中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析-全文預(yù)覽
【正文】 的城市中，已有蘇州、無錫、三亞、溫州、佛山 5個(gè) 城市出臺(tái)細(xì)則。 購房能力臨界線 30% % 2022年有效客戶 23 限購抑制大城市、大企業(yè) 今年 ，限購政策出現(xiàn)很大幅度調(diào)整，一是限購范圍擴(kuò)大：城市范圍從去年的 23個(gè)城市擴(kuò)大到 4045個(gè) 城市；二是限購程度加強(qiáng)：由以 限增量 為主全面升級(jí)為既 限存量又限增量 。 19 本輪調(diào)控有什么特征？ 20 本輪調(diào)控不 05年、 08年調(diào)控相同點(diǎn)在于：信貸、稅收、市場(chǎng)秩序等依然為主要手段。因此， 可以適度放棄房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。在未來的較長(zhǎng)的時(shí)期里， 仍然需要房地產(chǎn)的支柱作用 。 三次調(diào)控都僅在內(nèi)部進(jìn)行，是無法根本性解決問題的，因此每次調(diào)控都會(huì)快速恢復(fù)。 過去 10年，貨幣發(fā)行以年均%復(fù)利增長(zhǎng)。 ?作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心和國際化開放城市，國內(nèi)外消費(fèi)需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)外來需求的客觀基礎(chǔ)。 作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化的開放型城市，上海每年常住人口增加將近 35萬人，形成龐大的住房需求隊(duì)伍。 常住人口數(shù) （ 4）此處計(jì)算假設(shè)一戶家庭僅購買過 1套住房 上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對(duì)比 問題根源 —— 供應(yīng)明顯不足 11 上海住房保有結(jié)構(gòu) 截止 2022年，上海住房保有量 5億平方米。 戶均人口數(shù)） =（新增供應(yīng)量 247。 年份 新增供應(yīng)量（萬 平方米） 常住人口數(shù) （萬人） 新建住房供應(yīng) 率 ⑵ 常住家庭人均住房面 積（平方米） ⑶ 2022年 2257 1778 % 2022年 1544 1815 % 2022年 1340 1858 % 2022年 1260 1888 % 2022年 1350 1921 % 26 2022年 1099 2220 % 6年合計(jì) 8850 / %⑷ / 年均 1475 /⑴ % / 注：（ 1）年均人口以 2022年末人口規(guī)模計(jì)算 （ 2）新建住房供應(yīng)率 =新增供應(yīng)套數(shù) 247。市場(chǎng)購買力和資金實(shí)力由此可見一斑。納斯達(dá)克代碼： CRIC 中國 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì) 分析報(bào)告 絕對(duì)保密 付琦 先生 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 上海事業(yè)部 研究總監(jiān) 高級(jí)分析師 2 內(nèi)容 一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 二、本輪調(diào)控有什么特征？ 三、調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？ 四、企業(yè)應(yīng)對(duì)建議？ 目錄 Contents 3 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 4 從客觀研究的角度來看：樓市的發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)度控制合理。 因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，從緊的調(diào)控變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) …… 5 房?jī)r(jià)問題的根源（反駁） 6 ? 國內(nèi)稅收制度不完善，收入水平、支付能力難以估量 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，忽視了供應(yīng)不足的問題；忽視了外來人口的問題 ? 和國外相比沒有意義：國外統(tǒng)計(jì)口徑不明；房?jī)r(jià)不含地稅；西方國家沒有碰到過中國的基本國情 ? 沒有考慮“賣小買大”、梯度臵業(yè)的改善型需求 問題根源 —— 房?jī)r(jià)收入比不能反映房?jī)r(jià)水平 7 上海購房貸款信貸杠桿使用率不超過 50%，金融安全完全在可控范圍之內(nèi)。 ?以往 6年 ，上?？傆?jì)不超過 %的家庭賣過新房。 （常住人口數(shù) 247。 ） （ 3）常住家庭人均住房面積 =上海市住房保有總面積 247。 另外，上海 %的家庭居住于售后老公房，此類家庭的改善居住條件的愿望更為強(qiáng)烈，需求保持旺盛。 ?首次購房、改善型需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的客觀基礎(chǔ)。 從每年的實(shí)際增幅來看，僅2022年和 2022年貨幣增幅低于 GDP，其他年份均貨幣發(fā)行超速。 問題根源 —— 投資渠道狹窄 股市 樓市 股市 理財(cái)產(chǎn)品 樓市 國債 黃金 藝術(shù)品 期貨 外匯 17 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 不合理 貨幣發(fā)行過多 投資渠道狹窄 供求矛盾 分配不均 尋租腐敗 調(diào)控能力 意識(shí)不足 房地產(chǎn)的問題起因不在房地產(chǎn)內(nèi)部，而在于外部環(huán)境。 ?房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用客觀存在 雖然，很多人丌支持房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，但是其客觀的對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉勱作用無法否定。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)和政策表現(xiàn)為適度回稏。 適度厈制房地產(chǎn)市場(chǎng)也是為保障房工作留出余地。 注：全市購房能力臨界線在 30%左史， %的家庭被限，由此今年房產(chǎn)銷售有效需求減少一半以上。 政策點(diǎn)評(píng) ?出臺(tái)情況 由房?jī)r(jià)上漲較快的 21個(gè)城市擴(kuò)展到全部 36個(gè) 直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，共約 4045個(gè) 城市。 24 調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？ 25 市場(chǎng)回顧 26 近期商品住宅市場(chǎng)成交情況 商品住宅市場(chǎng) 2022年新政后， 23月樓市表現(xiàn)出五大特征 26 高端受災(zāi) 自住主導(dǎo) 以價(jià)換量 銷售期分化 2022年新政后 樓市五大特征 成交低迷 27 近期商品住宅市場(chǎng)成交情況 商品住宅市場(chǎng) 春節(jié)后市場(chǎng)低迷，周成交量創(chuàng)新低。 今年 2月，全市成交 ，不 2022年 2月（ ）相比創(chuàng)歷叱新低。 33 29 近期 全市成交結(jié)構(gòu) 情況 成交結(jié)構(gòu) 高檔、豪宅受新政影響更甚； 3月個(gè)案帶動(dòng)分區(qū)段市場(chǎng)份額波動(dòng) 上海商品住宅 —— 總價(jià)段結(jié)構(gòu)（成交面積） 總價(jià)段 （萬元 /套） 2022年 一季度 2022年 4月 114日 2022年 4月1530日 2022年 二季度 2022年 三季度 2022年 四季度 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 100 % % % % % % % % % 100200 % % % % % % % % % 200300 % % % % % % % % % 300500 % % % % % % % % % 5001000 % % % % % % % % % 10002022 % % % % % % % % % 2022以上 % % % % % % % % % 上海商品住宅 —— 價(jià)格段結(jié)構(gòu)（成交面積） 單價(jià)段 （元 /平方米） 2022年 一季度 2022年 4月 114日 2022年 4月 1530日 2022年 二季度
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