【正文】 用的政策，1949年 中央人民政府 1949年頒布了《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的決定》；1950年 《中華人民共和國土地改革法》、《土地改革中對華僑土地財產(chǎn)的處理辦法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指導(dǎo)》、《內(nèi)務(wù)部土地政策司對目前城市房產(chǎn)問題的意見》；1951年 政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產(chǎn)的指示》；1953年 政務(wù)院公布的《國家建設(shè)征用土地辦法》1955年 《農(nóng)業(yè)合作化示范章程》等。? 地方性的規(guī)章往往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定的，具有地方性的特點(diǎn)，同樣是我國房地產(chǎn)法律體系的一部分。房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，其管理很大一部分職能是由國務(wù)院所屬的部委來完成的，這些職能部門如國土資源部、建設(shè)部等根據(jù)管理工作需要頒布的行政規(guī)章。2023年 4月，國務(wù)院下發(fā)的一個旨在從管理體制上，限制地方行權(quán)的文件。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。該法也分八章，與《土地管理法》相一致。該法共分八章，即總則、土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任、附則；– 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》： 1994年– 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》： 2023年 8月 29日經(jīng)全國人大常委會通過– 《城市規(guī)劃法》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國民法通則》 等與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有密切關(guān)系的法律，如 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局14政策就是游戲規(guī)則，用以平衡利益！既定的政策，也決定了利益博弈的整體格局，尤其是關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)屬性的重大基本政策。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。要目錄252。反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)既打壓又呵護(hù)的矛盾心態(tài)? 隨后，有些專家對此進(jìn)行討論，部分專家以房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP的比例來說明房地產(chǎn)業(yè)并非國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由此，房地產(chǎn)的 “國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ”地位得到官方確認(rèn)。輿論認(rèn)為，這個舉動促成了國務(wù)院 18號文件的出臺。對此，有人驚呼： “房地產(chǎn)的冬天來了 ”。? ? 從行業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值來看，房地產(chǎn)行業(yè)可能不符合作為支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)（ GDP10%)，但是，從房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的龐雜來看，房地產(chǎn)行業(yè)絕對是對國民經(jīng)濟(jì)而言占有基礎(chǔ)性地位的行業(yè) .? 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位（支配性 /從屬性）、房地產(chǎn)業(yè)是否國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，存在爭論！這個問題本身，也成為各方博弈的一個焦點(diǎn)（后面案例分析）GDP房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)城市城市化與化與城市城市建設(shè)建設(shè)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)就就業(yè)業(yè)崗崗位位居居住住保保障障12博弈案例：房地產(chǎn)行業(yè)是否國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)? 房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的一個領(lǐng)域，房地產(chǎn)集團(tuán)也是目前中國發(fā)育程度最高的一個利益群體。、糧食產(chǎn)量關(guān)乎國計民生，尤其是人口大國的中國? 人民的居住需求需要滿足：居者有其屋。9房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國一萬多家，需要大量的人才? 更重要的是，房地產(chǎn)帶動其他眾多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。– 股市一天比一天熊，不能扛起資金分流的大旗；– 物價指數(shù)（ CPI）快速攀升， 2023年末進(jìn)入負(fù)利率時代；– 其他行業(yè)或投資領(lǐng)域利潤趨減；– 溫州購房團(tuán)，山西購房團(tuán)不足為奇；? 有利于分流儲蓄余額。– 高額利潤率吸引其他行業(yè)的剩余資本進(jìn)入；– 房地產(chǎn)區(qū)域性的特點(diǎn)吸引不同地區(qū)間的資本流動，促動經(jīng)濟(jì)落后區(qū)域的招商與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 (江浙資本向內(nèi)地轉(zhuǎn)移）；– 吸引外資進(jìn)入中國（國外投資基金、游資 )，如何記黃埔和長江實(shí)業(yè)、凱德置地 。土地是承載城市發(fā)展的最基本載體，無論城市規(guī)模的變動，還是經(jīng)濟(jì)增長，最終都體現(xiàn)在城市土地利用規(guī)模、密度和結(jié)構(gòu)上，經(jīng)營城市和提高城市競爭力的最終結(jié)果，都體現(xiàn)在城市土地總體價值上。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 消費(fèi)者研究咨詢IT服務(wù)招商引資 管理咨詢IT服務(wù)中介服務(wù)理財顧問人才培訓(xùn)7房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度與城市化進(jìn)程息息相關(guān)? 城市化是社會發(fā)展的必然趨勢，城市化不僅是人口、產(chǎn)業(yè)向城市積聚的過程，同時也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地、城市房地產(chǎn)需求急劇膨脹的過程。二級開發(fā)市場二手中介物業(yè)顧問經(jīng)營管理經(jīng)營顧問物業(yè)管理項(xiàng)目主體組織主體資訊服務(wù) 融資服務(wù) 法律服務(wù)資源整合中介資訊三級市場政府 6房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的市場細(xì)分市場調(diào)研定位策劃規(guī)劃設(shè)計投資分析材料供應(yīng)園林景觀設(shè)計裝修建筑施工(監(jiān)理）銷售代理廣告設(shè)計媒體推廣（活動公司）營銷策劃整體策劃規(guī)劃設(shè)計拆遷代理市場研究市政建設(shè)推廣策劃出讓代理土地評估土地一級市場 – 98年東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，擴(kuò)大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)揮了重大作用? 房地產(chǎn)消費(fèi)占 GDP的比例連年上升：– 1996年的 %，躍升至 2023年的 %（5年時間增加了 ）， 2023年占 %5房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長巨大的帶動與杠桿撬動作用? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括多個環(huán)節(jié)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐雜獲取土地投資分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計建筑施工策劃銷售物業(yè)管理資金融通房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價值鏈投資顧問公司政府主管部門銀行基金信托顧問策劃公司規(guī)劃設(shè)計單位材料商、建筑商、監(jiān)理銷售代理公司物業(yè)管理公司開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，日益扮演資源整合的角色專業(yè)服務(wù)公司日益成熟，細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈委托經(jīng)營管理經(jīng)營管理公司房地產(chǎn)業(yè)橫跨第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動能力強(qiáng)。4房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長有很大的直接拉動作用? 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)消費(fèi)直接拉動經(jīng)濟(jì)增長（拉動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的三架馬車）。 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局3 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。要目錄252。中國房地產(chǎn)行業(yè)政策屬性及政策走勢的中國房地產(chǎn)行業(yè)政策屬性及政策走勢的利益博弈視角觀察利益博弈視角觀察目 錄? 話題一：中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局– 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征– 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度– 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征– 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局? 話題二：近年來政策走勢的利益博弈視角分析– 土地政策分析– 金融政策分析– 交易政策分析– 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析– 物權(quán)法展望? 話題三：政策導(dǎo)向下的行業(yè)發(fā)展大勢及思源企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略隨想2第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產(chǎn)各關(guān)聯(lián)主體（尤其是開發(fā)商）的話語權(quán)，也影響了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)利益博弈的整體格局。? 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐漸上升：– 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破 1萬億元，同比增長 %，高出同期固定資產(chǎn)投資增幅 (%)3個百分比。房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)市政建設(shè)（道路、橋梁等）等的發(fā)展更會帶動建材、建筑施工、能源（水泥、剛材、煤炭、汽油等）等行業(yè)的發(fā)展。? 中國的農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，城市建設(shè)持續(xù)提速– 1990年，城市化率 %– 2023年，城市化率約 40%，城市人口 ，農(nóng)村人口 – 照此推算 2023年城市化率將達(dá)到 60%，以人口 16億計算，城市人口 9億，有 4億農(nóng)民要進(jìn)入城市? 城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)：– 城市化進(jìn)程的核心是城市經(jīng)營、土地運(yùn)作，其核心便是經(jīng)營土地。– 增長的城市人口的居住（住宅房 )、就業(yè)、生活（商業(yè)用房）、教育醫(yī)療等需求依賴房地產(chǎn)發(fā)展，又帶動房地產(chǎn)發(fā)展– 產(chǎn)業(yè)的聚集帶動房地產(chǎn)發(fā)展（工廠、經(jīng)濟(jì)園區(qū)）8房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能優(yōu)化投資渠道并擴(kuò)大消費(fèi)? 資本具有追求利得的基本屬性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴(kuò)大、優(yōu)化投資渠道。要考慮人民升值的預(yù)期? 我國民間存在大量游資，但面臨著出路不暢的問題。– 國內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，從 1996年的 ，到 2023年的 ，再到 2023年的 ，連年高漲，增勢不減，如此高的增幅表明我國居民手中蘊(yùn)藏巨大的投資和消費(fèi)能量。– 建筑行業(yè)勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸引需要大量建筑工人，吸引農(nóng)民工進(jìn)城，分散農(nóng)村剩余勞動力10房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展關(guān)乎老百姓安居樂業(yè)、政治穩(wěn)定與執(zhí)政黨生存發(fā)展? 土地資源的稀缺，使其成為戰(zhàn)爭爆發(fā)、朝代更替的焦點(diǎn)– 土地問題的合理解決也是中國共產(chǎn)黨革命成功、建國執(zhí)政的重要基礎(chǔ)? 農(nóng)業(yè)用地（耕地） – 住房保障制度：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏? 吃飯、居住問題代表老百姓的切身利益，關(guān)乎政治穩(wěn)定11小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位? 無論從經(jīng)濟(jì)角度、還是政治角度，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的作用是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)集團(tuán)最漂亮的一次博弈是 2023年圍繞 121文件的利益博弈。2023年 6月 13日央行出臺 121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個人住房貸款管理等。? 緊接著，房地產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開，業(yè)內(nèi)的頭面人物紛紛發(fā)表講話，而最重要的一個動作則是在房產(chǎn)商的力推下，工商聯(lián)邀請眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報給國務(wù)院。該文件確認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的，并指出， “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ”。? 可以說，在改革以來的 20多年中，一個利益群體能夠通過自己的努力影響甚至改變政府的一項(xiàng)重要政策，這還是第一次。13第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。15我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之一 —— 法律? 國家的根本大法：《中華人民共和國憲法》? 全國人大及其常委會制定的房地產(chǎn)相關(guān)法律，效力僅次于憲法：– 《中華人民共和國土地管理法》 ：由第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議于1998年 8月 29日修訂通過，自 1999年 1月 1日起施行?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用– 《物權(quán)法》 ：可能即將出臺；? 法 律16我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之二 —— 行政法規(guī)? 行政法規(guī)，國務(wù)院頒布的有關(guān)房地產(chǎn)及其經(jīng)營或動的行政法規(guī)，是對全國人大在房地產(chǎn)立法方面的補(bǔ)充與具體化，更具現(xiàn)實(shí)可操作性：– 《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》：由 1998年 12月 24日國務(wù)院第 12次常務(wù)會議通過，自 1999年 1月 1日起施行。 – 《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》– 《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》– 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》– 《基本農(nóng)田保護(hù)條例》：由 1998年 12月 24日國務(wù)院第 12次常務(wù)會議通過，自 1999年 1月 1日起施行。– 《關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》： ? 行政法規(guī)17我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之三 —— 行政規(guī)章? 行政規(guī)章：國務(wù)院有關(guān)部委頒布的有關(guān)房地產(chǎn)管理的行政規(guī)章。– 建設(shè)部：《全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)施辦法》，《房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的通知》– 國土資源部：《國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》– 國家計委：關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知? 行政規(guī)章18我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之四 —— 地方性法規(guī)和地方規(guī)章? 地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會制定的地方性法規(guī)和省級人民政府、國務(wù)院授權(quán)的計劃單列市人民政府制定的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的地方規(guī)章，在其轄區(qū)內(nèi)具有法律效力。? 地方法規(guī)規(guī)章19我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之五 —— 最高法院司法解釋? 依據(jù)法律規(guī)定，我國最高人民法院有權(quán)就司法審判工作中任何具體應(yīng)用法律、法規(guī)做出具有法律效力的司法解釋。上世紀(jì)五十年代后半期到文化大革命前1956年 《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》，通過付給房主租金對私房改造，通過對私營企業(yè)所占用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產(chǎn)的社會主義公有制。這些意見、報告、通知等無疑對私房的社會主義改造起了政策性的指導(dǎo)作用。在相當(dāng)長的一段時間理，房地產(chǎn)立法陷于停頓狀態(tài)，不僅沒有建立新的房地產(chǎn)管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。特別是非法擠占沒收私人房產(chǎn)情況嚴(yán)重。– 這時期房地產(chǎn)立法主要是以部門規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。土地供給由行政劃撥；土地的經(jīng)濟(jì)價值不被承認(rèn)。– 立法數(shù)量過少；立法程序混亂，缺乏民