【正文】 年內(nèi)需仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。p 在出口形勢(shì)嚴(yán)峻、經(jīng)濟(jì)超預(yù)期減速的大背景下， 2023年我國(guó)采取了一系列擴(kuò)大投資政策措施，固定資產(chǎn)投資依然實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。其中人民幣貸款增加 ，同比增 7320億元。 2023年政策演變216。n2023年， 房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，政策相對(duì)穩(wěn)定 ：更加突出兩手抓策略。n 農(nóng)民工市民化 是下一階段推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵課題，對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè)和市場(chǎng)的影響是多面的。p 國(guó)家執(zhí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，通過兩次下調(diào)存準(zhǔn)率和存貸款基準(zhǔn)利率，使得流動(dòng)性過緊的局面出現(xiàn)松動(dòng)。n 雖然沒有觸碰限購紅線，但對(duì)剛性需求給予了多層面的松綁。p 對(duì)于未來房地產(chǎn)調(diào)控方向，住建部表示， 2023年繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。p 住房保障制度： 加快保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等的制度建設(shè)。中央多次明確提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍， 2023年房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，也是可以預(yù)見的。n 生產(chǎn)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變方向和速度會(huì)有所差異，導(dǎo)致消費(fèi)和居住方式的轉(zhuǎn)變也必然有所不同，從而 使得各地房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨分化 ，對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)必須做好區(qū)域的布局和評(píng)估。p 對(duì)于儲(chǔ)備著大量農(nóng)村集體性質(zhì)土地的企業(yè)來說，隨著各地加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，其商業(yè)價(jià)值會(huì)大幅上升，無論轉(zhuǎn)性與否，公司都可通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)和交易來盤活資產(chǎn)。新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 38城鎮(zhèn)化促使房地產(chǎn)投資開發(fā)模式的變革n 隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)模式提出了變革拓展要求： 從單一商品房開發(fā)到城鎮(zhèn)區(qū)域綜合開發(fā)的新機(jī)遇和新模式。2023年市場(chǎng)運(yùn)行展望216。n2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望：p 2023年市場(chǎng) 需求基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)定活躍 。 投資投機(jī)有所活躍但不會(huì)成為市場(chǎng)主導(dǎo)因素，在消費(fèi)特別是剛需主導(dǎo)的格局下，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)暴漲 。n 結(jié)構(gòu)性對(duì)策： 增量與存量雙線并舉 ， 面向剛需和首次改善需求的商品房項(xiàng)目資源比重應(yīng)確保在 70%以上。p 2023年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了為期 5年的大調(diào)控、大調(diào)整。未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 43消費(fèi)需求特別是 剛需主導(dǎo) 的格局將穩(wěn)定且持續(xù)n 未來幾年，商品住房市場(chǎng)將從過度投資回歸消費(fèi)主導(dǎo)。p 一方面，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速和深化階段，商品住房的需求基礎(chǔ)穩(wěn)定而且強(qiáng)勁，房地產(chǎn)繼續(xù)保持一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的繁榮仍然是可以期待的。過去十年房地產(chǎn)一直是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。n 改善型和高端需求將階段性釋放p 經(jīng) 2023年一年壓制后，將階段性釋放，實(shí)體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)也將成為改善和高端需求釋放的新的觸發(fā)點(diǎn)。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望 2北京（ 20232023）成都（ ） 西安（ ）無錫（ ） 沈陽（ ）2023年 112月2023年 112月天津（ ）2023年 112月2023年 112月2023年 112月2023年 112月圖：列舉城市的購房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測(cè)的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 47購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “ 房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲 ”n 購房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期： 對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)走低預(yù)期在 2023年明顯反轉(zhuǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)反彈上升逐步增加。p 2023年開發(fā)投資將保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn) 20%左右的增長(zhǎng)是可以期待的。p 一線城市受制于資源瓶頸，供應(yīng)將長(zhǎng)期偏緊。p 不利因素 —— 由于上半年的銷售高峰，不排除出臺(tái)新的調(diào)控政策，購房者預(yù)期會(huì)發(fā)生微調(diào)，市場(chǎng)成交會(huì)趨緩；價(jià)格的上揚(yáng)會(huì)也將部分需求 擠出市場(chǎng)，抑制成交的繼續(xù)放量。p 下半年房?jī)r(jià)持穩(wěn)：年中政策預(yù)調(diào)微調(diào)形成壓制因素，此外下半年供應(yīng)放量，使供求關(guān)系趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)持穩(wěn)。n 改善型和高端產(chǎn)品，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但成交會(huì)有一定釋放，預(yù)計(jì)會(huì)溫和回暖，好于 2023年。p 供求充沛的部分城市： 如無錫、沈陽等，在經(jīng)過上半年的量?jī)r(jià)齊升后，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)有壓力，特別是房?jī)r(jià)。n 未來幾年市場(chǎng)成交和結(jié)構(gòu)都將相對(duì)穩(wěn)定且有保障， 資源儲(chǔ)備是規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵 。p 在確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下， 跟進(jìn)新型城鎮(zhèn)化可能帶來的新機(jī)會(huì)。房企對(duì)策 3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 58運(yùn)營(yíng)管控：戰(zhàn)略清晰，穩(wěn)定執(zhí)行是關(guān)鍵n 大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，是 戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng) 的時(shí)代，戰(zhàn)略是企業(yè)運(yùn)營(yíng)成果的決定性因素。房企對(duì)策 2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 57結(jié)構(gòu)性對(duì)策：增量與存量雙線并舉，快速推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整n 面向剛需和首次改善需求的商品房項(xiàng)目資源比重應(yīng)確保在 70%以上，使企業(yè)具備穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。n 二線城市： 加大資源儲(chǔ)備，全力追量，追求規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。p 三、四線城市： 土地供應(yīng)充沛，沒有投資投機(jī)的效應(yīng)帶動(dòng)下，且新型城鎮(zhèn)化未取得顯著突破并實(shí)質(zhì)落地之前， 2023年市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)不溫不火，部分投機(jī)過度城市甚至繼續(xù)調(diào)整。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望 6FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 53供求因素將決定 不同城市市場(chǎng)的差異化表現(xiàn)n 不同城市表現(xiàn)回歸市場(chǎng)理性，即供求因素成為決定不同城市市場(chǎng)表現(xiàn)的決定性因素。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望 5FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 52市場(chǎng)將呈現(xiàn)更加清晰 結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)n 剛需強(qiáng)勁可持續(xù)，量?jī)r(jià)齊升。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望 4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 51房?jī)r(jià)將呈現(xiàn) “ 廠 ” 字型走勢(shì)n 上半年快速漲升，下半年房?jī)r(jià)持穩(wěn) ，全年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn) “廠 ”字型走勢(shì)。n 上半年： 出現(xiàn) 需求推動(dòng)型 的銷售高峰p 延續(xù) 2023年四季度熱度慣性，購房需求可能出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)式的釋放階段，且同比基數(shù)低，市場(chǎng)成交將取得近年少見的高增長(zhǎng)。p 從購地、開工到上市銷售需要有 610個(gè)月的作業(yè)周期，預(yù)計(jì) 2023年上半年市場(chǎng)供應(yīng)仍需更多依賴庫存的釋放，熱點(diǎn)城市供應(yīng)偏緊的狀況不會(huì)很快發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望 2沈陽（ ）北京（ 20232023）西安（ ）成都（ ） 2023年 112月無錫（ ） 2023年 112月 2023年 112月2023年 112月天津（ ）2023年 112月2023年 112月圖：列舉城市的購房消費(fèi)者購房計(jì)劃時(shí)間的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測(cè)的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 49房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長(zhǎng)n 房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長(zhǎng)。n 投資需求有釋放的可能，但活躍度有限p 已有活躍跡象，特別是隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及通漲回彈刺激下，有一定程度釋放的可能，但活躍度有限，不會(huì)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)性力量。p 國(guó)家高層決策已經(jīng)明確指出，中國(guó)未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，而高房?jī)r(jià)不利于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 44穩(wěn)定房?jī)r(jià) 將上升為國(guó)家戰(zhàn)略n 基于對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的重新認(rèn)識(shí)，未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，努力保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)水平，將在某種程度上升為國(guó)家戰(zhàn)略。p 與國(guó)家新的發(fā)展觀和發(fā)展路徑相適應(yīng)，房地產(chǎn)的民生屬性將更多地被強(qiáng)調(diào)，有限資源將更多地向中低收入階層傾斜，已經(jīng)確立的 “去投資投機(jī)，鼓勵(lì)民生消費(fèi) ”政策將成為長(zhǎng)期制度，商品房市場(chǎng)回歸消費(fèi)主導(dǎo)并將長(zhǎng)期堅(jiān)持。 市場(chǎng)參與各方經(jīng)過市場(chǎng)教育也更趨理性 ，影響市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素正在逐步消除。n 2023項(xiàng)目營(yíng)銷：相對(duì)確定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之道 —— 消費(fèi)者導(dǎo)向定價(jià)、以量搶量、搶時(shí)換量和差別政策 。FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 41房企對(duì)策：n 未來幾年市場(chǎng)成交和結(jié)構(gòu)都將相對(duì)穩(wěn)定且有保障， 資源儲(chǔ)備是規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵 。p 市場(chǎng)成交可望達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng) ，上半年出現(xiàn)需求推動(dòng)型的銷售高峰，下半年有望出現(xiàn)供應(yīng)推動(dòng)型的銷售高峰。p 未來幾年，以 消費(fèi)需求特別是剛需主導(dǎo) 的市場(chǎng)格局將會(huì)相對(duì)穩(wěn)定和長(zhǎng)期持續(xù)，市場(chǎng)將呈現(xiàn)理性繁榮的總體基調(diào)。新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 39目錄2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧一2023年政策走向研判三2023年市場(chǎng)展望與房企對(duì)策四2023年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)二216。由于目前各地城鎮(zhèn)化思路與制度尚處于形成初期，包括農(nóng)村集體土地征收等成本還沒大幅提高，房地產(chǎn)企 業(yè)定會(huì)乘此機(jī)會(huì)大舉擴(kuò)張。p 通過提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，將農(nóng)村集體土地順利征收，收儲(chǔ)為國(guó)有土地，再進(jìn)行商業(yè)開發(fā) 。2023年政策走向 2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 35城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)的 路徑差異 ，促使房市 更趨分化n 全國(guó)各大中小城鎮(zhèn)的人口、土地、資金等方面存在顯著差異，意味著未來中國(guó)各地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的起點(diǎn)條件會(huì)顯著不同。p 房地產(chǎn)稅收制度： 以稅收制度改革為核心，建立商品住房領(lǐng)域去投資化的長(zhǎng)效機(jī)制。n 房?jī)r(jià)走勢(shì)仍是新一屆政府關(guān)注點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲仍會(huì)保持高度警惕。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年以來全國(guó)有 28個(gè)城市先后對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，上半年延長(zhǎng)貸款年限、增加貸款上限，下半年又進(jìn)一步下調(diào)首套房、二套房公積金貸款的首付比例。p 一年多來，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控總體基調(diào)，繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持高壓態(tài)勢(shì)的同時(shí)，政策執(zhí)行由 “全面收緊 ” 逐步朝 “差別化 ”轉(zhuǎn)向。n 隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)模式提出了變革拓展要求： 從單一商品房開發(fā)到城鎮(zhèn)區(qū)域綜合開發(fā)的新機(jī)遇和新模式。n建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制 將成為政策發(fā)力的新方向和新重點(diǎn)，包括保障房制度、房地產(chǎn)稅收制度、土地變革制度。 新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇與挑戰(zhàn)FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 29要點(diǎn) —— 2023年政策走向研判（ 1）政策研判：n2023年，在 “穩(wěn)中求進(jìn) ”的總基調(diào)下， 宏觀政策和地產(chǎn)政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，對(duì)房市走勢(shì)產(chǎn)生了積極影響。 p 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 2023 年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加。投資形勢(shì) 1數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表：固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速（單位： %） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 272023年貨幣、信貸 “ 穩(wěn)健取向 ” ，新增貨幣供應(yīng)量將適度增長(zhǎng)n 在經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)背景下， 2023年的中國(guó)貨幣政策將會(huì) “穩(wěn)中有進(jìn) ”，預(yù)計(jì) 2023年社會(huì)融資規(guī)模達(dá) 17萬億元左右，信貸投放 9萬億元左右， M2同比增 15%左右。p 與此同時(shí)，外需增長(zhǎng)乏力，對(duì) GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)為 %，延續(xù)了 2023年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)拉動(dòng)態(tài)勢(shì)。 預(yù)計(jì) 2023年 GDP增幅將達(dá) 8%左右 ，投資、消費(fèi)和凈出口增速都將有小幅上升。n 2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將