中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告(文件)
【正文】 份面積（萬(wàn)M2）住宅竣工面積 住宅銷售面積 銷售給個(gè)人36 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場(chǎng)共推出新盤(pán) 199個(gè)，加上 1999年的約 120個(gè)項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤(pán)， 2023年住宅市場(chǎng)上活躍的項(xiàng)目在 400個(gè)以上，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2023年北京新開(kāi)項(xiàng)目地區(qū)分布北部63 個(gè) / %西部26個(gè)/%東部64 個(gè) / %南部46 個(gè) / %37 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中， 2023年北京市場(chǎng)規(guī)模約 30萬(wàn) M2以下中小規(guī)模的項(xiàng)目占主導(dǎo) 2023年北京住宅市場(chǎng)規(guī)模分析10萬(wàn)M2以下50%1030萬(wàn)M234%100萬(wàn)M2以上3%30100萬(wàn)M213%38 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 40008000元 /平方米的樓盤(pán)占主導(dǎo)地位 北京199599住宅平均價(jià)格202330004000500060001995 1996 1997 1998 1999 2023(E)年份價(jià)格（元/平方米）北京2023年新上市住宅價(jià)格分析4000600040%6000800023%80001000012%10000以上7% 4000以下18%主要在城市邊緣地區(qū) 39 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京住宅市場(chǎng)客戶需求分析 ? 拆遷居民和中低收入家庭 – 地理位置：城市邊緣或郊區(qū) – 市政配套：相對(duì)不完善 – 購(gòu)買(mǎi)原因：房?jī)r(jià)低廉（ 3000元 /平方左右） ? 中產(chǎn)階級(jí) – 地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū) – 市政配套：齊全 – 購(gòu)買(mǎi)原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境 ? 高收入者 – 構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國(guó)外駐京人士 – 需求特征：豪華、舒適、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理 40 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 由于 1997年 1999年底北京別墅市場(chǎng)不立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)增加供應(yīng)量不大，但由于 2023年經(jīng)濟(jì)回升，別墅新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目明顯增加 2023年北京可供應(yīng)別墅項(xiàng)目0510152023年新開(kāi)發(fā) 原項(xiàng)目后期或包裝 其他在售 爛尾別墅 島上別墅數(shù)量不完全統(tǒng)計(jì) 13個(gè) 14個(gè) 約 8090個(gè)，但只售空置部分 7個(gè) 1個(gè) 建筑面積約 120萬(wàn)平方米 約 4000套 建筑面積約 50萬(wàn)平方米 約 1700套 建筑面積約 40萬(wàn)平方米 41 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京別墅市場(chǎng)東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對(duì)較少 至2023年北京別墅項(xiàng)目分布南部西南部8 個(gè) / 7%市區(qū)4個(gè)/3% 東部東南部32個(gè)/26%東北部34個(gè)/28%西北部27個(gè)/22%北部17個(gè)/14%42 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京市場(chǎng)別墅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價(jià)格和客戶購(gòu)買(mǎi)力的差距，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)型“獨(dú)立住宅”將會(huì)貼近更廣大消費(fèi)者的需求 244851375710708 106477211 690047203328050001000015000202302500030000市區(qū) 機(jī)場(chǎng)路順義 大興、豐臺(tái) 亞北昌平 海淀上地 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 通州 遠(yuǎn)郊價(jià)格（元/平方米）北京 1999年底、 2023年初存量供應(yīng)別墅平均價(jià)格在 9580元 /平方米 但 2023年 13個(gè)新盤(pán)中 11個(gè)平均價(jià)格在 7000元以下 43 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京別墅市場(chǎng)客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化 ? 外國(guó)客戶 – 客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家 /高管人員、外交使館人員 – 購(gòu)買(mǎi)傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū) – 消費(fèi)預(yù)測(cè)：隨著 WTO的加入需求不斷擴(kuò)大 ? 歐美留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士 – 特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境 – 購(gòu)買(mǎi)傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅 – 消費(fèi)預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求 ? 財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)商 – 特征：由于北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，需要長(zhǎng)時(shí)間在京城滯留 – 購(gòu)買(mǎi)傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅 ? 中資企業(yè)家、高級(jí)人員及 IT、金融、房地產(chǎn)精英 – 特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件 – 購(gòu)買(mǎi)傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅 ? 薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師和高級(jí)知識(shí)分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級(jí)” – 購(gòu)買(mǎi)傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅 44 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 上海 45 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬(wàn)科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問(wèn)題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 46 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬(wàn)科 1992年的戰(zhàn)略和樓盤(pán)狀況，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤(rùn)3380萬(wàn) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)全面啟動(dòng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng) 投資戰(zhàn)略 ?在中國(guó)人口密集、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的沿海三大經(jīng)濟(jì)圈形成較為合理的組合投資戰(zhàn)略 ?根據(jù)市場(chǎng)和投資環(huán)境的成熟程序，由南向北漸次延伸 北京 上海 廣州 香港 哈爾濱 長(zhǎng)春 沈陽(yáng) 大連 煙臺(tái) 南通 青島 無(wú)錫 蘇州 南京 合肥 杭州 寧波 福州 廈門(mén) 汕頭 天津 石家莊 太原 濟(jì)南 鄭州 武漢 烏魯木齊 西寧 蘭州 成都 銀川 西安 呼和浩特 重慶 貴陽(yáng) 昆明 南寧 ?？? 珠海 長(zhǎng)沙 南昌 大同 以香港為龍頭的華南經(jīng)濟(jì)圈 以上海為中心的長(zhǎng)江三角 洲經(jīng)濟(jì)圈 以山東半島、京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海海灣經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行 47 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng) 0 50000 100000 150000 202300 250000 300000 2023 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 年份 金額（萬(wàn)元） 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000 房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)利潤(rùn) 48 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬(wàn)科至 2023年初的土地儲(chǔ)備占地面積達(dá) 871萬(wàn)平方米，可建面積 780萬(wàn)平方米。 ? ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的 5%，按 1999年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為 1400元。 各國(guó)人均居住建筑面積比較010203040506070美國(guó) 英、德、法 日本 中國(guó)國(guó)家面積（平方米）19 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 按中國(guó)政府規(guī)定的目標(biāo)人均住房面積 20平方米，中國(guó)住房市場(chǎng)容量巨大 按國(guó)家目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住房面積的市場(chǎng)容量分析26%74%60平米以上 60平米以下 國(guó)家目標(biāo)人均住房面積為 20平米，三口之家為 60平米 20 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 針對(duì)目前購(gòu)房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國(guó)住宅市場(chǎng)應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng) 重慶市購(gòu)房者購(gòu)房
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