【正文】 市場秩序 ） 都沒建立好 ， 例土地秩序不規(guī)范 ， 土地尋租 、 透支 、 兩年不收回 ， 銀行 、 開發(fā)商和個人的征信系統(tǒng)不完善 （ 有的甚至是空白 ） ， 政府不作為 “ 成本 ”很低 ， 住宅結(jié)構(gòu)不合理 、 保障住宅短缺 ， 房價飛漲 、 投機盛行 、 中介哄抬房價 （ 從業(yè)人員索賄受賄觸及法律 ， 需嚴(yán)懲 ）等現(xiàn)象比較嚴(yán)重 。 而其主要地區(qū)是長三角 、 珠三角和北京等特大型省會城市 ， 其中任何一個因素發(fā)生變化都會引起房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟的變動 。 中國房地產(chǎn) “ 病在腠理 ， 不治恐將深 ” ， 我們不能諱疾忌醫(yī) ， 現(xiàn)在已有泡沫而又極力托市 ， 以后不是跌的會更深 ？ 對銀行 、 個人乃至整個中國經(jīng)濟危害不是會更深 ？ 要警惕當(dāng)年股市崩盤 、 “ 車貸翻車 ” 現(xiàn)象會否在樓市重演 ？！ 中國當(dāng)前經(jīng)濟的增長主要靠資本 （ 信貸 ） 、 資源 （ 含土地 ） 、 能源拉動而不是靠效率和科技 ，這是不可持續(xù)的 。 第二 、 “ 長三角首先是長三角人的長三角 ” 。 第四 、 成交量不等于有支付能力的需求和真實需求 。 第六 、 正常就不要調(diào)控 ， 要調(diào)控就是不正常 。 第九 、 中國房地產(chǎn)是 “ 人為夏天 ” 還是 “ 人為冬天 ” ？ 第十 、 住宅是大眾消費品還是投資投機品 ？ 第四部分、關(guān)于宏觀經(jīng)濟調(diào)控 關(guān)于我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟運行中存在的問題和隱患 ， 在第一部分中已有所闡述 ， 這里著重講一下在房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的問題 。 樓市瘋瘋癲癲 ， 股市神經(jīng)兮兮 (必須顛覆 ） ， 是宏觀調(diào)控 ？ 作秀 ？ 還是講故事 ？ 故事的結(jié)局是否會圓滿 ？ 是否會得到廣大中低收入老百姓的認(rèn)為同 ？ 憂慮 ！ 2023年 3月 5日 ， 國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出（ 首次 ） ， 要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題 ， 表明了中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向 。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（ “ 國六條 ” ），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。 2023年 5月 29日 ， 國務(wù)院辦公廳出臺 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》》（ 國辦發(fā) （ 2023） 37號 ） ， 人稱 9部委 “十五條 ”， 對 “國六條 ”進一步細化 ， 而且在套型面積 、 小戶型所占比率 、 新房首付款等方面作出了量化規(guī)定 ， 提出 90平方米 、 雙 70％ 的標(biāo)準(zhǔn) 。 要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策 。 2023年 7月 6日 ， 建設(shè)部頒發(fā) 165號檔 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 ， 進一步明確了 37號檔中 90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積 ， 并提出要加強監(jiān)督檢查 ， 落實責(zé)任追究制度 ，地方政府要負(fù)起切實責(zé)任 。同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理 ， 未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目 ， 不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告 。 2023年 7月 24日 ， 國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 （ 國辦發(fā) 〔 2023〕50號 ） ， 九個國家土地督察局派駐地方 ， 全國省 （ 區(qū) 、市 ） 及計畫單列市的土地審批利用 ， 將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下 。 2023年 8月 1日 ， 國土資源局制定的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 正式施行 ， 規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化 ， 進一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供貨商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 ， 并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制 。無疑是進步，但實際不容樂觀！ 1 07年 9月 12日國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，土地閑置費原則上按出讓或劃撥地價的 20%征收；依法可以無償收回的，解決無償收回。 由于中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴過重 （ 博鰲論壇 ） ， 中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)低下和一下難以轉(zhuǎn)型 ， 因此 ， 我國房地產(chǎn)調(diào)控從開始就表現(xiàn)為 “ 患得患失 、 語焉不詳 、 前后矛盾 ” ， “ 正常就不要調(diào)控 ， 調(diào)控就說明不正常 ” ， 也就是說調(diào)控 “ 先天就不足 ” ， 也就先天注定中國宏觀調(diào)控步履唯艱 、 任重道遠 。原政策都偏重于調(diào)控供給 ， 效果適得其反 ！ 必須在供給 、 需求和反商業(yè)賄賂 （ 反腐敗 ） 三方面系統(tǒng)調(diào)控 ， 方能收到效果 。 二 、 思想準(zhǔn)備 、 理論準(zhǔn)備不足 。 三 、 地方和中央的博弈和 “ 沖突 ” 。 六 、 中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢 “ 三個歌名 ” 來代表過去 、 現(xiàn)在和未來 l 過去 —— “ 千年等一回 ” l 現(xiàn)在 —— “ 讓我歡喜讓我憂 ” l 明天 —— “ 無言的結(jié)局 ” 中國 （ 上海 ） 房地產(chǎn)的變數(shù)在政府及其相關(guān)政策 ！ 中國 、 上海房地產(chǎn)的火爆有多種因素共同使然 ， 但政府和政策的推動是最主要的因素 ！??！ 整個行業(yè)長期向上的趨勢不變 ， 房價的長期向上趨勢也不變 。 l 建筑行業(yè)持續(xù)發(fā)展 ， 商業(yè) 、 場館（ 世博 ） 、 交通比重持續(xù)上升 l 住宅在固定資產(chǎn)投資中的比重穩(wěn)中微降 第五部分 、 中國房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策 我們各級政府各項工作的起點和落腳點都是 “ 以人為本 ” 、 “ 三個代表 ” ， 是“ 新三民主義 ” ， 是規(guī)律 、 國情和民意 ，是和諧社會 （ 六屆六中全會 ） 、 “ 和諧地產(chǎn) ” （ 聯(lián)合國人居宣言 “ 人人享有適當(dāng)?shù)淖≌?” ） 。 企業(yè)主體錯位 、主體虛置 。 “ 權(quán)力尋租 ” 、 “ 權(quán)力期權(quán) ” 嚴(yán)重 。 解決政府“越位、缺位”問題，建立“服務(wù)、責(zé)任、法制”政府問題，尤其重要的是 懲治房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗和商業(yè)賄賂（“未見行”，反腐還遠不夠，不能蜻蜓點水（制度反腐而非自上而下），“爛蘋果”理論）。 “官本位” 制度，干部應(yīng)該是市場品牌，當(dāng)前的 “帶病提拔”、“任人唯親”、“群腐” 現(xiàn)象應(yīng)該反思我們的組織和監(jiān)督體制！最起碼得完善??！ 判斷市場經(jīng)濟的根本標(biāo)志是資源的配置方式 ， 是市場配置還是權(quán)力配置 ？！ 而我們的自然資源和人力資源配置很大部分還由行政支配著 ， 一些結(jié)構(gòu)性 、 體制性的障礙需要消除 。 “四話干部” 。 “社保基金”案意義深遠！ 反腐不是個理論和認(rèn)識問題，而是個實踐的問題，在體制、機制和監(jiān)督機制未完善之前，反腐必須“年年、月月、天天實踐”（毛澤東‘階級斗爭’論） 。（ “無功便是過”，不貪就是好官嗎？！老百姓都不貪 ） 治理商業(yè)賄賂的重點領(lǐng)域有六個 ：一是工程建設(shè) ，二是 土地出讓 ，三是 產(chǎn)權(quán)交易 ，四是 醫(yī)藥購銷 ，五是 政府采購 ，六是 資源開發(fā)和經(jīng)銷 。 經(jīng)濟增長和社會矛盾突顯期膠著，防止兩極分化，防止出現(xiàn)“拉美化”傾向，“水能載舟亦能覆舟”（民主選舉 —人大代表、民主監(jiān)督、國民黨“特置費”、動遷“游擊戰(zhàn)”“地道戰(zhàn)”、抗日戰(zhàn)爭人民戰(zhàn)爭“魚水”關(guān)系。 當(dāng)前我國各種團體、利益之間的矛盾錯綜復(fù)雜、交織在一起，貧富差異、兩極分化嚴(yán)重，“老資”、“干群”關(guān)系緊張（和紳、泰森、魯智森、王寶森）?！岸似痫埻氤燥垺⒎畔嘛埻肓R娘”值得思考！ 理論創(chuàng)新 由于 “ GDP” 至上的片面 “ 政績 ” 觀的作用 ， 地方政府為了政績和財政收入 ， 開發(fā)商 、 代理商 、 媒體 、 樓評家 、 投資者 、 投機者為了利潤 ， 唱 “ 同一首歌 ” ， 但現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的理論研究和相當(dāng)學(xué)者似乎也有唱 “ 同一首歌 ” 的現(xiàn)象 ， 這不能不說是一種遺憾和悲哀 ， 我們呼吁重溫 “ 實事求是 ” 的思想精髓 ， “ 沒有遠慮 ， 必有近憂 ” ， 惟有實事求是的理論創(chuàng)新和突破 ， 才能解決在發(fā)展中出現(xiàn)的問題和成長中的煩惱 ， 才能解決經(jīng)濟學(xué)家的缺位問題 ， 就象當(dāng)年如果沒有 “ 真理標(biāo)準(zhǔn)問題 ” 、 “ 社會主義商品經(jīng)濟 ” 的討論和理論突破 ， 就不可能有后來的 “ 改革 、開放 ” 政策及當(dāng)前的國民經(jīng)濟大好形勢一樣 。有理性經(jīng)濟學(xué)家、這會學(xué)家的“缺失”和缺位是我們時代的悲哀！??！ 哲學(xué)社會科學(xué)的研究已嚴(yán)重落后于時代和事業(yè)發(fā)展的要求。 社會科學(xué)研究岌岌可危 ！ 理論的貧乏和滯后會并且已經(jīng)影響到經(jīng)濟、房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 “理論管制”、“學(xué)術(shù)腐敗”現(xiàn)象嚴(yán)重。 改革和創(chuàng)新不僅需要銳氣 、 勇氣 ， 更需要有海納百川的氣度 ， 哲學(xué) 、 社會科學(xué)的創(chuàng)新和繁榮需要良好的學(xué)術(shù)環(huán)境和氛圍 ， 我們需要嚴(yán)格 、 正確區(qū)分政策宣傳和理論研究的關(guān)系 ， 不能停留在解釋和宣傳層面 ， 呼喚新時代理論戰(zhàn)線的魯迅 。 中國（上海）的樓市拒絕投機。同時要加大和完善保障住宅的建設(shè)，要推行自住房（應(yīng)優(yōu)惠利率和契稅）和投資房的差別政策（可考慮恢復(fù)混合型外銷房），使“人人享有適