【正文】 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。這是央行九年以來首次加息，加息意味著購(gòu)房的貸款成本增加。? 2023年 7月 18日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》，要求自通知下發(fā)日起，各地一律暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建的各級(jí)各類開發(fā)區(qū)，否則嚴(yán)肅追究責(zé)任。等，今年來對(duì)土地制度最全面、最嚴(yán)格的一個(gè)文件79土地年度供應(yīng)計(jì)劃? 不能為了計(jì)劃而計(jì)劃? 涵蓋內(nèi)容：– 供應(yīng)總量（土地和建筑面積）、供應(yīng)時(shí)序、物業(yè)配比等等? 北京市已出臺(tái)：《北京市 2023年度土地供應(yīng)計(jì)劃》80博弈案例：征地沒商量！? 憲法第 10條：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用。這個(gè)問題大城市還好，主要是一些中小城市亂圈地，甚至一個(gè)鎮(zhèn)有一個(gè)開發(fā)區(qū)，設(shè)立的這些區(qū)域根本就沒有真正的引來產(chǎn)業(yè)，所以就把地給閑置在那兒。 物權(quán)法展望77房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 —— 土地政策11號(hào)令： 這里特別要指出的是，一些政府的機(jī)構(gòu)實(shí)際上也成了利益中人。通過銀行貸款這一財(cái)務(wù)杠桿，開發(fā)商獲得了豐厚的自有資金利潤(rùn)率，這構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)暴利的另一來源。– 行政管理和計(jì)劃管理手段：? 通過制定土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和空間布局；? 保證國(guó)家的法律、法規(guī)、政策在房地產(chǎn)開發(fā)中得到貫徹、實(shí)施；? 為房地產(chǎn)的合理發(fā)展提供必要的服務(wù)，如協(xié)調(diào)征地、拆遷中出現(xiàn)的種種問題，為社會(huì)、公眾提供房地產(chǎn)發(fā)展的信息等。市 規(guī)定要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在 80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。? 開發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐敗大量滋生的溫床。? 征用下列土地，也需要經(jīng)過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；超過 35公頃的耕地（非基本農(nóng)田）；超過 70公頃的其他用地。在香港又稱為土地批租。按新的規(guī)定，其土地的所有權(quán)可根據(jù)實(shí)際情況分別處理。該法的頒布實(shí)施，填補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)的空白，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已邁入了法制管理的新時(shí)期。1986年《關(guān)于進(jìn)一步落 這些意見、報(bào)告、通知等無疑對(duì)私房的社會(huì)主義改造起了政策性的指導(dǎo)作用。《城市規(guī)劃法》規(guī)定城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用– 《物權(quán)法》 ：可能即將出臺(tái)；? 法 律16我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之二 —— 行政法規(guī)? 行政法規(guī)，國(guó)務(wù)院頒布的有關(guān)房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)或動(dòng)的行政法規(guī)，是對(duì)全國(guó)人大在房地產(chǎn)立法方面的補(bǔ)充與具體化，更具現(xiàn)實(shí)可操作性：– 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》：由 1998年 12月 24日國(guó)務(wù)院第 12次常務(wù)會(huì)議通過，自 1999年 1月 1日起施行。? 可以說，在改革以來的 20多年中，一個(gè)利益群體能夠通過自己的努力影響甚至改變政府的一項(xiàng)重要政策，這還是第一次。要考慮人民升值的預(yù)期? 我國(guó)民間存在大量游資，但面臨著出路不暢的問題。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。要目錄252。– 98年東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，擴(kuò)大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)揮了重大作用? 房地產(chǎn)消費(fèi)占 GDP的比例連年上升：– 1996年的 %，躍升至 2023年的 %（5年時(shí)間增加了 ）， 2023年占 %5房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)巨大的帶動(dòng)與杠桿撬動(dòng)作用? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括多個(gè)環(huán)節(jié)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐雜獲取土地投資分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工策劃銷售物業(yè)管理資金融通房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈投資顧問公司政府主管部門銀行基金信托顧問策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位材料商、建筑商、監(jiān)理銷售代理公司物業(yè)管理公司開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，日益扮演資源整合的角色專業(yè)服務(wù)公司日益成熟，細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈委托經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理公司房地產(chǎn)業(yè)橫跨第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力強(qiáng)。土地是承載城市發(fā)展的最基本載體，無論城市規(guī)模的變動(dòng)，還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終都體現(xiàn)在城市土地利用規(guī)模、密度和結(jié)構(gòu)上，經(jīng)營(yíng)城市和提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的最終結(jié)果，都體現(xiàn)在城市土地總體價(jià)值上。輿論認(rèn)為，這個(gè)舉動(dòng)促成了國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件的出臺(tái)。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局14政策就是游戲規(guī)則，用以平衡利益！既定的政策，也決定了利益博弈的整體格局，尤其是關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)屬性的重大基本政策。– 目前關(guān)于房地產(chǎn)方面的司法解釋已有一百多條– 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”，自 8月 1日起施行，共 28條，三個(gè)方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理、關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理? 高法司法解釋20附：我國(guó)房地產(chǎn)法的立法發(fā)展歷程 第一階段：1949年1978年1949年10月 1日新中國(guó)成立至1956年國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期建國(guó)初 建國(guó)初根據(jù)《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，國(guó)家對(duì)屬于地主、官僚資本家、反革命、戰(zhàn)犯、漢奸及國(guó)民黨政府的房地產(chǎn)分別采取了接管、沒收、征收、征用的政策，1949年 中央人民政府 1949年頒布了《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的決定》；1950年 《中華人民共和國(guó)土地改革法》、《土地改革中對(duì)華僑土地財(cái)產(chǎn)的處理辦法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指導(dǎo)》、《內(nèi)務(wù)部土地政策司對(duì)目前城市房產(chǎn)問題的意見》；1951年 政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》；1953年 政務(wù)院公布的《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》1955年 《農(nóng)業(yè)合作化示范章程》等。為了解決 “文革 ”期間擠占、沒收私人房屋問題，落實(shí)房產(chǎn)的政策主要有： 1980年中辦發(fā)（ 1980） 75號(hào)文件《中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市委關(guān)于處理機(jī)關(guān)部隊(duì)擠占私房，進(jìn)一步落實(shí)私房政策的通知》； 1982年《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈進(jìn)一步抓好落實(shí)私房政策工作的意見〉的通知》； 1993年２月在北京召開了《房地產(chǎn)法》專家論證會(huì)；４月在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，起草小組還聽取了與會(huì)代表的意見；５月召開有全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院法制局代表參加的第二次專家論證會(huì)，并征求國(guó)務(wù)院有關(guān)部、委的意見；７月建設(shè)部分別向國(guó)務(wù)院法制局、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委匯報(bào)了制定《房地產(chǎn)法》的進(jìn)展情況，并根據(jù)匯報(bào)后提出的要求對(duì)《房地產(chǎn)法》又進(jìn)行了修改；８月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議審議形成《房地產(chǎn)法》送審稿。其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。為了防止各級(jí)政府越權(quán)審批建設(shè)占用農(nóng)地現(xiàn)象，我國(guó)土地管理法規(guī)定：? 由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的大型基層建設(shè)項(xiàng)目和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。– 截止到 2023年 6月，全國(guó)共有各類開發(fā)區(qū) 6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 ，相當(dāng)于我國(guó)海南省的總面積，而全國(guó)城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有 平方公里。如：考慮居民的生活水平、職工實(shí)物分配的觀念改變等因素出臺(tái)房屋銷售政策。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。年，某開發(fā)商以 20萬 /畝的價(jià)格拿到了 100畝土地，時(shí)至 2023年，土地價(jià)格為 100萬 /畝，其間的財(cái)務(wù)管理成本算作 2023萬，假設(shè) 2023年房屋開發(fā)完畢，銷售定價(jià)之時(shí)的成本并非當(dāng)出原始拿地成本的 20萬畝，而是如今的重置成本 100萬 /畝，開發(fā)商 6000萬元的土地升值收益構(gòu)成了第一桶金。一是媒體，除了房地產(chǎn)是媒體廣告收入的重要來源之外，地方政府的態(tài)度無疑是影響媒體的重要因素。 金融政策分析252。（ 5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時(shí)代，同時(shí)加速了現(xiàn)房時(shí)代的到來。28號(hào)文： 2023年 10月 28日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求全國(guó)各地嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。– 多家銀行在關(guān)注！? 中央銀行與商業(yè)銀行的博弈！商業(yè)銀行之間的博弈（業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪）！93博弈案例：匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的影響 土地政策分析252。建設(shè)部表示要加大政策建設(shè)力度。 2023年 4月 25日對(duì)不符合相關(guān)要求的商業(yè)銀行實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度。 金融政策分析252。 根據(jù)報(bào)道，截止 2023年 2月，全國(guó)查出拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)總計(jì) 億，其中河南省 。第四個(gè)是嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)量。此前，全國(guó)絕大部分的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為 “新一輪土地革命 ”的開始。必須看到，以利益群體的方式進(jìn)行利益博弈，不是一件壞事情，因?yàn)槔嫒后w可以將分散的利益要求凝聚為合法的、建設(shè)性的利益表達(dá)，從而使其能夠更接近決策的層面。73各方博弈關(guān)系? 地方政府與開發(fā)商的博弈– 互相吸引、互相依賴：地方政府需要開發(fā)商投資建設(shè)；開發(fā)商需要地方政府的資源或者優(yōu)惠政策獲取開發(fā)利潤(rùn)– 互相防范、控制與反控制：對(duì)利益的瓜分? 政府與銀行的博弈– 土地經(jīng)營(yíng)中需要銀行– 期望銀行推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展（現(xiàn)有銀行管理體系下，對(duì)本地銀行的訴求）? 政府與游資的博弈– 期望吸引游資進(jìn)入行業(yè)– 懼怕游資的炒作? 中央銀行與商業(yè)銀行 /地方銀行的博弈– 整體金融風(fēng)險(xiǎn)與單個(gè)銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)V求– 整體地產(chǎn)信貸規(guī)模與單個(gè)銀行的信貸規(guī)模74各方博弈關(guān)系? 開發(fā)商與購(gòu)房老百姓的博弈– 產(chǎn)品品質(zhì)與客戶價(jià)值– 過度營(yíng)銷– 房?jī)r(jià)與利潤(rùn)? 政府與失地農(nóng)民的博弈– 征地為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)加快建設(shè)，農(nóng)民無地可種；– 農(nóng)民需要補(bǔ)償，政府克扣、拖欠、拒付? 政府與被拆遷居民的博弈– 政府加快城市建設(shè)、加快土地整理開發(fā)效率，與被拆遷居民的整體利益– 拆遷要合法、拆遷居民需要合理安置? 公眾利益與各方私利的博弈– 單位、企業(yè)、個(gè)人的違法違規(guī)行為與法律法規(guī)的約束– GDP負(fù)積累效應(yīng)與開發(fā)商的豆腐渣工程75當(dāng)前呈現(xiàn)群體利益博弈的態(tài)勢(shì)? 開發(fā)商齊心，構(gòu)成利益群體，統(tǒng)一話語– 行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)聯(lián)盟– 集體上書、扎堆開會(huì)– 控制媒體– ６月５日，國(guó)內(nèi)頗負(fù)盛名的房地產(chǎn)商民間組織 —— 中城聯(lián)盟數(shù)十家會(huì)員單位的老總聚首萬科總部，研討當(dāng)前形勢(shì)和對(duì)策；６月６日，國(guó)內(nèi)另一有影響力的房地產(chǎn)商民間組織 —— 工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的成員召開座談會(huì)，主題是 “房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠(chéng)信 ”，實(shí)際研討的也是形勢(shì)和對(duì)策。– 銀行的內(nèi)控機(jī)制太差，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，存在大量的違規(guī)違法行為。? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶來短期的經(jīng)濟(jì)繁榮。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。? 滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建設(shè)43商品房銷售制度? 《商品房銷售管理辦法》? 預(yù)售制度，賣樓花– 早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物44銀行信貸政策? 開發(fā)貸款? 購(gòu)房按揭貸款– 公積金貸款– 商業(yè)貸款45分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入? 1994年，實(shí)行分稅制財(cái)稅制度，強(qiáng)化中央收入的主導(dǎo)地位，提高中央分配比例，使財(cái)政收入向中央傾斜，打破中央與地方財(cái)政收入分配平衡。 1998年出臺(tái)的住房制度改革目標(biāo)主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。– 兩個(gè)規(guī)劃的共同之點(diǎn)都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實(shí)的地塊。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。– 集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲?guó)有土地之前不得出讓。這一過程主要通過土地的征用實(shí)現(xiàn)。 正式處理國(guó)家代管房產(chǎn)是 1983年開始的， 1983年《關(guān)于對(duì)國(guó)民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見的通知》， 1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見》； 1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的補(bǔ)充意見》； 1991年《關(guān)于處理去臺(tái)人員房產(chǎn)問題的通知》。文化大革命中由于極 “左 ”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛， 9房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國(guó)一萬多家，需要大量的人才? 更重要的是，房地產(chǎn)帶動(dòng)其他眾多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產(chǎn)各關(guān)聯(lián)主體（尤其是開發(fā)商）的話語權(quán)，也影響了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)利益博弈的整體格局。2023年 6月 13日央行出臺(tái) 121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。– 建設(shè)部：《全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)施辦法》，《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知》– 國(guó)土資源部：《國(guó)有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》– 國(guó)家計(jì)委：關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知? 行政規(guī)章18我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之四 —— 地方性法規(guī)和地方規(guī)章? 地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國(guó)各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)和省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)