yī)療、心態(tài)、心理預(yù)期等），多看少動(dòng)、勤做“功課”、貨比三家；靜觀其變、擇機(jī)入市。切忌高位追漲“吃套”，近來(lái)樓市開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)商往往采取價(jià)格“一步到位”的方式，短期內(nèi)上升空間已被封殺。此輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整可謂序幕剛拉開(kāi)，博弈剛開(kāi)始并將呈膠著狀態(tài)，樓市大起不落孕育巨大風(fēng)險(xiǎn)，這次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)誰(shuí)都不能熟視無(wú)睹，不宜匆忙進(jìn)場(chǎng) 。 房?jī)r(jià)上漲對(duì)這部分人傷害最大（買(mǎi)與不買(mǎi)都是風(fēng)險(xiǎn)）。 以保持正的現(xiàn)金流為佳，還待已不超過(guò)收入的 50%為宜。 置換是個(gè)不錯(cuò)的選擇！ 廣大的動(dòng)遷居民，由于是“無(wú)房一族”，近兩年又處動(dòng)遷高峰期，其買(mǎi)房具有明顯的“同步”及“整齊劃一”特征，表現(xiàn)為適合動(dòng)遷居民的低價(jià)房及“二手房”價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，建議以實(shí)物動(dòng)遷為主，當(dāng)然足購(gòu)資金的補(bǔ)償也是不錯(cuò)的，但市場(chǎng)要熟悉、動(dòng)作要快。 廣大工薪階層在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，信息集取方面處于相對(duì)弱勢(shì)，在法律還不完善的情況下，買(mǎi)房應(yīng)盡量選擇現(xiàn)房（避免爛尾樓） ，“眼見(jiàn)為實(shí)”嘛，期房火爆是賣(mài)方市場(chǎng)、是市場(chǎng)不成熟時(shí)期特有的產(chǎn)物。 從投資意義上講“不漲就是跌、小漲也意味著跌” 。任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，不可能沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資，樓市也不例外，上世紀(jì) 90年代日本及香港、臺(tái)灣地區(qū)、我國(guó)東南沿海（包括上海）都曾遭到過(guò)樓市重創(chuàng)的教訓(xùn)（“負(fù)資產(chǎn)階層”，日本及香港、臺(tái)灣地區(qū)的樓市購(gòu)買(mǎi)者至今仍深套其中，最高樓價(jià)跌幅達(dá) 60%以上），廣大投資者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要掌握好波段，順勢(shì)而為。房?jī)r(jià)租售比不合理。但需指出，現(xiàn)在樓市的投資、投機(jī)客大增（上海樓市普遍在 3040%左右、個(gè)別高價(jià)樓盤(pán)的投資比例高達(dá) 7080%，空住率奇高），它是虛擬需求而不是真實(shí)需求，一旦形勢(shì)逆轉(zhuǎn)虛擬的需求就會(huì)變成新的供給，土地的供應(yīng)也相當(dāng)充沛，大量投機(jī)、投資客拋盤(pán)的就會(huì)涌出（營(yíng)業(yè)稅 2年，拋盤(pán)增加， 有錢(qián)人掌握話語(yǔ)權(quán) ），例：“中遠(yuǎn)兩灣城”群租戶達(dá) 950戶（約 10萬(wàn)平方米），“圍城”現(xiàn)象嚴(yán)重。 09年仍不是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)（央視） 長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)無(wú)疑是上漲的（廢話）！但過(guò)程應(yīng)該是有起伏的。 對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議 第一 ， 適應(yīng)市場(chǎng) ！ 適應(yīng)規(guī)律 ！ 保增長(zhǎng)不是保高房?jī)r(jià) ！ “ 以房為綱 ” 、 高房?jī)r(jià)難以為繼 ！ 中央經(jīng)濟(jì)重心已轉(zhuǎn)移 ， 住房建設(shè)的重心也已轉(zhuǎn)移到保障住房 、 民生住房上面 ， 必須要認(rèn)清形勢(shì) ！ 開(kāi)發(fā)商也是政府棋盤(pán)上的一個(gè)棋子 ！ 也要小心 ！ 第二 ， 房地產(chǎn)行業(yè)必須走內(nèi)含式的發(fā)展道路 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的 “ 重組兼并 、 重組轉(zhuǎn)型 、 優(yōu)勝劣態(tài) ” 勢(shì)在必然 ！ 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須也必然要 “ 瘦身 ” （ 6萬(wàn)多家 ） ， 而且會(huì)相當(dāng)嚴(yán)酷和慘烈 ！ 該轉(zhuǎn)型的應(yīng)該早做準(zhǔn)備 （ 養(yǎng)雞 、 養(yǎng)豬 ？ 該干什么就干什么 ） ， “ 明天會(huì)更好 ， 但你必須能過(guò)得了今天晚上 ” ！ 第三、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式和體制，努力提高住房的科技含量、整體質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效率，創(chuàng)造真正價(jià)格和價(jià)值相符的、適銷(xiāo)對(duì)路的商品住房，才能真正做行業(yè)的“百年老店”！當(dāng)前，配合中央“積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”（橄欖枝），適度降價(jià)是一個(gè)雙贏和明智的選擇和出路 ！ 小結(jié) 中國(guó)樓市完全違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律和“自然”規(guī)律！房改 10年來(lái)，中國(guó)樓市似乎進(jìn)入了“赤道幾內(nèi)亞” —— 四季長(zhǎng)夏！一路高歌猛進(jìn)！全然“忘記”了樓市也有“春、夏、秋、冬”，中國(guó)樓市在強(qiáng)大“房地產(chǎn)勢(shì)力”的干預(yù)和“精心”呵護(hù)下一直拒絕進(jìn)入冬天，但是當(dāng)下的樓市冬天可能是一個(gè)秋后總算帳！這個(gè)冬天可能比較復(fù)雜而漫長(zhǎng)！ 中國(guó)房地產(chǎn)“贏”了暴利和 GDP，輸了道義和信任！ 2023年中國(guó)樓市總體穩(wěn)中有降！ 09年仍不是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)！“假傳萬(wàn)卷書(shū)，真?zhèn)饕痪湓挕?觀望是最優(yōu)選擇！ 怎樣尋找“看漲型”物業(yè) 所謂的“看漲型”物業(yè)是相對(duì)不是絕對(duì)的，是因人而宜的。 房?jī)r(jià)租售比高于或等于銀行貸款（商鋪）。 良好的心態(tài)、心理承受能力和生活方式。 結(jié)束語(yǔ) 用幾個(gè)歌名來(lái)結(jié)束我今天的演講（房地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)） 。 現(xiàn)在 ——“讓我歡喜讓我憂”。 “無(wú)言的結(jié)局”。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH