【正文】 ? 運(yùn)用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對充足的資金實(shí)力，集中發(fā)展大、 中型住宅項(xiàng)目，并加強(qiáng)新技術(shù)的運(yùn)用。上海萬科城市花園繼續(xù)為集團(tuán)帶來良好溢利回報(bào) ,該項(xiàng)目一期工程累計(jì) 265,000平方米于年內(nèi)全面竣工，售出率達(dá) 85％，二期新開工及部分竣工面積 33,000平方米，銷售業(yè)績理想；規(guī)劃面積 125,857平方米 ,分三期開發(fā)的天津萬科城市花園第二、第三期于年內(nèi)全面開工，首先推出銷售的第三期售出率達(dá) 70％，亦為本集團(tuán)利潤作出貢獻(xiàn)；北京萬科城市花園項(xiàng)目累計(jì)竣工 124,000平方米 ,年內(nèi)增開 30,000平方米，銷售穩(wěn)定，為集團(tuán)帶來盈利。 ? 在北京、天津、沈陽等地?fù)碛型恋貎?chǔ)備 。據(jù)對 90年至 97年數(shù)字分析，得 2023年一三口之家的總余額為 。 ? ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的 5%，按 1999年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為 1400元。 ? 上海西郊花園、青島銀都花園、北海萬達(dá)苑等項(xiàng)目為本期溢利做出了貢獻(xiàn)。 ? 荔景大廈項(xiàng)目與萬景大廈項(xiàng)目的售罄和青島銀都花園的良好銷售亦為集團(tuán)帶來溢利回報(bào)。 年內(nèi)成立的萬科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量。 56 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及 2023年展望 ? 繼續(xù)實(shí)施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽五大城市重點(diǎn)投資開發(fā)住宅的策略， 實(shí)現(xiàn)樓盤竣工面積 ，結(jié)算銷售面積 ? 截止 1999年 12月 31日， 集團(tuán)住宅土地儲(chǔ)備之規(guī)劃建筑面積達(dá) 。 54 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1996年業(yè)務(wù)進(jìn)展和 97年戰(zhàn)略 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)保持良好經(jīng)營業(yè)績，全年結(jié)算竣工面積 ? 在各地的居民住宅項(xiàng)目均有理想市場表現(xiàn)。在建項(xiàng)目總開工建筑面積為 60． 4萬平方米，竣工建筑面積為 6． 9萬平方米。 ? ②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。 ? ④每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼：目前中國許多地區(qū)的補(bǔ)貼辦法還沒有制定出來，從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補(bǔ)貼約為工資的 15%，按 99年的工資水平來看，就是每年發(fā)放 1050元，一個(gè)三口之家的雙職工家庭為2100元。 52 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1994年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤達(dá) ? 重點(diǎn)開發(fā)城市居民住宅，其竣工面積占本年度全部竣工面積的７３ .５４％。 ? 在沈陽、鞍山的住宅項(xiàng)目，在大連的寫字樓項(xiàng)目增開面積達(dá) 160,000平方米 ? 繼深圳天景花園、青島銀都花園之后 ,上海萬科城市花園、天津萬科城市花園北海萬科城市花園和深圳荔景大廈又獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（小廈）”榮譽(yù) 97戰(zhàn)略： ? 憑借已確立的專業(yè)優(yōu)勢及萬科城市花園品牌效應(yīng)，加快現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的消化進(jìn)程 ? 在已開發(fā)的十二個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大城市開發(fā)居民住宅。 ? 為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。 ? ④集團(tuán)早期投資的部分地產(chǎn)項(xiàng)目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏?xiàng)目，北海城市花園項(xiàng)目、鞍山寫字樓項(xiàng)目、成都項(xiàng)目對集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。本集團(tuán)管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均獲得全國“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的稱號。 ? 除城市居民住宅項(xiàng)目外，本集團(tuán)分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項(xiàng)目共 8個(gè)，進(jìn)展順利。2023年一套 60平米住房總共所需房價(jià)為 60*2100 = 126,000元 22 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 居民購買力分析（續(xù)） ? ①儲(chǔ)蓄存款： 99年底全國城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄存款約為 7500元，一個(gè)三口之家儲(chǔ)蓄存款為 22500元。 ? ⑤一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國己制訂出的實(shí)施方法來看，約為房價(jià)的 20%。其他商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。 ? 鑒于深圳居民住宅市場的潛力及九七香港回歸的良好時(shí)機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)貫徹加大在深圳投資的經(jīng)營方針，增加在深圳的土地儲(chǔ)備。 集團(tuán)在國內(nèi)首創(chuàng)的“萬客會(huì)”獲得了消費(fèi)者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開發(fā)城市“萬客會(huì)”會(huì)員人數(shù)達(dá) 9,700人，該會(huì)通過為客戶提供免費(fèi)資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶的溝通。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬客會(huì)等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。 ? 自８８年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，長期致力于售后服務(wù)。青島銀都花園建筑面積 13． 1萬平方米，總共 839個(gè)單位已經(jīng)售出 30％。 各國人均居住建筑面積比較010203040506070美國 英、德、法 日本 中國國家面積（平方米）19 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 按中國政府規(guī)定的目標(biāo)人均住房面積 20平方米，中國住房市場容量巨大 按國家目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上 60平米以下 國家目標(biāo)人均住房面積為 20平米，三口之家為 60平米 20 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 針對目前購房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國住宅市場應(yīng)該是相對穩(wěn)定發(fā)展的市場 重慶市購房者購房目的研究改善住房條件1%更新?lián)Q代30%解決基本居住62%投資7%21 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國一般居民購買力分析 ? 購房款來源 = 原有的儲(chǔ)蓄存款 + 當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額 + 住房公積金 + 每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼 + 一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼 ? 一個(gè)普通的三口之家按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買 20*3 = 60平米房子的購房能力。 （暫且按 10%計(jì)算） 23 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 居民購買力分析（續(xù)） ? 所需購房款 為 126,000 126,000*10% 22,500 = 90,900 ? 年購房款收入積累 = 6039+1400+2100 = 9539 ? 即一個(gè)三口之家在 2023年購買一套 60平米的房子，約需 10年的時(shí)間里，就可利用其可用于購房的收入來還清房款，這對于一般居民都是可以承受的 ? 中國居民已經(jīng)具備了購房能力 24 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年房地產(chǎn)投入資金來源構(gòu)成 2023年房地產(chǎn)投入資金來源%%%%%%%%%定金及預(yù)付款 其他資金 自籌資金 國內(nèi)貸款 利用外資 外商直接投資 債券 企事業(yè)單位自有資金 國家預(yù)算內(nèi)資金 25 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 全國商品住宅的價(jià)格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢 全國商品住宅平均售價(jià)走勢圖1194210318571854179016671613050010001500202325001994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份平均價(jià)格（元）26 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 27 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京和上海兩大城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來綜述 28 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京 2023年房地產(chǎn)開發(fā)不管從哪個(gè)指標(biāo)分析，都反映了市場的快速增長，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的強(qiáng)勁估計(jì)將繼續(xù)增長 北京19992023房地產(chǎn)投資02004006001999 2023年份金額（億元）房地產(chǎn)投資總額 +% 住宅