【正文】 8 保利湖畔陽(yáng)光苑 386 43827 2022/3/19 195 % 32 全國(guó) 市場(chǎng)成交情況 ?三月整體成交仍低于去年同期 由于 2月份春節(jié)影響，成交量較低，因此 3月成交環(huán)比上升屬于正常現(xiàn)象，但同比來(lái)看，整體成交 仍處低位 。 注：全市購(gòu)房能力臨界線在 30%左史， %的家庭被限，由此今年房產(chǎn)銷售有效需求減少一半以上。 問(wèn)題根源 —— 投資渠道狹窄 股市 樓市 股市 理財(cái)產(chǎn)品 樓市 國(guó)債 黃金 藝術(shù)品 期貨 外匯 17 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 不合理 貨幣發(fā)行過(guò)多 投資渠道狹窄 供求矛盾 分配不均 尋租腐敗 調(diào)控能力 意識(shí)不足 房地產(chǎn)的問(wèn)題起因不在房地產(chǎn)內(nèi)部，而在于外部環(huán)境。 ） （ 3）常住家庭人均住房面積 =上海市住房保有總面積 247。納斯達(dá)克代碼： CRIC 中國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì) 分析報(bào)告 絕對(duì)保密 付琦 先生 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 上海事業(yè)部 研究總監(jiān) 高級(jí)分析師 2 內(nèi)容 一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 二、本輪調(diào)控有什么特征？ 三、調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？ 四、企業(yè)應(yīng)對(duì)建議？ 目錄 Contents 3 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 4 從客觀研究的角度來(lái)看：樓市的發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)度控制合理。 常住人口數(shù) （ 4）此處計(jì)算假設(shè)一戶家庭僅購(gòu)買過(guò) 1套住房 上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對(duì)比 問(wèn)題根源 —— 供應(yīng)明顯不足 11 上海住房保有結(jié)構(gòu) 截止 2022年，上海住房保有量 5億平方米。 三次調(diào)控都僅在內(nèi)部進(jìn)行，是無(wú)法根本性解決問(wèn)題的，因此每次調(diào)控都會(huì)快速恢復(fù)。 購(gòu)房能力臨界線 30% % 2022年有效客戶 23 限購(gòu)抑制大城市、大企業(yè) 今年 ，限購(gòu)政策出現(xiàn)很大幅度調(diào)整，一是限購(gòu)范圍擴(kuò)大：城市范圍從去年的 23個(gè)城市擴(kuò)大到 4045個(gè) 城市；二是限購(gòu)程度加強(qiáng)：由以 限增量 為主全面升級(jí)為既 限存量又限增量 。 ?一二線城市成交同比下滑是主基調(diào)： 3月，一二線城市 同比 仍呈 下滑 趨勢(shì)。 39 機(jī)會(huì) —— 2022年市場(chǎng)仍可能存在四類機(jī)會(huì) 產(chǎn)品性機(jī)會(huì) 小戶型、中低價(jià) 2022年可能存在的 機(jī)會(huì)點(diǎn) 城市性機(jī)會(huì) 三四線城市 模式性機(jī)會(huì) 商業(yè)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2022年樓市四大機(jī)會(huì)點(diǎn) 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迚入較長(zhǎng)時(shí)間的低迷，但仍丌乏機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ?調(diào)控升級(jí)后的機(jī)遇 ?背景： 今年調(diào)控重點(diǎn)從一線城市蔓延至二線城市，從而使得二線城市成為重災(zāi)區(qū)，部分中小企業(yè)迫于資金厈力，丌得丌轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或者抙售股權(quán)。 44 應(yīng)對(duì)建議 —— 巧拿地：并購(gòu)拿地 在調(diào)控厈力下，丌少小企業(yè)退出， 78家央企清退，為實(shí)力房企提供了通過(guò)幵購(gòu)來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)。另一方面 , 剛性需求和一、二線城市中溢出的投資資金使得這些城市需求面依然相對(duì)活躍 ,因此市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)稏健。 僅高于 05年 9月和 10年 5月。 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于迚一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 》“新國(guó)八條” 《 上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法 》 市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于迚一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 》 實(shí)施意見(jiàn) 限 購(gòu) 令 限 貸令 房 產(chǎn) 稅 營(yíng) 業(yè) 稅 四道金牌，限購(gòu)影響最大 22 限購(gòu) 政策影響巨大 平均套數(shù) 影響戶數(shù) （萬(wàn)戶） 1 2 3 4 5 6 250 200 150 100 50 250 X1 = y 戶均 3套， 125萬(wàn)戶 上海住房保有量 1000萬(wàn)套，常住家庭 750萬(wàn)戶，限購(gòu)影響家庭約 % 限購(gòu)政策嚴(yán)厇執(zhí)行后，上海約有 %的家庭丌能再購(gòu)房，丏這些家庭主要為人口金字塔上的頂尖人群，這對(duì)上海的高端豪宅市場(chǎng)影響巨大。 問(wèn)題根源 —— 貨幣發(fā)行過(guò)量 2022年 2022年上海房?jī)r(jià)與貨幣發(fā)行關(guān)系 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年均增幅 M1增幅 % % % % % % % % % % % M2增幅 % % % % % % % % % % % 上海房?jī)r(jià)增幅 % % % % % % % % % % % 15 問(wèn)題根源 —— 分配不均 按五等分城鎮(zhèn)人均可支配收入 低收入 人群(20%) 中低收入 人群(20%) 中等收入 人群(20%) 中高收入 人群(20%) 高收入 人群(20%) 2022年 3144 4624 5898 7487 11373 2022年 6058 10196 13984 19254 34932 增長(zhǎng)幅度 or or 16 對(duì)于絕大多數(shù)的投資者而言，國(guó)內(nèi)沒(méi)有更多的投資渠道，股市和樓市成為吸收資金最主要的兩個(gè)渠道。 （常住人口數(shù) 247。 從民生的角度來(lái)看：民怨是決策層不愿看到的。其中， 1988年以后的 20年房地產(chǎn)市場(chǎng)化歷史中，僅 %的上海家庭（約為 300萬(wàn)家庭）買過(guò)新房，此類中高收入家庭已經(jīng)進(jìn)入第一輪、第二輪的改善型需求。房地產(chǎn)外部問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)的走勢(shì)格局是不會(huì)根本性改變的。 政策影響 ?市場(chǎng)面的影響 2022年， CRIC監(jiān)控的 35個(gè)主要城市（均在新一輪限購(gòu)城市名單中）住宅成交面積 占全國(guó)約35%，成交金額 占全國(guó)約 51%。 ?三線城市成交平稏回升：三線城市 受影響較小 ，多數(shù)城市成交同比環(huán)比均呈平稏上升態(tài)勢(shì)。 時(shí)間性機(jī)會(huì) 下半年政策執(zhí)行力度 40 回暖 —— 政策何時(shí)取消，市場(chǎng)何時(shí)回暖 宏觀面 ?保障房目標(biāo)基本達(dá)成 ?（ 1000萬(wàn)套、 ） ?地方財(cái)政收入降低 ?（ 2022年土地收入占地方財(cái)政 71%，為歷年最高） ?宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī) 中觀面 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張 ?（現(xiàn)金不短期負(fù)債關(guān)系） ?市場(chǎng)成交量維持低位 ?（一二線城市下降 30%左史） 微觀面 ? 媒體輿論保持中性 ? 樓王 /地王滯銷 市場(chǎng)回暖看政策 ,政策放松需具備六大條件 41 企業(yè)的應(yīng)對(duì)建議？ 42 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 應(yīng)對(duì)建議 —— 抓住機(jī)遇快賣房 10年 1月 國(guó)十一條 取消優(yōu)惠 新“國(guó)十條” 差別信貸 限購(gòu)、差別信貸 商品住宅月度成交走