我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢分析-在線瀏覽
2025-06-30 01:19本頁面
【正文】 地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢 ? 上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務的另一種方式是持有物業(yè)： – 通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益 – 截至 2022年，上市公司共持有賬面價值 物業(yè)。 ? 僅萬科就實現(xiàn)凈利潤 ， 同比增長 %。 – 三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。 – 申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲 %，位列全部行業(yè)之首 1999~2022年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例 年份 預算內(nèi)資金比例 銀行貸款比例 債券比例 外資比例 自籌資金比例 其他來源比例 1999 2022 23. 09 2. 81 47. 01 2022 0. 18 0. 004 47. 69 2022 0. 12 0. 023 2022 0. 12 0. 004 1. 29 2022 0. 07 0. 001 1. 33 49. 87 2022 NA NA 1. 21 32. 72 2022 NA NA 31. 68 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 ? 從上表可以看出： – 金融機構貸款所占比例增大，特別是銀行貸款 – 在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當大的比重。 – 自籌資金、銀行貸款和其他資金來源三者加起來約有50%~60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 ? 根據(jù) 《 2022年中國房地產(chǎn)金融報告 》 : ? 銀行貸款是最主要的融資渠道 – 我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結構中直接和間接來自于銀行貸款的比重大約占 55% – 超過 30~40%的國際水平 ? 這種以銀行貸款為主的融資狀況對房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)都有不利影響 . 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 ? 根據(jù)國際經(jīng)驗 – 個人住房貸款比重接近或達到 18~20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源狀況 ? 2022年 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達到 ，比上年增長 % ? 其中 – 定金及預收款 15914億元，占整個資金來源的 %， – 個人按揭貸款 8403億元，占整個資金來源的 % – 兩項各計占 %，幾乎占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的半壁江山。 –如果這些政策有效地執(zhí)行下去，那么經(jīng)過不太長的時間就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。 ? 如果各家銀行今年內(nèi)都控制開發(fā)貸不再新增，那么給地產(chǎn)商的開發(fā)貸款增速會繼續(xù)回落，甚至可能負增長。 ? 這種做法是 – 將貸款挪出了銀行的資產(chǎn)負債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司，但騰挪出新的貸款額度來 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 2022年 8月起 ? 監(jiān)管部門要求 – 兩年內(nèi)將這些銀信合作理財產(chǎn)品轉入到銀行的資產(chǎn)負債表內(nèi) ? 也就掐斷了這一戲法存在的根源 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年以來 – 從招商地產(chǎn) 50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預案過期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場撤回股權融資方案可謂此起彼伏 – 公司債的前景也是相同的命運，國內(nèi)資本市場再融資的大門已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關閉 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年 10月 – 證監(jiān)會又明令嚴格審核地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組，借殼標準趨同于 IPO，這無疑是對熱衷借殼登陸資本市場的中小型房地產(chǎn)公司當頭一棒。 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 資本市場一直是房地產(chǎn)公司寄予厚望的一條融資通道： – 但在國內(nèi)資本市場發(fā)展受非市場因素影響過多的條件下，這也是一條充滿風險的道路。 ? 在短期資本市場融資無望的情況下 – 加快資金回籠，以時間換空間當是地產(chǎn)公司自救的主要方式 – 再融資關閘近 1年來尚無傳出有地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。 房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管 ? 國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示 ? 2022年前三季度 – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源 50504億元 – 其中 ? 定金及預售款 12185億元。 房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管 ? 預售資金被挪用在地產(chǎn)界是人人皆知的秘密，基本上 70
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