中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告(文件)
【正文】 份面積（萬M2）住宅竣工面積 住宅銷售面積 銷售給個人36 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場共推出新盤 199個，加上 1999年的約 120個項目和前幾年未消化樓盤， 2023年住宅市場上活躍的項目在 400個以上，競爭激烈 2023年北京新開項目地區(qū)分布北部63 個 / %西部26個/%東部64 個 / %南部46 個 / %37 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 在激烈的競爭中， 2023年北京市場規(guī)模約 30萬 M2以下中小規(guī)模的項目占主導(dǎo) 2023年北京住宅市場規(guī)模分析10萬M2以下50%1030萬M234%100萬M2以上3%30100萬M213%38 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場新項目價格在 40008000元 /平方米的樓盤占主導(dǎo)地位 北京199599住宅平均價格202330004000500060001995 1996 1997 1998 1999 2023(E)年份價格（元/平方米）北京2023年新上市住宅價格分析4000600040%6000800023%80001000012%10000以上7% 4000以下18%主要在城市邊緣地區(qū) 39 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京住宅市場客戶需求分析 ? 拆遷居民和中低收入家庭 – 地理位置：城市邊緣或郊區(qū) – 市政配套：相對不完善 – 購買原因：房價低廉（ 3000元 /平方左右） ? 中產(chǎn)階級 – 地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū) – 市政配套：齊全 – 購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境 ? 高收入者 – 構(gòu)成：當?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士 – 需求特征：豪華、舒適、高標準的物業(yè)管理 40 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 由于 1997年 1999年底北京別墅市場不立項，別墅市場增加供應(yīng)量不大，但由于 2023年經(jīng)濟回升，別墅新開發(fā)項目明顯增加 2023年北京可供應(yīng)別墅項目0510152023年新開發(fā) 原項目后期或包裝 其他在售 爛尾別墅 島上別墅數(shù)量不完全統(tǒng)計 13個 14個 約 8090個，但只售空置部分 7個 1個 建筑面積約 120萬平方米 約 4000套 建筑面積約 50萬平方米 約 1700套 建筑面積約 40萬平方米 41 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少 至2023年北京別墅項目分布南部西南部8 個 / 7%市區(qū)4個/3% 東部東南部32個/26%東北部34個/28%西北部27個/22%北部17個/14%42 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京市場別墅市場經(jīng)濟型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價格和客戶購買力的差距，預(yù)計經(jīng)濟型“獨立住宅”將會貼近更廣大消費者的需求 244851375710708 106477211 690047203328050001000015000202302500030000市區(qū) 機場路順義 大興、豐臺 亞北昌平 海淀上地 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 通州 遠郊價格（元/平方米）北京 1999年底、 2023年初存量供應(yīng)別墅平均價格在 9580元 /平方米 但 2023年 13個新盤中 11個平均價格在 7000元以下 43 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化 ? 外國客戶 – 客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家 /高管人員、外交使館人員 – 購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū) – 消費預(yù)測：隨著 WTO的加入需求不斷擴大 ? 歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 – 特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境 – 購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅 – 消費預(yù)測：隨著經(jīng)濟政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求 ? 財力雄厚的港、澳、臺商 – 特征：由于北京的經(jīng)濟社會關(guān)系，需要長時間在京城滯留 – 購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅 ? 中資企業(yè)家、高級人員及 IT、金融、房地產(chǎn)精英 – 特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件 – 購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅 ? 薪資優(yōu)厚的律師、會計師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級” – 購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅 44 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 上海 45 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 46 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科 1992年的戰(zhàn)略和樓盤狀況，當年實現(xiàn)房地產(chǎn)利潤3380萬 宏觀經(jīng)濟背景 國內(nèi)市場全面啟動、國民經(jīng)濟迅速增長 投資戰(zhàn)略 ?在中國人口密集、交通便利、經(jīng)濟基礎(chǔ)良好的沿海三大經(jīng)濟圈形成較為合理的組合投資戰(zhàn)略 ?根據(jù)市場和投資環(huán)境的成熟程序，由南向北漸次延伸 北京 上海 廣州 香港 哈爾濱 長春 沈陽 大連 煙臺 南通 青島 無錫 蘇州 南京 合肥 杭州 寧波 福州 廈門 汕頭 天津 石家莊 太原 濟南 鄭州 武漢 烏魯木齊 西寧 蘭州 成都 銀川 西安 呼和浩特 重慶 貴陽 昆明 南寧 ?？? 珠海 長沙 南昌 大同 以香港為龍頭的華南經(jīng)濟圈 以上海為中心的長江三角 洲經(jīng)濟圈 以山東半島、京津地區(qū)和遼東半島為重點的環(huán)渤海海灣經(jīng)濟圈進行 47 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤增長 0 50000 100000 150000 202300 250000 300000 2023 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 年份 金額（萬元） 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000 房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)利潤 48 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科至 2023年初的土地儲備占地面積達 871萬平方米，可建面積 780萬平方米。 ? ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個人每月計繳的住房公積金為上年平均月工資的 5%，按 1999年職工的平均年工資為7000元，一個三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為 1400元。 各國人均居住建筑面積比較010203040506070美國 英、德、法 日本 中國國家面積（平方米）19 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 按中國政府規(guī)定的目標人均住房面積 20平方米，中國住房市場容量巨大 按國家目標標準住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上 60平米以下 國家目標人均住房面積為 20平米，三口之家為 60平米 20 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 針對目前購房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國住宅市場應(yīng)該是相對穩(wěn)定發(fā)展的市場 重慶市購房者購房
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