【正文】 (2004)：《晉升博弈中政府官員的激勵(lì)與合作——兼論我國(guó)地方保護(hù)主義和重復(fù)建設(shè)問題長(zhǎng)期存在的原因》，《經(jīng)濟(jì)研究》第6期。(2002)：《地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，1月。(2001)：《金融與增長(zhǎng)——?jiǎng)邮帡l件下的政策選擇》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，8月。39. 國(guó)土資源部(2004)：《2003年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》，國(guó)土資源部網(wǎng)站，4月9日。所以這次一定要治出結(jié)果來，房?jī)r(jià)應(yīng)該下降20—30%，回歸到2003年的水平，才能擠走投機(jī)資本，引入正常需求。貨幣手段見效太慢，而且治不了壟斷，或許在提高到一定程度如7% 以后，才能決定性地?fù)羝品康禺a(chǎn)泡沫，但時(shí)過數(shù)年，房?jī)r(jià)已成天文數(shù)字，破滅是必然的了，在不是調(diào)控而是崩盤。5%，達(dá)10年來最高水平。5%，房地產(chǎn)回報(bào)率卻是負(fù)3。如確認(rèn)升值預(yù)期導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)讓人民幣盡早升值。進(jìn)行要素市場(chǎng)化改革，防止少數(shù)人利用權(quán)力控制稀缺資源，進(jìn)行尋租與腐敗活動(dòng)。 第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，控制投資性購房，尤其是通過按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性購房；完善信用制度和抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)。 我國(guó)商業(yè)銀行至少有25% 呆帳，如經(jīng)房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能達(dá)到40%。少數(shù)人不擇手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理，包括從外國(guó)介紹騙術(shù)，使用中國(guó)傳統(tǒng)的“洗腦筋”辦法，手段無所不用其極。尚未破滅的是房地產(chǎn)泡沫和外資泡沫。北海市從3家猛增至700家。全球股市風(fēng)暴使指數(shù)跌到2298點(diǎn)，稍作整理再度上漲，1988年9月26日達(dá)到8870點(diǎn)，到1990年股市13608點(diǎn)，5年時(shí)間股市上漲23倍。資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，大部分外國(guó)資本直接通過銀行體系流入本國(guó)經(jīng)濟(jì)，銀行信貸評(píng)估和內(nèi)控體系不健全，放貸偏好抵押貸款特別是房地產(chǎn)抵押，銀行在房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占其貸款總額比重30%，資產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。日本政府害怕政策調(diào)整傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期政策搖擺不定，%。19871990年貨幣增長(zhǎng)率10%，超出實(shí)際GDP增長(zhǎng)。1986年國(guó)際石油價(jià)格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產(chǎn)蕭條，23個(gè)大城市房屋空置率為20%。 20 世紀(jì)70年代美國(guó)利率市場(chǎng)化，1986年取消利率管制Q條例。即使絕對(duì)規(guī)模不大，在邊際上抬高房地產(chǎn)價(jià)格，造成泡沫是綽綽有余的。如果把舊房出租計(jì)算進(jìn)去，投資比例肯定更大。 投資指買房出租，長(zhǎng)期收取房租；投機(jī)指買了以后直接出售，賺取差價(jià)。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊賣不起住宅，分期付款負(fù)擔(dān)沉重，還款意愿建立在良好收入預(yù)期上，一旦收入下降，就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。%，沈陽、南京、重慶居前三位，%、%、%。空置率居高不下。2003年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，占GDP （116694億元）%，%，%。相對(duì)于消費(fèi)者保留價(jià)格，目前房?jī)r(jià)高估20～30%。從供給看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)掌握在賣方手里，做為買方消費(fèi)者成為價(jià)格接受者，實(shí)際成交價(jià)格一定高于邊際成本?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)將泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值持續(xù)性偏離，第一指資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲過程或狀態(tài)（泡沫化），第二指資產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)決定的合理價(jià)格部分。市場(chǎng)力量并不能決定預(yù)期和基本面互相作用的方向和性質(zhì)，錯(cuò)誤預(yù)期可以回歸基本面，也可以引導(dǎo)基本面走向更大的偏差。問題在于，市場(chǎng)力量并不能決定預(yù)期和基本面互相作用的方向和性質(zhì)，錯(cuò)誤預(yù)期可以回歸基本面，也可以引導(dǎo)基本面走向更大的偏差。金融市場(chǎng)如歷史進(jìn)展，　時(shí)間上是不可逆的，　“科學(xué)結(jié)論”沒有可重復(fù)驗(yàn)證的相同歷史環(huán)境，投資理論不具備科學(xué)要求的“可證偽性”；　任何貌似能準(zhǔn)確預(yù)言市場(chǎng)進(jìn)程的權(quán)威理論都不可靠，　預(yù)言者本身是金融市場(chǎng)一份子，不能象自然科學(xué)家和研究對(duì)象之間自然隔離。人類社會(huì)遠(yuǎn)非完美，我們對(duì)社會(huì)的解釋也不能完美?！∪缥髅煞潘赏耆畔⒁?，提出基于有限理性的決策理論；制度學(xué)派提出“制度人”替代“經(jīng)濟(jì)人”，探討交易成本對(duì)于市場(chǎng)效率的影響?！∮行袌?chǎng)理論描述的是這種“近似均衡”的市場(chǎng)狀態(tài)，但近似均衡的市場(chǎng)意味著波瀾不興，無顯著投資價(jià)值，反而不應(yīng)成為投資者關(guān)注重點(diǎn)。另一方面“反射性”提示：不僅關(guān)注價(jià)格趨勢(shì)性，同時(shí)注意價(jià)格趨勢(shì)是否有基本面的同向演化配合，兩種趨勢(shì)互相強(qiáng)化可醞釀重大投資機(jī)會(huì)。市場(chǎng)價(jià)格具有誘導(dǎo)和影響基本面的主動(dòng)作用。人民大學(xué)楊建和復(fù)旦大學(xué)郭飛舟總結(jié)介紹了索羅斯的非均衡市場(chǎng)觀，值得參考。近年來國(guó)家進(jìn)行了一系列制度改革，取消土地批租改為招拍掛，規(guī)范拆遷，整頓房地產(chǎn)企業(yè)與市場(chǎng)，鼓勵(lì)住宅合作社和業(yè)主委員會(huì)，縮小了房地產(chǎn)業(yè)的灰色空間，于是，特殊的房地產(chǎn)泡沫向一般性泡沫轉(zhuǎn)變，這就是通過囤積地皮，壟斷市場(chǎng)和制造漲價(jià)預(yù)期，繼續(xù)獲得壟斷利潤(rùn)。何新指出低廉地租是中國(guó)特殊時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展的主因。 現(xiàn)在這一重要概念在新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)中被取消，何新稱這是當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍無知的原因。 把地價(jià)上升歸結(jié)為“招拍掛”是錯(cuò)誤的，土地定價(jià)的公開化市場(chǎng)化并沒有提高土地價(jià)格，只是把原來的 “灰色收入” 變成公開的政府收入。房?jī)r(jià)回落可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，引發(fā)銀行大面積壞賬和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)大量集中于供給方，傳導(dǎo)至銀行部門。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。我國(guó)房地產(chǎn)主管部門多、規(guī)章制度繁雜。此時(shí)監(jiān)管者必然執(zhí)行措施，如提高資本準(zhǔn)備金、嚴(yán)格頭寸規(guī)定和信貸管制，對(duì)房?jī)r(jià)施加向下壓力，泡沫就會(huì)崩潰。比如信息不對(duì)稱理論承認(rèn)，過度炒作會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估房地產(chǎn)投資收益。 何況正在被股市崩潰所折磨的中國(guó)人，也不會(huì)相信房?jī)r(jià)20年只漲不跌的神話。他們提出了自己的理論和觀點(diǎn)，：中國(guó)不存在泡沫經(jīng)濟(jì)；房?jī)r(jià)還要上升20年；房?jī)r(jià)不受成本限制，想漲多高漲多高；稀缺的土地資源應(yīng)該首先滿足富人需要，他們的觸角已經(jīng)伸到了北京香山和頤和園這樣的著名公共場(chǎng)所，并準(zhǔn)備展開億元豪華別墅大競(jìng)賽，如此下去，大概各地的名勝古跡和人民公園，就成為全世界富人的別墅區(qū)了；他們對(duì)于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的看法是：富人購買相當(dāng)比例的住宅，租給一般居民；政府沒有義務(wù)為一般工薪階層解決住宅問題，大多數(shù)人應(yīng)該租房而不是買房。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)作用比我們想象小的多。全國(guó)商品房每平米平均2759元，%。人民銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款違規(guī)進(jìn)行清查。但良好的長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期，并不意味著短期就沒有泡沫，相反會(huì)成為炒作借口。各國(guó)人均GDP從800美元到 13000美元，是住房消費(fèi)持續(xù)發(fā)展階段，中國(guó)已超過1000美元。 這是一次地方利益與中央的博弈。[當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)界出現(xiàn)了一場(chǎng)巨大的利益博弈，博弈的雙方無非是開發(fā)商利益集團(tuán)和投機(jī)資本利益集團(tuán)與消費(fèi)者利益集團(tuán)。 如果半途而廢，不僅使泡沫繼續(xù)坐大，誘發(fā)金融與社會(huì)危機(jī)，而且將嚴(yán)重削弱中央的權(quán)威。世界平均城市化水平是50％，發(fā)達(dá)國(guó)家是75 ％，中國(guó)只有38 ％，每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，有3000萬人進(jìn)城，需要600萬套住宅，拉動(dòng)內(nèi)部需求8000億人民幣，相當(dāng)于GDP 每年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)?！敖鹑诔{(diào)理論”早已證明， 預(yù)期可以引導(dǎo)金融房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，而價(jià)值回歸是一個(gè)后續(xù)的長(zhǎng)期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。2003年8月12日，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件稱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快；市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范，監(jiān)管和調(diào)控有待完善。%、%、%，其次是上海天津蘭州青島寧波杭州，高檔樓盤飆升最快。但是房地產(chǎn)可以促進(jìn)建筑業(yè)，拉動(dòng)建材鋼鐵機(jī)金融服務(wù)等相關(guān)部門；居民居住環(huán)境改善擴(kuò)大消費(fèi)品需求；間接帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)公共服務(wù)業(yè)。這是在中國(guó)貧富差距日益擴(kuò)大的條件下，企圖利用中國(guó)社會(huì)對(duì)于“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自發(fā)性”的迷信，反對(duì)政府干預(yù)，適應(yīng)，固化并發(fā)展兩極分化的社會(huì)結(jié)構(gòu)，使少數(shù)人成為大房地產(chǎn)主依靠房租過活，大量住宅由消費(fèi)品變成投資品。現(xiàn)在有人放風(fēng)，房?jī)r(jià)只是“減慢上升速度”，絕無跌的可能，同時(shí)對(duì)政府措施大肆攻擊，什么“濫用行政手段，恢復(fù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”等等。委托代理理論提出了“道德風(fēng)險(xiǎn)”概念，在房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)者可通過回扣獲取個(gè)人非法收入，地方政府通過賣地追求政績(jī)，銀行過度放款，消費(fèi)者大量使用消費(fèi)信貸也沒有真正的還款計(jì)劃。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于嚴(yán)重的供給約束。發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土房管局、市建委四個(gè)主要行政主管部門，工商局、稅務(wù)局、園林局10余家。供給約束大于需求約束，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)貸款期望收益提高、或者最低資產(chǎn)規(guī)模要求下降時(shí)，銀行將具有擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模的動(dòng)力；而若違約率的上升或相關(guān)金融產(chǎn)品越加豐富，則可以降低銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中程度。房?jī)r(jià)上升的“需求拉動(dòng)理論”認(rèn)為，土地需求由最終產(chǎn)品如住宅寫字樓商業(yè)用房及工業(yè)用房需求決定，是房產(chǎn)市場(chǎng)供需決定土地供需，房屋價(jià)格決定地價(jià)。馬克思揭露了地租本質(zhì)，絕對(duì)地租產(chǎn)生于土地所有權(quán)壟斷，由土地所有者收取。土地基礎(chǔ)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在重大偏離，某些開發(fā)商以極低的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)，多次轉(zhuǎn)手加價(jià)，將地價(jià)作虛擬評(píng)估，抵押給國(guó)家銀行套兌資金。第三，索羅斯的非均衡市場(chǎng)論，揭露了泡沫經(jīng)濟(jì)的必然性和頑固性。索羅斯的量子基金在33年歷史中，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)6148倍，年度復(fù)合收益率30%，高峰期管理量子基金群資產(chǎn)規(guī)模220億美金?！≡u(píng)價(jià)失真的“認(rèn)識(shí)偏見”意味著定價(jià)錯(cuò)誤，還帶來對(duì)基本面資源配置的扭曲誘導(dǎo)，作為影響價(jià)格因素信息再次反饋到市場(chǎng)中來，又引發(fā)新的偏見。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“近似均衡”與“動(dòng)態(tài)不均衡”理想的價(jià)格均衡在縱向上暗示，以往所有影響市場(chǎng)定價(jià)的信息在價(jià)格中都得到充分反映，在沒有新信息進(jìn)入下，市場(chǎng)價(jià)格不發(fā)生大變化；在橫向上，“均衡”意味著不同品種雖價(jià)格不同，但都依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)收益特征達(dá)到匹配，不存在某一證券優(yōu)于另一證券?！皠?dòng)態(tài)不均衡”，指投資者預(yù)期與基本面存在較大偏差。金融投資理論基石——有效市場(chǎng)理論基本否定以上經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)古典理論的改進(jìn)。對(duì)日常事件可以精確解釋，但日常事件對(duì)社會(huì)發(fā)展不具歷史意義；對(duì)于歷史事件，人們不可能事前有完美預(yù)測(cè)， 事后解釋也不能自詡完全客觀（ “一切歷史都是當(dāng)代史” ）。　對(duì)于理論預(yù)言與市場(chǎng)進(jìn)展的一致性，人們無法分辨究竟是研究結(jié)論精確反映了事實(shí)，　還是理論的影響力或權(quán)威性改變了市場(chǎng)參與者的思想行為，導(dǎo)致市場(chǎng)反過來遷就研究結(jié)論。那么基本面的真正決定力量是什么？難道是預(yù)期嗎？果真如此，那就可怕了。那么基本面的真正決定力量是什么？難道是預(yù)期嗎？果真如此，那就十分可怕。泡沫是由于虛擬需求過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格非平穩(wěn)上漲，分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。如果房子實(shí)際價(jià)格高出消費(fèi)者保留價(jià)格，做為消費(fèi)品價(jià)格被高估。2003年上海人均可支配收入14867元。 據(jù)百富勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2004年一季度，中國(guó)總投資40 % 流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)?？罩寐剩剑ㄐ陆ㄉ唐贩康目罩妹娣e＋存量房的空置面積）/房屋總量。2004年14 月又上升 12%。結(jié)論是：作為消費(fèi)品，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高估2030% ，上海北京房?jī)r(jià)大大超過本市居民購買力。兩者又是可以互相轉(zhuǎn)化的， 成功的投資可以變?yōu)橥稒C(jī)， 如果購買的房子迅速升值， 投資者可把房子出手， 把多年以后的房租收入一次性貼現(xiàn)為賣房收入。租售比。四、 歷史的教訓(xùn)與對(duì)策無論何等理論，如果邏輯沒有錯(cuò)，其分歧就在于假設(shè)前提不同。儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)的長(zhǎng)期固定利率抵押貸款，在利率市場(chǎng)化中出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債期限和利率不匹配，利率上升和金融創(chuàng)新加劇競(jìng)爭(zhēng)，使儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)籌資成本大幅上升，出現(xiàn)利率逆差。通過機(jī)構(gòu)關(guān)閉和銀行信貸收縮，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅了。貨幣供給增加沒有通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸收，到了房地產(chǎn)股票等資產(chǎn)市場(chǎng)。防止海灣石油價(jià)格上漲沖擊，%，給股市沉重打擊。1997年國(guó)際半導(dǎo)體市場(chǎng)不景氣，石油市場(chǎng)波動(dòng)，中國(guó)墨西哥競(jìng)爭(zhēng)壓力，泰國(guó)印尼韓國(guó)和馬來西亞等國(guó)出口下降，投資者信心動(dòng)搖，外匯儲(chǔ)備下降，金融危機(jī)終于發(fā)生。隨后下降，到1990年2565點(diǎn)，1997年10,200點(diǎn)，比1985年仍上漲17倍。金融資源膨脹，投資者借來18—25% 的高利息貸款進(jìn)行投機(jī)。泡沫的產(chǎn)生是必然的，在初期一定程度上具有刺激發(fā)展的作用，問題在于人們?yōu)槭裁疵孕排菽空疄槭裁床桓一虿荒苡行е卫?？第一，中?guó)人出于對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)反感，產(chǎn)生對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迷信。我見過北京高級(jí)記者卷入傳銷不能自拔者不乏其人，一個(gè)小小的“金融金字塔”設(shè)計(jì)在短短數(shù)月可發(fā)展成數(shù)十萬人的傳銷組織，愚昧和瘋狂另人震撼。之所以沒有發(fā)生居民擠兌存款，是因?yàn)橹袊?guó)仍舊年輕儲(chǔ)蓄率高，掩蓋了呆帳?？刂葡M(fèi)信貸，提高首付款比例。就宏觀調(diào)控層面而言，升值與升息，是遏制房地產(chǎn)泡沫的兩個(gè)車輪。如堅(jiān)持不動(dòng)，隨著均衡匯率不斷升值，名義匯率偏離均衡匯率的幅度越來越大，泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。7%。美國(guó)進(jìn)入加息周期，人民幣利率不可避免隨之上升，央行加息表明國(guó)內(nèi)利率將進(jìn)入一個(gè)上升周期，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說是強(qiáng)有力調(diào)整信號(hào)，促使購房者重新審視房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，改變上漲預(yù)期。這樣的結(jié)果危害極其嚴(yán)重，它使資產(chǎn)價(jià)格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，銀行資金鏈條斷裂，引發(fā)金融系統(tǒng)性危機(jī)。 長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，不斷打擊泡沫引入正常需求，中國(guó)房地產(chǎn)的潛在需求才能夠正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來，進(jìn)入長(zhǎng)期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。、馮泰(1996)：《實(shí)用統(tǒng)計(jì)學(xué)》，北京大學(xué)出版社，2月。布勞格等著、羅杰, G(1989)：《產(chǎn)業(yè)組織與政府管制》，上海三聯(lián)書店，潘振民譯，10月。、于宗先、王金利(2000)：《泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，8月。(2004)：“中國(guó)征地制度改革”國(guó)際研討會(huì)會(huì)議資料，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心，2月2829日。(2003):《2002年中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2月20日.(2004)：《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》，《金融時(shí)報(bào)》3月15日。、周誠(chéng)君、朱勇(2004)：《房地產(chǎn)企業(yè)融資方式：中外比較》，中國(guó)人民銀行《金融研究報(bào)告》第2期(1997)：《經(jīng)濟(jì)博弈論》，復(fù)旦大學(xué)出版社。(2003)：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論與實(shí)證分析》，中國(guó)大地出版社，7月。(2004)：《房地產(chǎn)泡沫研究》，《財(cái)經(jīng)》第8期。，W(1998):《經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，王明艦、王