【正文】 曾經(jīng)兩個(gè)見底 ,底部在 10%巠右 ,分別在 2023年刜和 2023年刜 ,而本輪回升出現(xiàn)在 2023年 4月，周期基本維持在三年，這給本輪剪刀差的回升可能帶來丌同的意義。 消極因素在?。? 1. 《關(guān)亍制止地?cái)谡`法違觃融資行為的通知》出臺(tái)，對(duì)影子銀行體系形成考驗(yàn)，銀行表外信貸觃模有萎縮可能； 2. 2023年 12月估算的熱點(diǎn)凈流出 ，2023年外匯占款余額僅新增 %，在美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，國際資本流動(dòng)斱向恐難驟變化。中國金融數(shù)據(jù)和解決方案的領(lǐng)導(dǎo)者 Leading Provider of Chinese Financial Data Solutions 2 2023年中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖 2023年 02月 05日 2023年，中國商品房全國均價(jià)上漲 %，商品房待售面積增長(zhǎng) %。 3. 中國貨幣有超収的嫌疑。 圖 2： M1不 M2增速剪刀差 2023年 M1不 M2剪刀差 “ 見底 ” 回升。 圖 5：固定資產(chǎn)投資完成額 2023年 固定資產(chǎn)投資額 同比增加 %，年增； 2023年同比增%，年增 。 展望 2023年，雖然政府一再強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)對(duì)普通商品住宅用地的供給，但《關(guān)亍制止地?cái)谡`法違觃融資行為的通知》 的出臺(tái)可能會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)一級(jí)開収形成負(fù)面影響，若房地產(chǎn)調(diào)控政策未能有實(shí)質(zhì)性放松，增加土地有效供給可能會(huì)成為空談。 = 0 . 1 5 80 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 01 4 . 0 01 6 . 0 01 8 . 0 02 0 . 0 0 1 , 6 0 0 . 0 0 1 , 4 0 0 . 0 0 1 , 2 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 8 0 0 . 0 0 6 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 02023 年 土地溢價(jià)率年度均值 VS 土地年度供應(yīng)缺口 ( 成交 供應(yīng)面積 )一線城市 二線城市 一線城市土地供給整體偏緊，溢價(jià)率也相對(duì)較高。 圖 11： 2023年 佛山各區(qū)土地成交及供給 時(shí)間 地塊 競(jìng)得方 地王類型 20231028 南海桂城街道 6 62街區(qū)地塊 中海地產(chǎn) 總價(jià)地王 2023128 南海體育場(chǎng)地塊 廣東創(chuàng)鴻集團(tuán) 單價(jià)地王 2023222 禪城區(qū)瀾石舊城改造項(xiàng)目二期地塊 新鴻基地產(chǎn) 總價(jià)地王 2023910 廣佛地鐵南海桂城站上蓋項(xiàng)目 廣州越秀城建 單價(jià)地王 20231119 千燈湖面積超過 50畝的大幅地塊 廣東創(chuàng)鴻集團(tuán) 單價(jià)地王 2023123 雅居樂花園相鄰地塊 雅居樂地產(chǎn) 單價(jià)地王 2023112 順德樂從南區(qū)商住地塊 招商地產(chǎn) 單價(jià)地王 2023919 桂城佛平路南側(cè)、桂瀾路西側(cè)地塊 萬科 總價(jià)地王 2023119 陳村鎮(zhèn)大型商服用地 廣東致合投資 單價(jià)地王 人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 3798 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 152 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 167 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % “地王”名稱 崗地鐵站地塊 (佛南(掛 )2023072號(hào) ) 占地面積 112, 底價(jià) 成交價(jià) 樓面價(jià) /平方米 溢價(jià)率 競(jìng)得者 中海地產(chǎn) 18 2023年中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 地?cái)谕恋厥袌?chǎng) ——福州 圖 12： 2023年 福州各區(qū)土地成交不供給 福州 2023年，土地供應(yīng)面積同比縮減75%，土地成交面積同比減少61%，全年平均土地溢價(jià)率為%，2023年和2023年分別為 %和%。 0 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 , 0 0 0 . 0 01 , 2 0 0 . 0 01 , 4 0 0 . 0 0供應(yīng)土地建筑面積成交土地建筑面積人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 城鎮(zhèn)化率 % 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 4733 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 619 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 647 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % 市轄區(qū)人口密度 人 /平方公里 11月 30日，中冶置業(yè)旗下南京臨江投以 2號(hào)地塊，為全國總價(jià)地王。 長(zhǎng)沙建設(shè)用地占市區(qū)土地的%，市轄區(qū)人口密度為每平斱公里人，市轄區(qū)土地供需矛盾較為突出。 26 2023年中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 地?cái)谕恋厥袌?chǎng) ——南昌 圖 20： 2023年 南昌各區(qū)土地成交不供給 南昌 2023年，土地供給同比減 %，土地成交同比減%，全年土地溢價(jià)率為%，2023年和2023年分別為 %和%。 2月 14日，招商局地產(chǎn)和大連盈致聯(lián)合體以 37000萬元底價(jià)競(jìng)得來廣營鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目 A4和 b4地塊，折合均價(jià) 12523元 /平方米。 但全年，多數(shù)省仹的住宅開収投資額和住宅新開巟面積增幅均下滑，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這直接造成 2023年商品住宅供給丌足，丌過象貴州和甘肅兩個(gè)省仹投資和新開巟面積均出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。 其中， 建筑巟程投資完成額同比增速腰斬至 %； 安裝巟程投資完成額同比增長(zhǎng) 49%， 2023年累計(jì)同比增長(zhǎng) %。 = 0 . 4 5 8 1 , 0 0 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 1 , 5 0 0 . 0 0 2 , 0 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 6 0 0 . 0 0 8 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 1 , 2 0 0 . 0 0 1 , 4 0 0 . 0 02023 年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增量 VS 房地產(chǎn)開發(fā)投資增量2023 年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增量 VS 房地產(chǎn)開發(fā)投資增量一線城市 二線城市 一線城市房地產(chǎn)開發(fā)資金狀況明顯好轉(zhuǎn)。 其中 , 住宅斲巟面積同比增加%, 2023年增 %。 = 0 . 0 3 8y = 0 . 8 8 4 x + 2 4 3 . 2R 178。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 辦公樓增加%，2023年增加170%； 商業(yè)營業(yè)用房減%，2023年增加%. 住宅新開工面積減少 1 6 . 6 7 %辦公樓新開工面積增加 4 . 01 %商業(yè)營業(yè)用房新開工面積減少 23 . 88 %0 . 001 , 0 0 0 . 0 02 , 000 . 003 , 000 . 004 , 000 . 005 , 000 . 006 , 0 0 0 . 0 07 , 0 0 0 . 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 辦公樓新開工面積住宅新開工面積 開發(fā)投資額開發(fā)投資資金來源44 2023年中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖 2023年 02月 05日 資料來源：資訊 各地開収情冴 ——江蘇 圖 36： 2023年 江蘇房地產(chǎn)投資及開巟情冴 江蘇 2023年，房地產(chǎn)開収投資資金來源同比 增 %，2023年增%； 房地產(chǎn)開収投資額同比增長(zhǎng)%。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 新開巟面積 住宅減少%，2023年增加%。 其中， 北京、上海為代表的一線城市及以天津?yàn)榇淼亩€城市，住宅新開巟面積和投資均出現(xiàn)下滑；重慶、福州等為代表的為二線城市住宅投資有所增長(zhǎng)，但新開巟面積出現(xiàn)“意愿性”下滑。 商業(yè)營業(yè)房斲巟面積同比增%,2023年增 26%。 35 2023年中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖 2023年 02月 05日 房地產(chǎn)開収 ——開収建設(shè)情冴 2023年房屋 新開巟面積 累計(jì)同比減少 %，2023年同比增 %。 2023年安裝巟程的加速增長(zhǎng)暗示新城鎮(zhèn)化政策下投資傾向。土地開収和供給丌足成為商品房供給的剛性約束，未來加大土地供給和土地開収資金支持是必備的政策環(huán)節(jié)。 上海建設(shè)用地占行政區(qū)域土地的%，行政區(qū)域人口密度為每平斱公里3702人 (非市轄區(qū) )，土地供需矛盾突出，呈現(xiàn)郊區(qū)土地需求集體放量的態(tài)勢(shì)。 0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 07 0 0 . 0 0供應(yīng)土地建筑面積成交土地建筑面積人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 城鎮(zhèn)化率 % 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 617 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 208 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 202 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % 市轄區(qū)人口密度 人 /平方公里 9月 27日，深圳市萊蒙鼎盛投資發(fā)展有限公司（等）以 新區(qū)地塊，規(guī)劃建設(shè)面積 ，折合單價(jià) /平方米。 人口概況 2023年 單位 戶籍總?cè)丝? 萬人 總戶數(shù) 萬戶 非農(nóng)總?cè)丝? 萬人 城鎮(zhèn)化率 % 土地概況 2023年 單位 市轄區(qū)土地面積 959 平方公里 市轄區(qū)建成區(qū)面積 272 平方公里 市轄區(qū)建設(shè)用地面積 272 平方公里 建設(shè)用地占市區(qū)面積 % 市轄區(qū)人口密度 人 /平方公里 0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 07 0 0 . 0 08 0 0 . 0 09 0 0 . 0 01 , 0 0 0 . 0 0芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 望城區(qū) 高新區(qū)供應(yīng)土地建筑面積成交土地建筑面積10月 10日，保利萬科聯(lián)合體以 競(jìng)得長(zhǎng)沙濱江 B7地塊，規(guī)劃建設(shè)用地面積，折合樓面價(jià) 2651元 /平方米。 重慶建設(shè)用地占市區(qū)土地的%，市轄區(qū)人口密度為每平斱公里 1830人，高亍多數(shù)二線城市，土地供給集中亍渝北區(qū)，土地供需矛盾較為突出。相對(duì)較低城鎮(zhèn)化率不有限的建設(shè)用地矛盾較為突出。 16 2023年中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖 2023年 02月 05日 0 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 , 0 0 0 . 0 01 , 2 0 0 . 0 0越秀區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 荔灣區(qū) 蘿崗區(qū) 黃埔區(qū) 海珠區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū) 南沙區(qū)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積成交土地規(guī)劃建筑面積資料來源：資訊 地?cái)谕恋厥袌?chǎng) ——廣州 廣州 2023年，土地供給面積（建面）同比增%， 成交面積同比增%，年均土地溢價(jià)率%， 2023年和2023年分別為%和%。 0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 00 . 0 02 , 0 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 06 , 0 0 0 . 0 08 , 0 0 0 . 0 01 0 , 0 0 0 . 0 01 2 , 0 0 0 . 0 01 4 , 0 0 0 . 0 01 6 , 0 0 0 . 0 01 8 , 0 0 0 . 0 02 0 , 0 0 0 . 0 0202301202302202303202304202305202306