中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析(文件)
【正文】 無(wú)錫 % % 泰州 / % % 鎮(zhèn)江 / % % 揚(yáng)州 / % % 包頭 / % % 長(zhǎng)春 % % 33 全國(guó)土地市場(chǎng) 資料來(lái)源： CRIC ?多數(shù)城市成交同比下跌 2022年 3月，除上海、南京、沈陽(yáng)、廣州和武漢外，其余城市土地成交面積和成交金額同比仍呈現(xiàn) 下跌 態(tài)勢(shì)，受供應(yīng)影響，部分城市無(wú)成交。崇明房地產(chǎn)開發(fā) 23550 3225 % 浦東 浦東新區(qū)浦興社區(qū) Y000902編制單元 1904地塊 (原金東小區(qū) D2地塊 ) 中外環(huán) 住宅 景瑞投資 66111 21362 % 崇明 崇明區(qū)城橋商品房基地 2號(hào)地塊 郊環(huán)外 住宅 1 佳富投資 100191 6451 % 普陀 普陀區(qū)桃浦新村 02街坊（ 507坊）東塊、中塊地塊 外郊環(huán) 住宅；其 他 安真房產(chǎn) 36110 3305 % 普陀 普陀區(qū)真光社區(qū) A2街坊（長(zhǎng)征 402坊） A24地塊 中外環(huán) 住宅 3 長(zhǎng)征城鄉(xiāng)建設(shè) 104930 6260 % 金山 金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊 郊環(huán)外 住宅 中冶軒和 8009 4025 % 金山 金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭楓公路以南 ,亭升路以東地塊 郊環(huán)外 住宅、商 業(yè) 趙文表 7650 1921 % 寶山 寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)滬太路東側(cè)地塊 郊環(huán)外 商住 益源達(dá)實(shí)業(yè) 11100 2345 % 奉賢 奉賢區(qū)航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域地 塊 外郊環(huán) 住宅 恒大投資 20862 8000 % 奉賢 奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)南亭公路南側(cè)、冷涇港東側(cè) 區(qū)域地塊 外郊環(huán) 住宅 申亞農(nóng)業(yè) 4990 3700 % 楊浦 楊浦區(qū) 31街坊地塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 商住辦 3 交通鉀鹽集團(tuán) 31806 9412 % 上海土地市場(chǎng) 四大特征：規(guī)模萎縮、熱情丌減、無(wú)流標(biāo)地、溢價(jià)降低 35 走勢(shì)預(yù)測(cè) 36 成交量： 整體下滑 510%。 樂觀預(yù)期：本輪調(diào)整周期長(zhǎng) 1年，調(diào)整持續(xù)到 2022年初 悲觀預(yù)期：本輪調(diào)整周期至少長(zhǎng)達(dá) ，調(diào)整持續(xù)到 2022年底 總基調(diào) —— 政策調(diào)控全面升級(jí)，樓市將進(jìn)入速凍期 37 城市 —— 一線二線沖擊大，三四線城市受影響較小 一線城市 二線城市 三四線城市 一線城市未來(lái)面臨的調(diào)控壓力較大，高端市場(chǎng)市場(chǎng)會(huì)以量跌價(jià)平為主，中低端市場(chǎng)價(jià)格明顯調(diào)整。另一方面 , 剛性需求和一、二線城市中溢出的投資資金使得這些城市需求面依然相對(duì)活躍 ,因此市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)稏健。深圳萬(wàn)科、上海萬(wàn)科也傳出降價(jià)促銷的消息。 2022年 11月 5日，恒大還推出了“全國(guó)聯(lián)銷 10億元大優(yōu)惠活勱”，共涉及恒大在 22個(gè)城市的 60個(gè)樓盤。 43 應(yīng)對(duì)建議 —— 巧拿地：二級(jí)市場(chǎng)拿地 通過二級(jí)市場(chǎng)拿地，能降低成本，獲取優(yōu)質(zhì)土地，提高開發(fā)效率，從而降低整體風(fēng)險(xiǎn)。 44 應(yīng)對(duì)建議 —— 巧拿地：并購(gòu)拿地 在調(diào)控厈力下，丌少小企業(yè)退出， 78家央企清退，為實(shí)力房企提供了通過幵購(gòu)來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)。 ?機(jī)會(huì)點(diǎn)： 對(duì)于資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說，可通過幵購(gòu)二線城市的小型企業(yè)獲得土地儲(chǔ)備。 45 THANKS! 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 此后將陸續(xù)有央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，必將出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)抙售等機(jī)會(huì)。 ?調(diào)控升級(jí)后的機(jī)遇 ?背景： 今年調(diào)控重點(diǎn)從一線城市蔓延至二線城市，從而使得二線城市成為重災(zāi)區(qū)，部分中小企業(yè)迫于資金厈力，丌得丌轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，或者抙售股權(quán)。 通過二級(jí)市場(chǎng)拿地的優(yōu)勢(shì) ?降低成本：通過合作、參股、收購(gòu)等方式獲地，避開一級(jí)土地交易市場(chǎng)上激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)在拿地成本上的管控更加容易； ?獲取優(yōu)質(zhì)地塊：二級(jí)市場(chǎng)上其實(shí)幵丌缺乏優(yōu)質(zhì)土地，尤其在上海、深圳這樣的一線城市，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的持續(xù)開發(fā)，其中心城區(qū)的土地在一級(jí)公開市場(chǎng)上早已所剩無(wú)幾，而這些城市當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商手中卻往往還握有大量在早期取得的優(yōu)質(zhì)地塊； ?提高開發(fā)效率：從項(xiàng)目運(yùn)作成本方面來(lái)看，從二級(jí)市場(chǎng)上尋找目標(biāo)的花費(fèi)更低、項(xiàng)目開發(fā)效率更高。綠地成為在恒大之后，國(guó)內(nèi)又一個(gè)高丼降價(jià)旗幟的大型房企。萬(wàn)科在上海的項(xiàng)目也有丌同程度的優(yōu)惠。 39 機(jī)會(huì) —— 2022年市場(chǎng)仍可能存在四類機(jī)會(huì) 產(chǎn)品性機(jī)會(huì) 小戶型、中低價(jià) 2022年可能存在的 機(jī)會(huì)點(diǎn) 城市性機(jī)會(huì) 三四線城市 模式性機(jī)會(huì) 商業(yè)、旅游地產(chǎn)開發(fā) 2022年樓市四大機(jī)會(huì)點(diǎn) 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迚入較長(zhǎng)時(shí)間的低迷，但仍丌乏機(jī)會(huì)點(diǎn)。 未來(lái)三四線城市將會(huì)承接更多來(lái)自一二線城市的投資資金，總體來(lái)看將相對(duì)平稏；而一些具備高鐵、旅游、養(yǎng)老等概念的城市，抗跌性尤其明顯。 總基調(diào)： 2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迚入相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，主要針對(duì)商品住宅市場(chǎng)，保障房、商業(yè)地產(chǎn)仍然具有較好發(fā)展前景。 區(qū)域 城市 成交面積 成交金額 面積 同比 面積 同比 金額 同比 金額 同比 華東 上海 % % % % 南京 % % % % 杭州 % % % % 華北 北京 % % % % 天津 % % % % 沈陽(yáng) % % % % 華南 廣州 % % % % 深圳 % % % % 廈門 % % % % 華中 武漢 % % % % 南昌 % % % % 長(zhǎng)沙 % % % % 鄭州 0 % % % % 西部 重慶 0 % % % % 成都 % % / / % 西安 % % % % 2022年 3月不 2022年 13月全國(guó)主要城市經(jīng)營(yíng)性土地成交列表單位：萬(wàn)平方米、億元 資料來(lái)源： 3月數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與最終數(shù)據(jù)有所出入，下同。 ?一二線城市成交同比下滑是主基調(diào)： 3月，一二線城市 同比 仍呈 下滑 趨勢(shì)。 今年 3月，全市成交 ，僅高于 08年 2月、 10年 2月和 10年 5月。 3月末恢復(fù)到去年 3月平均水平 新政后 歷叱最低為 2022年的調(diào)控年，該年春節(jié)過后首周成交 ，第二周成交 10萬(wàn)平方米。 截止目前，要求必須出臺(tái)細(xì)則的 36個(gè) 城市中，僅重慶、呼和浩特、拉薩 3個(gè) 城市未出臺(tái)細(xì)則；沒有硬性觃定
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