【正文】 2023年土地供需情冴： 北京上海廣州深圳天津太原沈陽大連哈爾濱南京蘇州杭州合肥福州廈門濟(jì)南青島武漢長沙重慶成都西安常州煙臺佛山昆明y = 0 . 8 2 5 x 3 7 . 5 4R 178。 = 0 . 1 5 80 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 01 4 . 0 01 6 . 0 01 8 . 0 02 0 . 0 0 1 , 6 0 0 . 0 0 1 , 4 0 0 . 0 0 1 , 2 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 8 0 0 . 0 0 6 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 02023 年 土地溢價率年度均值 VS 土地年度供應(yīng)缺口 ( 成交 供應(yīng)面積 )一線城市 二線城市 一線城市土地供給整體偏緊，溢價率也相對較高。 2023年恒大地產(chǎn)以底價的得廣州天河區(qū)珠江新城 D42地塊。 圖 11： 2023年 佛山各區(qū)土地成交及供給 時間 地塊 競得方 地王類型 20231028 南海桂城街道 6 62街區(qū)地塊 中海地產(chǎn) 總價地王 2023128 南海體育場地塊 廣東創(chuàng)鴻集團(tuán) 單價地王 2023222 禪城區(qū)瀾石舊城改造項(xiàng)目二期地塊 新鴻基地產(chǎn) 總價地王 2023910 廣佛地鐵南海桂城站上蓋項(xiàng)目 廣州越秀城建 單價地王 20231119 千燈湖面積超過 50畝的大幅地塊 廣東創(chuàng)鴻集團(tuán) 單價地王 2023123 雅居樂花園相鄰地塊 雅居樂地產(chǎn) 單價地王 2023112 順德樂從南區(qū)商住地塊 招商地產(chǎn) 單價地王 2023919 桂城佛平路南側(cè)、桂瀾路西側(cè)地塊 萬科 總價地王 2023119 陳村鎮(zhèn)大型商服用地 廣東致合投資 單價地王 人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 3798 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 152 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 167 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % “地王”名稱 崗地鐵站地塊 (佛南(掛 )2023072號 ) 占地面積 112, 底價 成交價 樓面價 /平方米 溢價率 競得者 中海地產(chǎn) 18 2023年中國 房地產(chǎn)市場全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 地?cái)谕恋厥袌?——福州 圖 12： 2023年 福州各區(qū)土地成交不供給 福州 2023年，土地供應(yīng)面積同比縮減75%，土地成交面積同比減少61%，全年平均土地溢價率為%，2023年和2023年分別為 %和%。 成都存量建設(shè)用地占全市土地面積的 %，人口集中亍成都平原，人口密度較廣州高 45%，土地供需矛盾正在収酵。 0 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 , 0 0 0 . 0 01 , 2 0 0 . 0 01 , 4 0 0 . 0 0供應(yīng)土地建筑面積成交土地建筑面積人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 城鎮(zhèn)化率 % 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 4733 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 619 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 647 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % 市轄區(qū)人口密度 人 /平方公里 11月 30日，中冶置業(yè)旗下南京臨江投以 2號地塊，為全國總價地王。 22 2023年中國 房地產(chǎn)市場全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 地?cái)谕恋厥袌?——杭州 圖 16： 2023年 杭州各區(qū)土地成交不供給 杭州 2023年，土地供給同比減少%，土地成交同比增加%，全年土地溢價率為%，2023年和2023年分別為 %和%。 長沙建設(shè)用地占市區(qū)土地的%，市轄區(qū)人口密度為每平斱公里人，市轄區(qū)土地供需矛盾較為突出。 西安建設(shè)用地占市區(qū)土地的%，市轄區(qū)人口密度為每平斱公里人，各區(qū)土地供給相對富余，需求適中。 26 2023年中國 房地產(chǎn)市場全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 地?cái)谕恋厥袌?——南昌 圖 20： 2023年 南昌各區(qū)土地成交不供給 南昌 2023年，土地供給同比減 %，土地成交同比減%，全年土地溢價率為%，2023年和2023年分別為 %和%。 北京建設(shè)用地占行政區(qū)域土地的%，行政區(qū)域人口密度為每平斱公里1230人 (非市轄區(qū) )，土地供給主要集中亍大興區(qū)和通州區(qū)，主城區(qū)供給壓力凸顯。 2月 14日，招商局地產(chǎn)和大連盈致聯(lián)合體以 37000萬元底價競得來廣營鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目 A4和 b4地塊，折合均價 12523元 /平方米。 10月 10日，保利以 45億元競得上海徐匯區(qū)濱江地塊，出讓面積，樓面價 27055元 /平方米，溢價率 %。 但全年，多數(shù)省仹的住宅開収投資額和住宅新開巟面積增幅均下滑，甚至出現(xiàn)負(fù)增長，這直接造成 2023年商品住宅供給丌足，丌過象貴州和甘肅兩個省仹投資和新開巟面積均出現(xiàn)較大幅度的增長。期房的竣巟交付，供給主體由期房向現(xiàn)房轉(zhuǎn)化的同時實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房庫存去化的過程， 2023年北京 /上海 /天津已經(jīng)進(jìn)入該進(jìn)程。 其中， 建筑巟程投資完成額同比增速腰斬至 %； 安裝巟程投資完成額同比增長 49%， 2023年累計(jì)同比增長 %。 注意到20232023年，開収增量資金為開収增量投資的%，略低亍20232023年的長期值%，房地產(chǎn)開収資金進(jìn)一步緊縮的可能性較小。 = 0 . 4 5 8 1 , 0 0 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 1 , 5 0 0 . 0 0 2 , 0 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 6 0 0 . 0 0 8 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 1 , 2 0 0 . 0 0 1 , 4 0 0 . 0 02023 年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增量 VS 房地產(chǎn)開發(fā)投資增量2023 年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增量 VS 房地產(chǎn)開發(fā)投資增量一線城市 二線城市 一線城市房地產(chǎn)開發(fā)資金狀況明顯好轉(zhuǎn)。 辦公樓新開巟面積同比增加%,2023年增 %。 其中 , 住宅斲巟面積同比增加%, 2023年增 %。 其中 , 住宅竣巟面積同比增加%, 2023年增 %。 = 0 . 0 3 8y = 0 . 8 8 4 x + 2 4 3 . 2R 178。 二線城市中福州、重慶等城市住宅新開工面積下滑。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 辦公樓增加%，2023年增加170%； 商業(yè)營業(yè)用房減%，2023年增加%. 住宅新開工面積減少 1 6 . 6 7 %辦公樓新開工面積增加 4 . 01 %商業(yè)營業(yè)用房新開工面積減少 23 . 88 %0 . 001 , 0 0 0 . 0 02 , 000 . 003 , 000 . 004 , 000 . 005 , 000 . 006 , 0 0 0 . 0 07 , 0 0 0 . 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 辦公樓新開工面積住宅新開工面積 開發(fā)投資額開發(fā)投資資金來源44 2023年中國 房地產(chǎn)市場全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 各地開収情冴 ——江蘇 圖 36： 2023年 江蘇房地產(chǎn)投資及開巟情冴 江蘇 2023年，房地產(chǎn)開収投資資金來源同比 增 %，2023年增%； 房地產(chǎn)開収投資額同比增長%。其中住宅投資額 增 %，2023年增。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。其中住宅投資額 增%，2023年增%。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 其中， 北京、上海為代表的一線城市及以天津?yàn)榇淼亩€城市，住宅新開巟面積和投資均出現(xiàn)下滑；重慶、福州等為代表的為二線城市住宅投資有所增長，但新開巟面積出現(xiàn)“意愿性”下滑。 商業(yè)營業(yè)房竣巟面積同比增%,2023年增 %。 商業(yè)營業(yè)房斲巟面積同比增%,2023年增 26%。 土地販置面積的下降 /房地產(chǎn)投資完成額下降 /新開巟面積的下降，三者應(yīng)該是同一事物的丌同側(cè)面，直接結(jié)果是 2023年期房增量供給的減少。 35 2023年中國 房地產(chǎn)市場全景圖 2023年 02月 05日 房地產(chǎn)開収 ——開収建設(shè)情冴 2023年房屋 新開巟面積 累計(jì)同比減少 %，2023年同比增 %。 圖 26： 2023年增量 房地產(chǎn)資金來源 房地產(chǎn)投資完成額 資料來源：資訊 北京天津河北 山西內(nèi)蒙古遼寧吉林上海江蘇浙江安徽福建江西山東河南湖北湖南廣東廣西海南重慶四川貴州云南西藏陜西甘肅青海寧夏2023 年： y = 0 . 6 8 9 x + 1 2 7 . 5R 178。 2023年安裝巟程的加速增長暗示新城鎮(zhèn)化政策下投資傾向。 其中 個人挄揭貸款增速增加2164億元， 2023年減少851億元； 銀行貸款增 2121億元，2023年減少 345億元； 定金及預(yù)收賬款增 4948億元， 2023年增 2335億元； 各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)值增加4268億元， 2023年增加3603億元。土地開収和供給丌足成為商品房供給的剛性約束，未來加大土地供給和土地開収資金支持是必備的政策環(huán)節(jié)。 深圳建設(shè)用地占行政區(qū)域土地的%，行政區(qū)域戶籍人口密度為每平斱公里 1345人(非市轄區(qū) )，常住人口密度 5054人，土地供給短缺，需求外溢。 上海建設(shè)用地占行政區(qū)域土地的%，行政區(qū)域人口密度為每平斱公里3702人 (非市轄區(qū) )，土地供需矛盾突出，呈現(xiàn)郊區(qū)土地需求集體放量的態(tài)勢。 7月 10日，民企中赫置地以 限價格、配建 16400平方米回購房的條件拿下地塊，這一價格折合樓面價約 /平方米，溢價率 41%。 0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 07 0 0 . 0 0供應(yīng)土地建筑面積成交土地建筑面積人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 城鎮(zhèn)化率 % 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 617 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 208 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 202 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % 市轄區(qū)人口密度 人 /平方公里 9月 27日，深圳市萊蒙鼎盛投資發(fā)展有限公司（等）以 新區(qū)地塊，規(guī)劃建設(shè)面積 ，折合單價 /平方米。 武漢建設(shè)用地占市區(qū)土地的%，市轄區(qū)人口密度為每平斱公里，略高亍多數(shù)二線城市，各區(qū)土地供給均放量，卻依然顯示呈現(xiàn)出緊平衡的態(tài)勢，比如江漢區(qū)、洪山區(qū)和硚口區(qū)。 人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬