【正文】 (2004)：《晉升博弈中政府官員的激勵與合作——兼論我國地方保護主義和重復建設問題長期存在的原因》，《經(jīng)濟研究》第6期。(2002)：《地產(chǎn)泡沫與金融危機》，經(jīng)濟管理出版社，1月。(2001)：《金融與增長——動蕩條件下的政策選擇》，經(jīng)濟科學出版社，8月。39. 國土資源部(2004)：《2003年中國國土資源公報》，國土資源部網(wǎng)站，4月9日。所以這次一定要治出結(jié)果來，房價應該下降20—30%，回歸到2003年的水平，才能擠走投機資本，引入正常需求。貨幣手段見效太慢，而且治不了壟斷，或許在提高到一定程度如7% 以后，才能決定性地擊破房地產(chǎn)泡沫，但時過數(shù)年，房價已成天文數(shù)字，破滅是必然的了，在不是調(diào)控而是崩盤。5%，達10年來最高水平。5%，房地產(chǎn)回報率卻是負3。如確認升值預期導致泡沫經(jīng)濟，就應讓人民幣盡早升值。進行要素市場化改革，防止少數(shù)人利用權(quán)力控制稀缺資源，進行尋租與腐敗活動。 第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融，加強對按揭貸款風險控制，控制投資性購房，尤其是通過按揭貸款進行的投機性購房；完善信用制度和抵押制度、抵押保險和抵押二級市場。 我國商業(yè)銀行至少有25% 呆帳，如經(jīng)房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能達到40%。少數(shù)人不擇手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理，包括從外國介紹騙術(shù)，使用中國傳統(tǒng)的“洗腦筋”辦法，手段無所不用其極。尚未破滅的是房地產(chǎn)泡沫和外資泡沫。北海市從3家猛增至700家。全球股市風暴使指數(shù)跌到2298點，稍作整理再度上漲，1988年9月26日達到8870點，到1990年股市13608點，5年時間股市上漲23倍。資本市場不發(fā)達，大部分外國資本直接通過銀行體系流入本國經(jīng)濟，銀行信貸評估和內(nèi)控體系不健全，放貸偏好抵押貸款特別是房地產(chǎn)抵押，銀行在房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占其貸款總額比重30%，資產(chǎn)價格飛速上漲。日本政府害怕政策調(diào)整傷害實體經(jīng)濟，長期政策搖擺不定，%。19871990年貨幣增長率10%，超出實際GDP增長。1986年國際石油價格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產(chǎn)蕭條，23個大城市房屋空置率為20%。 20 世紀70年代美國利率市場化，1986年取消利率管制Q條例。即使絕對規(guī)模不大，在邊際上抬高房地產(chǎn)價格，造成泡沫是綽綽有余的。如果把舊房出租計算進去，投資比例肯定更大。 投資指買房出租，長期收取房租；投機指買了以后直接出售，賺取差價。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊賣不起住宅，分期付款負擔沉重，還款意愿建立在良好收入預期上，一旦收入下降，就會產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風險。%，沈陽、南京、重慶居前三位，%、%、%?？罩寐示痈卟幌?。2003年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，占GDP （116694億元）%，%，%。相對于消費者保留價格，目前房價高估20～30%。從供給看，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，定價權(quán)掌握在賣方手里，做為買方消費者成為價格接受者，實際成交價格一定高于邊際成本?，F(xiàn)代經(jīng)濟學將泡沫定義為資產(chǎn)價格對其基本價值持續(xù)性偏離，第一指資產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)急劇上漲過程或狀態(tài)（泡沫化），第二指資產(chǎn)價格高于市場決定的合理價格部分。市場力量并不能決定預期和基本面互相作用的方向和性質(zhì)，錯誤預期可以回歸基本面，也可以引導基本面走向更大的偏差。問題在于，市場力量并不能決定預期和基本面互相作用的方向和性質(zhì)，錯誤預期可以回歸基本面，也可以引導基本面走向更大的偏差。金融市場如歷史進展，　時間上是不可逆的，　“科學結(jié)論”沒有可重復驗證的相同歷史環(huán)境，投資理論不具備科學要求的“可證偽性”；　任何貌似能準確預言市場進程的權(quán)威理論都不可靠，　預言者本身是金融市場一份子，不能象自然科學家和研究對象之間自然隔離。人類社會遠非完美，我們對社會的解釋也不能完美?！∪缥髅煞潘赏耆畔⒁?，提出基于有限理性的決策理論；制度學派提出“制度人”替代“經(jīng)濟人”，探討交易成本對于市場效率的影響。　有效市場理論描述的是這種“近似均衡”的市場狀態(tài)，但近似均衡的市場意味著波瀾不興，無顯著投資價值，反而不應成為投資者關注重點。另一方面“反射性”提示：不僅關注價格趨勢性，同時注意價格趨勢是否有基本面的同向演化配合，兩種趨勢互相強化可醞釀重大投資機會。市場價格具有誘導和影響基本面的主動作用。人民大學楊建和復旦大學郭飛舟總結(jié)介紹了索羅斯的非均衡市場觀，值得參考。近年來國家進行了一系列制度改革，取消土地批租改為招拍掛，規(guī)范拆遷，整頓房地產(chǎn)企業(yè)與市場，鼓勵住宅合作社和業(yè)主委員會，縮小了房地產(chǎn)業(yè)的灰色空間，于是，特殊的房地產(chǎn)泡沫向一般性泡沫轉(zhuǎn)變，這就是通過囤積地皮，壟斷市場和制造漲價預期，繼續(xù)獲得壟斷利潤。何新指出低廉地租是中國特殊時期房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展的主因。 現(xiàn)在這一重要概念在新自由主義經(jīng)濟學中被取消，何新稱這是當代中國經(jīng)濟學家普遍無知的原因。 把地價上升歸結(jié)為“招拍掛”是錯誤的，土地定價的公開化市場化并沒有提高土地價格，只是把原來的 “灰色收入” 變成公開的政府收入。房價回落可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，引發(fā)銀行大面積壞賬和宏觀經(jīng)濟波動，金融風險大量集中于供給方，傳導至銀行部門。2．房地產(chǎn)市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。我國房地產(chǎn)主管部門多、規(guī)章制度繁雜。此時監(jiān)管者必然執(zhí)行措施，如提高資本準備金、嚴格頭寸規(guī)定和信貸管制，對房價施加向下壓力，泡沫就會崩潰。比如信息不對稱理論承認，過度炒作會導致投資者高估或低估房地產(chǎn)投資收益。 何況正在被股市崩潰所折磨的中國人，也不會相信房價20年只漲不跌的神話。他們提出了自己的理論和觀點，：中國不存在泡沫經(jīng)濟；房價還要上升20年；房價不受成本限制，想漲多高漲多高；稀缺的土地資源應該首先滿足富人需要，他們的觸角已經(jīng)伸到了北京香山和頤和園這樣的著名公共場所，并準備展開億元豪華別墅大競賽，如此下去，大概各地的名勝古跡和人民公園，就成為全世界富人的別墅區(qū)了；他們對于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的看法是：富人購買相當比例的住宅，租給一般居民；政府沒有義務為一般工薪階層解決住宅問題，大多數(shù)人應該租房而不是買房。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的直接拉動作用比我們想象小的多。全國商品房每平米平均2759元，%。人民銀行對房地產(chǎn)貸款違規(guī)進行清查。但良好的長期發(fā)展預期，并不意味著短期就沒有泡沫，相反會成為炒作借口。各國人均GDP從800美元到 13000美元，是住房消費持續(xù)發(fā)展階段，中國已超過1000美元。 這是一次地方利益與中央的博弈。[當前我國的房地產(chǎn)界出現(xiàn)了一場巨大的利益博弈，博弈的雙方無非是開發(fā)商利益集團和投機資本利益集團與消費者利益集團。 如果半途而廢，不僅使泡沫繼續(xù)坐大，誘發(fā)金融與社會危機，而且將嚴重削弱中央的權(quán)威。世界平均城市化水平是50％，發(fā)達國家是75 ％，中國只有38 ％，每年提高一個百分點，有3000萬人進城，需要600萬套住宅，拉動內(nèi)部需求8000億人民幣，相當于GDP 每年增長5個百分點?！敖鹑诔{(diào)理論”早已證明， 預期可以引導金融房地產(chǎn)價格大起大落，而價值回歸是一個后續(xù)的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。2003年8月12日，國務院18號文件稱房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范，監(jiān)管和調(diào)控有待完善。%、%、%，其次是上海天津蘭州青島寧波杭州，高檔樓盤飆升最快。但是房地產(chǎn)可以促進建筑業(yè)，拉動建材鋼鐵機金融服務等相關部門；居民居住環(huán)境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎設施和相關公共服務業(yè)。這是在中國貧富差距日益擴大的條件下，企圖利用中國社會對于“市場經(jīng)濟自發(fā)性”的迷信，反對政府干預，適應，固化并發(fā)展兩極分化的社會結(jié)構(gòu)，使少數(shù)人成為大房地產(chǎn)主依靠房租過活，大量住宅由消費品變成投資品?，F(xiàn)在有人放風，房價只是“減慢上升速度”，絕無跌的可能，同時對政府措施大肆攻擊，什么“濫用行政手段，恢復計劃經(jīng)濟”等等。委托代理理論提出了“道德風險”概念，在房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營者可通過回扣獲取個人非法收入，地方政府通過賣地追求政績，銀行過度放款，消費者大量使用消費信貸也沒有真正的還款計劃。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于嚴重的供給約束。發(fā)改委、規(guī)劃委、國土房管局、市建委四個主要行政主管部門，工商局、稅務局、園林局10余家。供給約束大于需求約束，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個百分點。當房地產(chǎn)貸款期望收益提高、或者最低資產(chǎn)規(guī)模要求下降時，銀行將具有擴大房地產(chǎn)貸款規(guī)模的動力；而若違約率的上升或相關金融產(chǎn)品越加豐富，則可以降低銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中程度。房價上升的“需求拉動理論”認為，土地需求由最終產(chǎn)品如住宅寫字樓商業(yè)用房及工業(yè)用房需求決定，是房產(chǎn)市場供需決定土地供需，房屋價格決定地價。馬克思揭露了地租本質(zhì)，絕對地租產(chǎn)生于土地所有權(quán)壟斷，由土地所有者收取。土地基礎價格與市場價格存在重大偏離，某些開發(fā)商以極低的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)，多次轉(zhuǎn)手加價，將地價作虛擬評估，抵押給國家銀行套兌資金。第三，索羅斯的非均衡市場論，揭露了泡沫經(jīng)濟的必然性和頑固性。索羅斯的量子基金在33年歷史中，業(yè)績增長6148倍，年度復合收益率30%，高峰期管理量子基金群資產(chǎn)規(guī)模220億美金?！≡u價失真的“認識偏見”意味著定價錯誤，還帶來對基本面資源配置的扭曲誘導，作為影響價格因素信息再次反饋到市場中來，又引發(fā)新的偏見。 市場經(jīng)濟的“近似均衡”與“動態(tài)不均衡”理想的價格均衡在縱向上暗示，以往所有影響市場定價的信息在價格中都得到充分反映，在沒有新信息進入下，市場價格不發(fā)生大變化；在橫向上，“均衡”意味著不同品種雖價格不同，但都依據(jù)其風險收益特征達到匹配，不存在某一證券優(yōu)于另一證券?！皠討B(tài)不均衡”，指投資者預期與基本面存在較大偏差。金融投資理論基石——有效市場理論基本否定以上經(jīng)濟學家對古典理論的改進。對日常事件可以精確解釋，但日常事件對社會發(fā)展不具歷史意義；對于歷史事件，人們不可能事前有完美預測， 事后解釋也不能自詡完全客觀（ “一切歷史都是當代史” ）。　對于理論預言與市場進展的一致性，人們無法分辨究竟是研究結(jié)論精確反映了事實，　還是理論的影響力或權(quán)威性改變了市場參與者的思想行為，導致市場反過來遷就研究結(jié)論。那么基本面的真正決定力量是什么？難道是預期嗎？果真如此，那就可怕了。那么基本面的真正決定力量是什么？難道是預期嗎？果真如此，那就十分可怕。泡沫是由于虛擬需求過度膨脹導致價格水平相對于理論價格非平穩(wěn)上漲，分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴重危險區(qū)。如果房子實際價格高出消費者保留價格，做為消費品價格被高估。2003年上海人均可支配收入14867元。 據(jù)百富勤經(jīng)濟學家稱2004年一季度，中國總投資40 % 流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務行業(yè)?？罩寐剩剑ㄐ陆ㄉ唐贩康目罩妹娣e＋存量房的空置面積）/房屋總量。2004年14 月又上升 12%。結(jié)論是：作為消費品，全國房地產(chǎn)價格已經(jīng)高估2030% ，上海北京房價大大超過本市居民購買力。兩者又是可以互相轉(zhuǎn)化的， 成功的投資可以變?yōu)橥稒C， 如果購買的房子迅速升值， 投資者可把房子出手， 把多年以后的房租收入一次性貼現(xiàn)為賣房收入。租售比。四、 歷史的教訓與對策無論何等理論，如果邏輯沒有錯，其分歧就在于假設前提不同。儲貸協(xié)會的長期固定利率抵押貸款，在利率市場化中出現(xiàn)資產(chǎn)負債期限和利率不匹配，利率上升和金融創(chuàng)新加劇競爭，使儲貸協(xié)會籌資成本大幅上升，出現(xiàn)利率逆差。通過機構(gòu)關閉和銀行信貸收縮，美國房地產(chǎn)泡沫破滅了。貨幣供給增加沒有通過實體經(jīng)濟吸收，到了房地產(chǎn)股票等資產(chǎn)市場。防止海灣石油價格上漲沖擊，%，給股市沉重打擊。1997年國際半導體市場不景氣，石油市場波動，中國墨西哥競爭壓力，泰國印尼韓國和馬來西亞等國出口下降，投資者信心動搖，外匯儲備下降，金融危機終于發(fā)生。隨后下降，到1990年2565點，1997年10,200點，比1985年仍上漲17倍。金融資源膨脹，投資者借來18—25% 的高利息貸款進行投機。泡沫的產(chǎn)生是必然的，在初期一定程度上具有刺激發(fā)展的作用，問題在于人們?yōu)槭裁疵孕排菽空疄槭裁床桓一虿荒苡行е卫?？第一，中國人出于對計劃?jīng)濟反感，產(chǎn)生對市場經(jīng)濟迷信。我見過北京高級記者卷入傳銷不能自拔者不乏其人，一個小小的“金融金字塔”設計在短短數(shù)月可發(fā)展成數(shù)十萬人的傳銷組織，愚昧和瘋狂另人震撼。之所以沒有發(fā)生居民擠兌存款，是因為中國仍舊年輕儲蓄率高，掩蓋了呆帳。控制消費信貸，提高首付款比例。就宏觀調(diào)控層面而言，升值與升息，是遏制房地產(chǎn)泡沫的兩個車輪。如堅持不動，隨著均衡匯率不斷升值，名義匯率偏離均衡匯率的幅度越來越大，泡沫經(jīng)濟風險越來越大。7%。美國進入加息周期，人民幣利率不可避免隨之上升，央行加息表明國內(nèi)利率將進入一個上升周期，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說是強有力調(diào)整信號，促使購房者重新審視房地產(chǎn)價格走勢，改變上漲預期。這樣的結(jié)果危害極其嚴重，它使資產(chǎn)價格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，銀行資金鏈條斷裂，引發(fā)金融系統(tǒng)性危機。 長期堅持下去，不斷打擊泡沫引入正常需求，中國房地產(chǎn)的潛在需求才能夠正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來，進入長期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。、馮泰(1996)：《實用統(tǒng)計學》，北京大學出版社，2月。布勞格等著、羅杰, G(1989)：《產(chǎn)業(yè)組織與政府管制》，上海三聯(lián)書店，潘振民譯，10月。、于宗先、王金利(2000)：《泡沫經(jīng)濟與金融危機》，中國人民大學出版社，8月。(2004)：“中國征地制度改革”國際研討會會議資料，北京大學中國經(jīng)濟研究中心，2月2829日。(2003):《2002年中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2月20日.(2004)：《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》，《金融時報》3月15日。、周誠君、朱勇(2004)：《房地產(chǎn)企業(yè)融資方式：中外比較》，中國人民銀行《金融研究報告》第2期(1997)：《經(jīng)濟博弈論》，復旦大學出版社。(2003)：《房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論與實證分析》，中國大地出版社，7月。(2004)：《房地產(chǎn)泡沫研究》，《財經(jīng)》第8期。，W(1998):《經(jīng)濟計量分析》，中國社會科學出版社，王明艦、王