【正文】 標(biāo) ” ： 減少或暫停高端項(xiàng)目的入市和簽約（上海、北京 2022年即采取類似措施）； 房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定模糊，無明確數(shù)字要求：如重慶 “ 房?jī)r(jià)漲幅三個(gè)不超過 ： GDP、職工收入、人均收入 ” ，長春 “ 使 2022年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅有較大幅度回落，房?jī)r(jià)收入比控制在合理區(qū)間 ” ； 巧妙靈活落實(shí)限購規(guī)定： 制定政策時(shí)即比國八條松：如成都、青島、南寧等地僅限在主城區(qū)（國八條要求為全市范圍內(nèi)），其中成都對(duì)外地購房者的納稅證明無年限要求； 部分城市房屋備案系統(tǒng)不完善，家庭住房情況認(rèn)定可能存在漏洞。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款分別為 萬億元。 根據(jù)中國人民銀行 《 2022年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 》 ， 2022年 M2增長率計(jì)劃為 16%。 2022年，商業(yè)銀行將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和房貸風(fēng)險(xiǎn)，差別化信貸政策從嚴(yán)執(zhí)行的可能性較大。 預(yù)計(jì) 2022年還將加息 2次左右， 5年期以上貸款利率將達(dá)到 7%（ 2022年曾達(dá)到 %， 2022年來已 3次加息） 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 金融機(jī)構(gòu)：密切關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)信貸投放力度放緩，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)類貸款下降 30%，還會(huì)加息 2次左右 圖： 20222022年新增房地產(chǎn)類貸款（單位：萬億元） 房地產(chǎn)類貸款 開發(fā)貸 個(gè)人住房按揭貸款 當(dāng)年人民幣新增貸款 房地產(chǎn)類貸款占比 2022 % 2022 % 2022年上半年 % 2022年下半年 % 2022年預(yù)測(cè) 20% 17 開發(fā)企業(yè)：資金來源中的 60%受到影響 貸款額度下降 銷售量下降 開發(fā)企業(yè)資金壓力增大 多次加息 2022年拿地規(guī)模大幅增加 ? 貸款額度下降： 預(yù)計(jì) 2022年新增房地產(chǎn)類貸款，其中開發(fā)貸約 4000億元， 比 2022年下降約 30%。 近五年，開發(fā)企業(yè)的資金來源中，來自開發(fā)貸款、預(yù)售款（包括定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭）的占比接近 60%。 2022年占比 2022年增長率 2022年占比 2022年增長率 國內(nèi)貸款 % 10% 12% 30% 自籌資金 % 49% 46% 30% 預(yù)售款(含定金、預(yù)付款及按揭 ) % 16% 34% 10% 利用外資 % 66% 1% 25% 其他 % 14% 7% 25% 合計(jì) % 100% 100% 5% 當(dāng)年資金來源 (萬億元 ) 圖： 20222022年開發(fā)企業(yè)資金來源 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 18 “國八條”的政策力度又有顯著上升，同時(shí)明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，將 增強(qiáng)購房者對(duì)政府控制房?jī)r(jià)的信心，大大改變各類購房者的市場(chǎng)預(yù)期 ，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)帶來顯著影響。 購房者：各類需求都將受到抑制，外來購房者比重高的城市受影響更大 分類 影響 首次置業(yè) 價(jià)格趨穩(wěn)有利于其需求釋放，也能促使其理性消費(fèi)（購房決策可能變慢） 改善性需求 首付款和利率提高加大其居住成本；限購政策將使得三套及以上住房者無法購買（但可能存在執(zhí)行漏洞） 投資投機(jī)性需求 房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不如前幾年強(qiáng)烈，政策密集出臺(tái)也加大了獲利風(fēng)險(xiǎn)，能夠降低其投資沖動(dòng) 圖：部分城市外來需求占比（調(diào)研數(shù)據(jù)） 表：各類需求受影響的程度 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 90%60%54%52%45% 44%43% 42%40% 40%35% 35% 35% 35% 34%30%25% 25% 25% 25%21%0%25%50%75%100%三亞 大連 太原 合肥 廣州 長沙 北京 廈門 杭州 成都 深圳 上海 珠海 天津 沈陽 無錫 武漢 青島 福州 東莞 蘇州19 總基調(diào)：調(diào)控影響深遠(yuǎn)，市場(chǎng)將發(fā)生顯著變化 基本假設(shè)： ? 政策方面，“國八條”得到嚴(yán)格執(zhí)行， 2022年政策環(huán)境將更加嚴(yán)厲； ? M2增長率為 16%（根據(jù)央行 《 2022年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 》 ），利率上調(diào) 75100個(gè)基點(diǎn)； ? 住宅用地供應(yīng)量不低于前兩年平均水平（“國八條”要求）。 ? 住宅市場(chǎng)受影響最為顯著，預(yù)計(jì)全國銷售面積下降 5%10%； ? 35個(gè)大中城市需求受影響最為顯著，商品房銷售面積平均下降 1317%； ? 土地供應(yīng)量繼續(xù)維持在較高水平，投資、開竣工指標(biāo)仍繼續(xù)增長，但增速下降。 （ 2）商品房銷售均價(jià) 預(yù)計(jì) 2022年商品房銷售均價(jià)為 4816至 4958元 /平米，同比下降1%4%。 銷售面積 銷售額 銷售均價(jià) 商品房 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 商品房 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 商品房 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 2022年預(yù)測(cè)上限 3% 5% 17% 4% 8% 15% 1% 2% 1% 2022年預(yù)測(cè)下限 8% 10% 11% 12% 15% 6% 4% 5% 4% 2022年 44% 45% 28% 77% 81% 53% 23% 25% 19% 2022年 10% 8% 32% 18% 14% 44% 7% 6% 9% 銷售面積 銷售額 全國 一線 二三線 35個(gè)城市合計(jì) 其他 全國 一線 二三線 35個(gè)城市合計(jì) 其他 2022上限 3% 27% 10% 13% 3% 4% 23% 5% 11% 3% 2022下限 8% 31% 15% 17% 3% 12% 29% 13% 18% 5% 2022 10% 29% 4% 3% 19% 18% 15% 20% 6% 35% 2022 44% 52% 48% 49% 40% 77% 96% 75% 82% 70% 2022 15% 34% 21% 24% 8% 16% 32% 18% 24% 4% 表： 2022年全國商品房需求預(yù)測(cè) 表： 2022年全國及各類城市商品房需求預(yù)測(cè) 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 22 Value system 一二線城市受影響最大，三四線城市發(fā)展穩(wěn)健 量跌價(jià)穩(wěn) 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 一線城市：作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來購房比重大，但市場(chǎng)供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)； 二線城市：為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，短期內(nèi)有一定波動(dòng)，但降幅較小，長期來看總體量?jī)r(jià)平穩(wěn)； 三四線城市：房?jī)r(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)上升，將成為企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模、分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)潛力的重要擴(kuò)張區(qū)域。 圖： 19972022年全國房地產(chǎn)投資及其增長率 01000020220300004000050000600001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E投資（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%增長率房地產(chǎn)投資 增長率數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 25 開工面積 （ 4）施工面積 預(yù)計(jì) 2022年全國商品房施工面積為 ，同比增長 %到 %。 圖： 19972022年全國商品房施工面積及其增長率 圖： 19972022年全國商品房新開工面積及其增長率 01000002022003000004000005000001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%增長率施工面積 增長率0500001000001500002022002500001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%增長率新開工面積 增長率數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 26 4 . 3 05 . 3 6 5 . 1 96 . 6 51 2 . 5 47 . 6 52 1 . 9 %4 7 . 2 %6 4 . 1 %2 4 . 1 %2 4 . 5 %036912152022 2022 2022 2022 2022 20223 0 %1 0 %10%30%50%70%住宅出讓面積（萬公頃） 住宅出讓面積增速05001000150020222022年 2022年 2022年 2022年E數(shù)量（萬套）商品住宅新開工 商品住宅銷售 保障房建設(shè)土地供應(yīng)力度不減，保障房建設(shè)計(jì)劃繼續(xù)加大 2022年計(jì)劃建設(shè)保障性住房 1000萬套，比 2022年計(jì)劃增加 420萬套，預(yù)計(jì) 2022年保障性住宅開工套數(shù)占整體的比重將達(dá)到 40%左右（ 2022年，全國商品住宅新開工和銷售套數(shù)分別約為 1300萬套和 900萬套）。 根據(jù)國八條， 2022年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50% 999 9 . 51001 0 0 . 51011 0 1 . 51021 0 2 . 5價(jià)格指數(shù)銷售面積同比變化（左軸） 房屋銷售價(jià)格指數(shù)（右軸） 4 月“國十條” “ 9. 29 新政” 1 月 “ 國十一條 ” 1月 ” 國八條 ” 29 調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求 抑制投資投機(jī)需求 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 3 0 % 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸資 資 資 資 資 資 資資 資 資 資 資 資資 資 資 資 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸貸 貸 貸 貸 貸 0 . 1 7 貸 0 . 1 8 貸 貸 貸 貸? 據(jù)住建部有關(guān)官員透露，還將陸續(xù)有一批城市出臺(tái)限購政策，媒體披露濟(jì)南、青島、重慶、南寧等城市已做好準(zhǔn)備。 從全國 120個(gè)城市土地成交情況來看，住宅用地出讓金為 ，同比增加 %，主要為土地供應(yīng)大幅增加所致。 表： 2022年土地出讓金前 10位城市 圖 :2022年全國各城市土地出讓金排行榜 排名 城市 土地出讓金（億元） 其中：住宅用地出讓金（億元） 住宅用地出讓金同比增幅 規(guī)劃建筑面積同比增幅 樓面地價(jià)同比漲幅 備注 1 北京 1640 1062 % % % 地價(jià)漲幅更快 2 上海 1513 969 % % % 地價(jià)出現(xiàn)下降 3 大連 1298 1110 % % % 主要為供應(yīng)增加 4 天津 901 701 % % % 主要為地價(jià)上漲 5 武漢 838 838 % % % 供應(yīng)、地價(jià)均大幅上漲 6 杭州 783 460 % % % 主要為地價(jià)上漲 7 南京 572 499 % % % 供應(yīng)、地價(jià)均大幅上漲 8 重慶 535 432 % % % 主要為供應(yīng)增加 9 成都 491 428 % % % 土地供應(yīng)、地價(jià)均上漲 10 無錫 411 350 % % % 主要為供應(yīng)增加 全國 120個(gè)城市 14526 % % % 主要為供應(yīng)增加 35 1 3 %270%148%264%40% 52% 56% 3 %11%13% 10% 13%0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月億平方米 1 0 0 %0%100%200%300%2022 2022 同比增長率供應(yīng)： 120個(gè)城市全年土地供應(yīng)增長 38%，上半年增長顯著， 11月以來供應(yīng)力度加大 2022年，全國 120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地占地面積（招拍掛，不含協(xié)議出讓，下同） ，同比增加 38%。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖： 2022年全國 120個(gè)城市住宅用地月度招拍掛供應(yīng)面積及其增速 36 成交：全年 120個(gè)城市住宅用地成交量同比增長31%，其中 12月份成交面積達(dá)到當(dāng)年新高 2022年，全國 120個(gè)城市累計(jì)成交住宅用地占地面積 ，同比增加 31%， 全年全國住宅用地成交約 11億平方米，完成計(jì)劃比例約 60