中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析-展示頁
2025-05-22 03:23本頁面
【正文】 從絕對(duì)值的變化情況來看，貨幣發(fā)行折線的斜率明顯大于 GDP，可見貨幣增速明顯快于 GDP。 ?作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心和國際化開放城市，國內(nèi)外消費(fèi)需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)外來需求的客觀基礎(chǔ)。 最終新增人口形成近 1000萬平方米的住房需求。 作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化的開放型城市，上海每年常住人口增加將近 35萬人，形成龐大的住房需求隊(duì)伍。以 10年換房一次計(jì)算，年均需求量即超過 1000萬平方米。 常住人口數(shù) （ 4）此處計(jì)算假設(shè)一戶家庭僅購買過 1套住房 上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對(duì)比 問題根源 —— 供應(yīng)明顯不足 11 上海住房保有結(jié)構(gòu) 截止 2022年，上海住房保有量 5億平方米。 （常住人口數(shù) 247。 戶均人口數(shù)） =（新增供應(yīng)量 247。 套均面積） 247。 年份 新增供應(yīng)量（萬 平方米） 常住人口數(shù) （萬人） 新建住房供應(yīng) 率 ⑵ 常住家庭人均住房面 積（平方米） ⑶ 2022年 2257 1778 % 2022年 1544 1815 % 2022年 1340 1858 % 2022年 1260 1888 % 2022年 1350 1921 % 26 2022年 1099 2220 % 6年合計(jì) 8850 / %⑷ / 年均 1475 /⑴ % / 注：（ 1）年均人口以 2022年末人口規(guī)模計(jì)算 （ 2）新建住房供應(yīng)率 =新增供應(yīng)套數(shù) 247。 樓市火爆客觀基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活需求改變 內(nèi)需： 居住條件困難 外需： 全省、國內(nèi)、國際需求匯集 問題根源 —— 需求客觀存在 10 ?上海平均每年商品住宅 新增供應(yīng) 僅能 滿足 上海常住家庭的 2%。市場(chǎng)購買力和資金實(shí)力由此可見一斑。 2022年、 2022年都是由于民怨較大，決策層采取了從緊的政策，致使樓市出現(xiàn)調(diào)整。納斯達(dá)克代碼： CRIC 中國 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì) 分析報(bào)告 絕對(duì)保密 付琦 先生 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 上海事業(yè)部 研究總監(jiān) 高級(jí)分析師 2 內(nèi)容 一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 二、本輪調(diào)控有什么特征？ 三、調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？ 四、企業(yè)應(yīng)對(duì)建議？ 目錄 Contents 3 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 4 從客觀研究的角度來看：樓市的發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)度控制合理。 從民生的角度來看：民怨是決策層不愿看到的。 因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，從緊的調(diào)控變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) …… 5 房?jī)r(jià)問題的根源（反駁） 6 ? 國內(nèi)稅收制度不完善，收入水平、支付能力難以估量 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，忽視了供應(yīng)不足的問題；忽視了外來人口的問題 ? 和國外相比沒有意義：國外統(tǒng)計(jì)口徑不明；房?jī)r(jià)不含地稅；西方國家沒有碰到過中國的基本國情 ? 沒有考慮“賣小買大”、梯度臵業(yè)的改善型需求 問題根源 —— 房?jī)r(jià)收入比不能反映房?jī)r(jià)水平 7 上海購房貸款信貸杠桿使用率不超過 50%，金融安全完全在可控范圍之內(nèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金的依賴度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對(duì)于金融市場(chǎng)穩(wěn)定的負(fù)面影響 問題根源 —— 金融風(fēng)險(xiǎn)可控 上海個(gè)人住房貸款情況 類別（億元） 09年 10年 上海一二手商品住宅 銷售總額 4202 (2175+2027) 個(gè)人按揭、公積金貸款總額 （ +） 信貸占商品房銷售金額比重 % % 全國個(gè)人住房貸款情況 類別（億元） 09年 10年 全國房地產(chǎn)銷售金額（含二手） 約 63995 （ 44000+20220） 約 70000 （ 50000+20220） 個(gè)人按揭貸款金額（含二手房） 14000 14000 個(gè)人按揭占商品房銷售金額比重 % 20% 開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占開發(fā)企業(yè)資金比重情況 類別（億元） 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 19423 25280 30580 57128 72494 國內(nèi)貸款 5357 6961 7257 11293 12540 比重 % % % ％ % 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行、上海市公積金管理中心 8 房?jī)r(jià)問題的根源（內(nèi)部） 9 “人多地少”中國難以解決的基本國情，人民日益增長(zhǎng)的居住需求同較少土地住房供應(yīng)之間的矛盾。 ?以往 6年 ，上?？傆?jì)不超過 %的家庭賣過新房。 上海常住總家庭數(shù) =（新增供應(yīng)量 247。 （常住人口數(shù) 247。 100） 247。 ） （ 3）常住家庭人均住房面積 =上海市住房保有總面積 247。其中， 1988年以后的 20年房地產(chǎn)市場(chǎng)化歷史中，僅 %的上海家庭（約為 300萬家庭）買過新房，此類中高收入家庭已經(jīng)進(jìn)入第一輪、第二輪的改善型需求。 另外，上海 %的家庭居住于售后老公房，此類家庭的改善居住條件的愿望更為強(qiáng)烈，需求保持旺盛。 其中，買房則形成住房銷售型需求；租房則形成（上家）住房投資型需求。 ?首次購房、改善型需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的客觀基礎(chǔ)。 ?1988年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來的 21年 間，總共不超過 %的上海家庭買過新房。 從每年的實(shí)際增幅來看，僅2022年和 2022年貨幣增幅低于 GDP，其他年份均貨幣發(fā)行超速。而名義 GDP則年均增長(zhǎng) %，實(shí)際 GDP增幅更低。 問題根源 —— 投資渠道狹窄 股市 樓市 股市 理財(cái)產(chǎn)品 樓市 國債 黃金 藝術(shù)品 期貨 外匯 17 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 不合理 貨幣發(fā)行過多 投資渠道狹窄 供求矛盾 分配不均 尋租腐敗 調(diào)控能力 意識(shí)不足 房地產(chǎn)的問題起因不在房地產(chǎn)內(nèi)部，而在于外部環(huán)境。房地產(chǎn)外部問題不解決，房地產(chǎn)的走勢(shì)格局是不會(huì)根本性改變的。 ?房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用客觀存在 雖然，很多人丌支持房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，但是其客觀的對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉勱作用無法否定。 為什么現(xiàn)在調(diào)控？ ?宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)丌錯(cuò) 普遍認(rèn)為，經(jīng)過了 08年的國際金融危機(jī)，中國是受影響最小，也最快經(jīng)濟(jì)回暖的地區(qū)之一。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)和政策表現(xiàn)為適度回稏。 ?保障房十年缺失，丌得丌補(bǔ)課 第一次住房工作會(huì)議的政策被偏向執(zhí)行了 10年，是造成如今住房問題民怨沸騰最主要的原因。 適度厈制房地
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