【正文】 取個人非法收入，地方政府通過賣地追求政績，銀行過度放款，消費者大量使用消費信貸也沒有真正的還款計劃。在一般均衡理論框架下，西方主流經(jīng)濟學在亞洲金融危機以后，對泡沫經(jīng)濟進行了比較深入的研究和反思。更為深刻的分歧延伸到馬克思經(jīng)濟學與西方經(jīng)濟學，古典經(jīng)濟學與新自由主義經(jīng)濟學，主流與非主流對于市場經(jīng)濟均衡與非均衡的不同假設。二． 經(jīng)濟學關于房地產(chǎn)泡沫的理論經(jīng)濟預測具有非常明顯的利益導向，我們要指出的是分析方法明顯不同。現(xiàn)在有人放風，房價只是“減慢上升速度”，絕無跌的可能，同時對政府措施大肆攻擊，什么“濫用行政手段，恢復計劃經(jīng)濟”等等。物極必反，天下哪有只漲不跌的價格？神話越離奇，破滅越徹底。5月11日，國務院7部委聯(lián)合下達文件，采取綜合措施穩(wěn)定房價，引起了軒然大波。許多媒體為了區(qū)區(qū)廣告費，就幫助他們制造漲價預期，推波助瀾，扮演了極不光彩的角色。這是在中國貧富差距日益擴大的條件下，企圖利用中國社會對于“市場經(jīng)濟自發(fā)性”的迷信，反對政府干預，適應，固化并發(fā)展兩極分化的社會結構，使少數(shù)人成為大房地產(chǎn)主依靠房租過活，大量住宅由消費品變成投資品。泡沫經(jīng)濟的鼓吹和制造者，正在由“自發(fā)的利益群體”，變成“自覺的利益集團”，出現(xiàn)了自己的代表人物，集體發(fā)言干預輿論和政策。國際資本仍舊看好中國大舉進入。其次是房地產(chǎn)商的暴利，商業(yè)銀行及其背后權力階層的利益。但是房地產(chǎn)可以促進建筑業(yè)，拉動建材鋼鐵機金融服務等相關部門；居民居住環(huán)境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎設施和相關公共服務業(yè)。而房地產(chǎn)需求增長1%，%。經(jīng)濟增長自身周期慣性影響非常大。標志性城市的標志性建筑價格翻倍，杭州，上海和北京的最高房價很快突破每平方米萬元，重慶南昌等城市緊隨上海突破5000元，而廣東深圳則后悔自己“過于理性”， 房地產(chǎn)商赴上海學習經(jīng)驗， 強化組織與宣傳，準備來一次不低于30%“補漲”，類似于股票中的坐莊。%、%、%，其次是上海天津蘭州青島寧波杭州，高檔樓盤飆升最快。%，%。但是，嚴厲的土地控制，和對經(jīng)營性土地實行“招拍掛”，卻被某些房地產(chǎn)商用來制造漲價預期，聲稱2005年將出現(xiàn)土地和房屋荒。2004年4月份中央作出結構性過熱的判斷，進行嚴厲緊縮，健全土地出讓制度和土地垂直管理體系；清理項目重點是鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心、城市建設。2003年8月12日，國務院18號文件稱房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，一些地區(qū)住房供求結構性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范，監(jiān)管和調(diào)控有待完善。原計委經(jīng)濟研究所給出泡沫“五高”標準，投資持續(xù)超高增長、消費持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或居高不下、房價收入比偏高。 1997年受亞洲金融危機影響，經(jīng)濟低迷，國家出臺一系列刺激經(jīng)濟的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直至2000年效果才發(fā)揮出來，持續(xù)6年出現(xiàn)投資高潮，勢頭過猛，三年來中央銀行，國家發(fā)改委，國務院多次試圖控制，都不能奏效。房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產(chǎn)長期發(fā)展。“金融超調(diào)理論”早已證明， 預期可以引導金融房地產(chǎn)價格大起大落，而價值回歸是一個后續(xù)的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。90年代住房改革，相當比例的城市居民以低價購買了舊住房產(chǎn)權，城市大規(guī)模發(fā)展并派生拆遷需求，人均收入的提高，建筑技術的升級，農(nóng)民進城，消費信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質量升級，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉移，從集團購買力向個人轉移， 2002年以來則迅速從消費品向投資品轉移，從國內(nèi)投資者向國際投資者轉移。中國房地產(chǎn)業(yè)自20世紀80年代開始迅速發(fā)展。 現(xiàn)實需求也是巨大的：20％城鎮(zhèn)家庭想改善住房，2700萬戶每戶增20平米，還有房屋拆遷產(chǎn)生的被動需求。世界平均城市化水平是50％，發(fā)達國家是75 ％，中國只有38 ％，每年提高一個百分點，有3000萬人進城，需要600萬套住宅，拉動內(nèi)部需求8000億人民幣，相當于GDP 每年增長5個百分點。 關鍵詞：市場經(jīng)濟非均衡 房地產(chǎn)泡沫 租售比 絕對地租銀行脆弱性 漲價預期一．目前房地產(chǎn)價格的基本走勢與爭論中國房地產(chǎn)業(yè)有巨大的長期潛在需求。一定要治出結果來，各地特別是上海，南昌，重慶，杭州的標志性房價已經(jīng)上升一倍以上的，該回落上升幅度的50%； 平均價格水平應該回落 2030%，到2003年的水平，以擠走投機資本，引入正常需求。 必須維護中央政府權威，使用綜合手段， 堅決擠出房地產(chǎn)泡沫。 如果半途而廢，不僅使泡沫繼續(xù)坐大，誘發(fā)金融與社會危機，而且將嚴重削弱中央的權威。中央提出控制房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)三年，但房地產(chǎn)價格直線上升，迫使政策力度不斷加大力度，直至2005年5月11日七部委聯(lián)合下達通知，各地政府和房地產(chǎn)商也只承認房價不再上升，竭力抗拒價格下降。]泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控2005年7月25日內(nèi)容提要：本文從目前房地產(chǎn)的形勢與爭論出發(fā)，介紹了西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟學，馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀，對他們關于市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟和泡沫經(jīng)濟的理論，進行了理論上的綜合；然后提出了一系列關于房地產(chǎn)泡沫的標準，對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行衡量，得出的結論是：中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，并以極快的速度發(fā)展；在總結國內(nèi)外經(jīng)驗教訓的基礎上，提出綜合治理措施。它們的本質是：開發(fā)商資本利益集團和投機資本利益集團要在這場博弈中攫取暴利，而消費者利益集團不能放任住房商品被資本利益集團壟斷和盤剝。[當前我國的房地產(chǎn)界出現(xiàn)了一場巨大的利益博弈，博弈的雙方無非是開發(fā)商利益集團和投機資本利益集團與消費者利益集團。圍繞著這場博弈，社會出現(xiàn)了種種不同的觀點和聲音，各種聲音無非是各個利益集團的一面之詞。楊帆先生的文章是最代表消費者利益集團的理論，它從學術的深度論述了資本利益集團通過制造泡沫來從中牟利的事實，其分析十分深刻。由于市場經(jīng)濟天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地產(chǎn)市場的高度壟斷性，僅僅依靠經(jīng)濟手段不足以控制泡沫經(jīng)濟，而需要綜合治理，包括使用行政法律宣傳組織手段在內(nèi)，其性質不是反對市場機制和經(jīng)濟規(guī)律，而是克服壟斷，克服市場經(jīng)濟的不均衡性和金融危機的內(nèi)生性。 這是一次地方利益與中央的博弈。再做什么對會受到既得利益集團的抵抗。現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫尚未坐大；治理成本低損失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的問題。以后還會再漲，還需要再打擊泡沫引入正常需求， 不斷堅持下去，才能使中國房地產(chǎn)的潛在需求正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來，進入長期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。各國人均GDP從800美元到 13000美元，是住房消費持續(xù)發(fā)展階段，中國已超過1000美元。城鎮(zhèn)居民住房消費占全部消費比重僅10％，人均建筑面積從1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可達到35平方米，潛在需求有30億平方米。只要收入逐年增長，房地產(chǎn)需求必然逐年增長，隨著建筑質量提高和土地資源日益稀缺，住宅價格長期呈上升趨勢。農(nóng)村蓋了兩至三輪新房。但良好的長期發(fā)展預期，并不意味著短期就沒有泡沫，相反會成為炒作借口。作為非均衡的市場經(jīng)濟，特別是高度壟斷的金融房地產(chǎn)，其價格暴漲暴跌，泡沫生成與破滅，只要宏觀控制稍微放松，幾乎是必然出現(xiàn)的，而且一旦形成就很難控制，對此估計不足，將產(chǎn)生嚴重后果。我國1992年經(jīng)濟出現(xiàn)強力起飛，但1993年信貸失控，集中于北海炒作房地產(chǎn)泡沫，迫使中央政府嚴厲打壓，結果使全國房地產(chǎn)業(yè)長期低迷。2002年8月26日建設部等單位聯(lián)合頒布《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出：充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控；強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量；發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設用地管理，促進土地的合理使用；嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目；大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結構；充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用等。人民銀行對房地產(chǎn)貸款違規(guī)進行清查。2003年6月中央銀行121號文件控制對房地產(chǎn)貸款，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，自有資金應不低于開發(fā)項目總投資30%。％％，％％，這是9年來首次加息，2005年又限制對二手房貸款。 結果是2004年房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價格繼續(xù)全面上漲，京津地價2009元/平方米， %，%，大部分城市地價增長7%，廣州2%，％、％、％、％。全國商品房每平米平均2759元，%。北京期房每平米漲了226元，現(xiàn)房漲77元。房地產(chǎn)泡沫的推動力量，首先是地方政府的發(fā)展沖動。上一年GDP增長1%，其它條件不變情況下，%。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的直接拉動作用比我們想象小的多。地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展獲得賣地的收入，城市建設是最能夠表明政績的?？陀^上講，中國經(jīng)濟進入持續(xù)高速增長時期，全國彌漫樂觀情緒，對于經(jīng)濟泡沫缺乏切膚之痛。北京在2008年還有奧運會，這都是房地產(chǎn)泡沫雖產(chǎn)生但“可持續(xù)”， 甚至擴大的原因。他們提出了自己的理論和觀點，：中國不存在泡沫經(jīng)濟；房價還要上升20年；房價不受成本限制，想漲多高漲多高；稀缺的土地資源應該首先滿足富人需要，他們的觸角已經(jīng)伸到了北京香山和頤和園這樣的著名公共場所，并準備展開億元豪華別墅大競賽，如此下去，大概各地的名勝古跡和人民公園，就成為全世界富人的別墅區(qū)了；他們對于房地產(chǎn)結構的看法是：富人購買相當比例的住宅，租給一般居民；政府沒有義務為一般工薪階層解決住宅問題，大多數(shù)人應該租房而不是買房。這樣的模式不要說社會主義和諧社會，比三民主義的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，這是在中國發(fā)展大地主的綱領。那些否認中國有“拉丁美洲化”危險，說拉美化是“假命題”的大學問家們，不妨睜眼看一看中國的現(xiàn)實，張耳聽一聽“房地產(chǎn)大噩”的狂言，這樣的模式，比拉美模式有過之而無不及！2005年14月又上升 12%，投機資本越來越猖狂，壟斷勢力越來越囂張，廣大居民的正常需求受到泡沫壓抑，持幣待購，極其焦躁不安；銀行風險也越來越大，迫使國家不斷加大控制力度。各地方政府開始控制節(jié)節(jié)走高的房價，含有擁護中央的政治表態(tài)含義。 何況正在被股市崩潰所折磨的中國人，也不會相信房價20年只漲不跌的神話。這種論調(diào)在1994年打擊北海房地產(chǎn)泡沫，治理通貨膨脹；1998年對抗亞洲金融危機在香港托市；2004年控制經(jīng)濟過熱時，我們一再聽到，不可不辯。認為有泡沫的主要是金融專家，認為沒有泡沫的主要從商品供求關系和成本角度分析。第一，在西方“主流”經(jīng)濟學中，承認金融泡沫的極大危險性。比如信息不對稱理論承認，過度炒作會導致投資者高估或低估房地產(chǎn)投資收益。相關四方面都沒有“硬約束”。銀行脆弱性理論指出，房地產(chǎn)業(yè)資金大部分依靠銀行貸款。預期房地產(chǎn)高收益率是金融失控的關鍵因素，銀行自身所擁有房地產(chǎn)價值上升及銀行資本經(jīng)濟價值上升；以房地產(chǎn)為抵押品的貸款抵押市價上升，現(xiàn)有貸款組合中損失風險下降，促使銀行增加貸款。此時監(jiān)管者必然執(zhí)行措施，如提高資本準備金、嚴格頭寸規(guī)定和信貸管制，對房價施加向下壓力，泡沫就會崩潰。在資本勞動力和土地三要素中，土地供給彈性最小。在經(jīng)濟持續(xù)增長時期，商品房的均衡價格會持續(xù)上升，并依靠套利活動實現(xiàn)。政府干預方式有城市規(guī)劃、土地利率稅收政策，直接投資等。我國房地產(chǎn)主管部門多、規(guī)章制度繁雜。干預和管理過少是指，征地制度不公開透明、對土地補償不到位。經(jīng)典的Carey 房地產(chǎn)模型指出，房地產(chǎn)價格取決于投資者數(shù)量，收入水平，供給數(shù)量，金融政策等因素。中國市場上增加一個投資者，；增加1億元貸款，；增加1萬平米竣工面積。2．房地產(chǎn)市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)供給同方向變化，個人住房貸款與房地產(chǎn)市場需求同方向變化。4．低利率政策極大刺激供給和需求。1996年以來８次降息，開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營，資產(chǎn)負債率達到75%。房價回落可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，引發(fā)銀行大面積壞賬和宏觀經(jīng)濟波動，金融風險大量集中于供給方，傳導至銀行部門。為防止泡沫和銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中，可執(zhí)行更高的銀行最低資本規(guī)模監(jiān)管規(guī)定、豐富銀行投資金融品種?！　∮腥苏J為房價大漲的最大理由是土地稀缺，這是看漲的成本推動理論。成本推動來自建材漲價、土地成本增加、品質提升三個方面。 把地價上升歸結為“招拍掛”是錯誤的，土地定價的公開化市場化并沒有提高土地價格，只是把原來的 “灰色收入” 變成公開的政府收入。通過降低地價來降低房價是不可能的。房價分為性質根本不同的兩個部分，地上建筑物的價值是各項購入成本決定的，屬于商品價格。土地所有權的擁有者可以按年收取地租，也可把未來數(shù)十年地租收益按利率貼現(xiàn)為現(xiàn)值，一次性變現(xiàn)， 地價的性質與股票相似，不能混同于一般商品價格，不能用一般供求關系甚至潛在需求論證其上升的合理性。 現(xiàn)在這一重要概念在新自由主義經(jīng)濟學中被取消，何新稱這是當代中國經(jīng)濟學家普遍無知的原因。中國革命的重要成果是實行了土地國家所有和集體所有， 地價為零或非常低。還有壟斷地租，指自然資源的壟斷所產(chǎn)生的租金。國家征收土地增殖稅把大部分級差地租收上來， 作為專用款投資于城市基礎設施， 以產(chǎn)生更加大的級差地租和絕對地租。何新指出低廉地租是中國特殊時期房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展的主因。西方抵押的地產(chǎn)是私有地產(chǎn)，中國則是國有地產(chǎn)。土地由國有轉為私人使用，又轉為銀行抵押資產(chǎn)，最終作為銀行不良資產(chǎn)被拍賣而私有。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。近年來國家進行了一系列制度改革，取消土地批租改為招拍掛，規(guī)范拆遷，整頓房地產(chǎn)企業(yè)與市場，鼓勵住宅合作社和業(yè)主委員會，縮小了房地產(chǎn)業(yè)的灰色空間，于是，特殊的房地產(chǎn)泡沫向一般性泡沫轉變，這就是通過囤積地皮，壟斷市場和制造漲價預期，繼續(xù)獲得壟斷利潤。假設市場經(jīng)濟自身具備均衡的性質，失靈是偶然的，是市場機制受到破壞的結果，解決的方法是完善和規(guī)范市場經(jīng)濟，最多是國家以經(jīng)濟手段進行宏觀調(diào)控，至于行政手段則越少越好，這是“主流”經(jīng)濟學家的共同理念。我們的“非主流”視角，首先是要打破理論壟斷，我們假設市場經(jīng)濟在本質上是非均衡的，因此泡沫經(jīng)濟必然發(fā)生，政府單純使用經(jīng)濟手段很難控制，需要大力度的綜合手段進行治理。直到1998年兩位經(jīng)典投資理論