【正文】 國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》、《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法》；1995年 《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》、建設(shè)部、公安部第 49令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》、經(jīng)國家計(jì)委、建設(shè)部批準(zhǔn)頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《中華人民共和國注冊建筑師條例實(shí)施細(xì)則》、《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》；1996年 《建筑幕墻工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見》的通知、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《中華人民共和國建筑法》；1998年 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例2023年 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》；2023年 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》2023年 國務(wù)院公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》。房地產(chǎn)法調(diào)整對象從開始時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買賣、租賃擴(kuò)展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調(diào)整范圍，而且還包括了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。補(bǔ)充意見》，１ 987年《關(guān)于進(jìn)一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問題的通知》。– 立法數(shù)量過少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學(xué)性，規(guī)范性。在相當(dāng)長的一段時(shí)間理，房地產(chǎn)立法陷于停頓狀態(tài)，不僅沒有建立新的房地產(chǎn)管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。– 建設(shè)部：《全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)施辦法》，《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知》– 國土資源部：《國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》– 國家計(jì)委：關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知? 行政規(guī)章18我國的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之四 —— 地方性法規(guī)和地方規(guī)章? 地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會制定的地方性法規(guī)和省級人民政府、國務(wù)院授權(quán)的計(jì)劃單列市人民政府制定的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的地方規(guī)章，在其轄區(qū)內(nèi)具有法律效力。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。13第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 2023年 6月 13日央行出臺 121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。– 國內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，從 1996年的 ，到 2023年的 ，再到 2023年的 ，連年高漲，增勢不減，如此高的增幅表明我國居民手中蘊(yùn)藏巨大的投資和消費(fèi)能量。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產(chǎn)各關(guān)聯(lián)主體（尤其是開發(fā)商）的話語權(quán)，也影響了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)利益博弈的整體格局。4房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長有很大的直接拉動作用? 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)消費(fèi)直接拉動經(jīng)濟(jì)增長（拉動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的三架馬車）。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 消費(fèi)者研究咨詢IT服務(wù)招商引資 管理咨詢IT服務(wù)中介服務(wù)理財(cái)顧問人才培訓(xùn)7房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度與城市化進(jìn)程息息相關(guān)? 城市化是社會發(fā)展的必然趨勢，城市化不僅是人口、產(chǎn)業(yè)向城市積聚的過程，同時(shí)也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地、城市房地產(chǎn)需求急劇膨脹的過程。9房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國一萬多家，需要大量的人才? 更重要的是，房地產(chǎn)帶動其他眾多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。對此，有人驚呼： “房地產(chǎn)的冬天來了 ”。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。? 地方性的規(guī)章往往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定的，具有地方性的特點(diǎn)，同樣是我國房地產(chǎn)法律體系的一部分。文化大革命中由于極 “左 ”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛， 22復(fù)興時(shí)期（1979年——1988年）。正式處理國家代管房產(chǎn)是 1983年開始的， 1983年《關(guān)于對國民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見的通知》， 1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見》； 1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的補(bǔ)充意見》； 1991年《關(guān)于處理去臺人員房產(chǎn)問題的通知》。– 房地產(chǎn)立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺了 100多個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)方面的司法解釋，部門規(guī)章健全。 – 國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。這一過程主要通過土地的征用實(shí)現(xiàn)。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。– 集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲型恋刂安坏贸鲎?。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。– 兩個(gè)規(guī)劃的共同之點(diǎn)都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實(shí)的地塊。– 促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置– 保證城市規(guī)劃的實(shí)施– 到 2023年底，全國已建立 1002個(gè)土地收購儲備機(jī)構(gòu)，收購?fù)恋?，已出讓 ，捆村 。 1998年出臺的住房制度改革目標(biāo)主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度。? 5，住房分配貨幣化階段41貨幣化住房分配制度? 1998年 7月 3日，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)步伐的通知》，其核心是：停止住房實(shí)物分配；逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。? 滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建設(shè)43商品房銷售制度? 《商品房銷售管理辦法》? 預(yù)售制度，賣樓花– 早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物44銀行信貸政策? 開發(fā)貸款? 購房按揭貸款– 公積金貸款– 商業(yè)貸款45分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入? 1994年，實(shí)行分稅制財(cái)稅制度，強(qiáng)化中央收入的主導(dǎo)地位，提高中央分配比例，使財(cái)政收入向中央傾斜，打破中央與地方財(cái)政收入分配平衡。? 垂直管理體制的目的：– 保護(hù)耕地與建設(shè)用地– 遏制地方政府的短視行為47土地的國家所有與地方控制出讓權(quán)? 土地使用規(guī)范化還是利益最大化? 地方政府掌握出讓權(quán)，出讓土地收益，成為地方政府財(cái)政收入重要來源48第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶來短期的經(jīng)濟(jì)繁榮。? 商品房銷售率、空置率，房價(jià)（供需平衡，穩(wěn)定增長）? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，物業(yè)的總量配比（地方政府為主導(dǎo)）：住宅、商業(yè)、寫字樓等不同物業(yè)的合理總量配比。– 銀行的內(nèi)控機(jī)制太差，風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱，存在大量的違規(guī)違法行為。土地出被成本；差價(jià)構(gòu)成了眾多開發(fā)商的第一桶金。73各方博弈關(guān)系? 地方政府與開發(fā)商的博弈– 互相吸引、互相依賴：地方政府需要開發(fā)商投資建設(shè)；開發(fā)商需要地方政府的資源或者優(yōu)惠政策獲取開發(fā)利潤– 互相防范、控制與反控制：對利益的瓜分? 政府與銀行的博弈– 土地經(jīng)營中需要銀行– 期望銀行推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展（現(xiàn)有銀行管理體系下，對本地銀行的訴求）? 政府與游資的博弈– 期望吸引游資進(jìn)入行業(yè)– 懼怕游資的炒作? 中央銀行與商業(yè)銀行 /地方銀行的博弈– 整體金融風(fēng)險(xiǎn)與單個(gè)銀行的經(jīng)營業(yè)績訴求– 整體地產(chǎn)信貸規(guī)模與單個(gè)銀行的信貸規(guī)模74各方博弈關(guān)系? 開發(fā)商與購房老百姓的博弈– 產(chǎn)品品質(zhì)與客戶價(jià)值– 過度營銷– 房價(jià)與利潤? 政府與失地農(nóng)民的博弈– 征地為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)加快建設(shè)，農(nóng)民無地可種；– 農(nóng)民需要補(bǔ)償，政府克扣、拖欠、拒付? 政府與被拆遷居民的博弈– 政府加快城市建設(shè)、加快土地整理開發(fā)效率，與被拆遷居民的整體利益– 拆遷要合法、拆遷居民需要合理安置? 公眾利益與各方私利的博弈– 單位、企業(yè)、個(gè)人的違法違規(guī)行為與法律法規(guī)的約束– GDP負(fù)積累效應(yīng)與開發(fā)商的豆腐渣工程75當(dāng)前呈現(xiàn)群體利益博弈的態(tài)勢? 開發(fā)商齊心，構(gòu)成利益群體，統(tǒng)一話語– 行業(yè)協(xié)會、企業(yè)聯(lián)盟– 集體上書、扎堆開會– 控制媒體– ６月５日，國內(nèi)頗負(fù)盛名的房地產(chǎn)商民間組織 —— 中城聯(lián)盟數(shù)十家會員單位的老總聚首萬科總部，研討當(dāng)前形勢和對策；６月６日，國內(nèi)另一有影響力的房地產(chǎn)商民間組織 —— 工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的成員召開座談會，主題是 “房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信 ”，實(shí)際研討的也是形勢和對策。于是人們看到，在一些地方的調(diào)控中，相當(dāng)多數(shù)量的房子砸在炒房者的手上，而開發(fā)商大多毫發(fā)無傷。必須看到，以利益群體的方式進(jìn)行利益博弈，不是一件壞事情，因?yàn)槔嫒后w可以將分散的利益要求凝聚為合法的、建設(shè)性的利益表達(dá)，從而使其能夠更接近決策的層面。要目錄252。此前，全國絕大部分的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號令的頒布，被業(yè)界稱為 “新一輪土地革命 ”的開始。（ 3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局 。第四個(gè)是嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)量。國土資源部方面表示，此次監(jiān)察要求各地要嚴(yán)格按國家政策規(guī)定界定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施前的歷史遺留問題，不得擅自擴(kuò)大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進(jìn)度，于 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢。根據(jù)報(bào)道，截止 2023年 2月，全國查出拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)總計(jì) 億，其中河南省 。通常的做法是：某開發(fā)商先看好地皮，這些地皮通常是原來的農(nóng)業(yè)用地或者工業(yè)用地，接下來最關(guān)鍵 “搞定 ”能轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的 “一支筆 ”姜人杰，由政府出面收回土地，給土地原使用者一定補(bǔ)償，然后將這些土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、金融、房地產(chǎn)開發(fā)用地。 金融政策分析252。2023年 9月 2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的 50%，這是繼 2023年央行 121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。 2023年 4月 25日對不符合相關(guān)要求的商業(yè)銀行實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度。由此，購房者可以享受到一習(xí)性付款的優(yōu)惠或折扣。 建設(shè)部表示要加大政策建設(shè)力度。為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理， 2023年 5月 31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。 土地政策分析252。? 早期進(jìn)入中國的外資大賺了一筆！– 房價(jià)不漲，因?yàn)槿嗣駧派担嵙?！– 房價(jià)瘋漲，大賺！? 匯率本身就是多方利益博弈的焦點(diǎn)！有資本有實(shí)力依靠人民幣升值賺取暴利或者獲取收益的利益群體自然會極力施壓！94第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 – 多家銀行在關(guān)注！? 中央銀行與商業(yè)銀行的博弈！商業(yè)銀行之間的博弈（業(yè)務(wù)爭奪）！93博弈案例：匯率波動對房地產(chǎn)的影響 不僅存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于同質(zhì)化競爭，而且造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張等問題。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。? 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”：土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負(fù)責(zé)。 81博弈案例：一級土地開發(fā)中政府與開發(fā)商較量利益瓜分！? 政府需要有實(shí)力的一級開發(fā)商介入一級土地開發(fā)，提供資金、資源支持，提高土地收購儲備出讓效率。28號文： 2023年 10月 28日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求全國各地嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。 18號文件發(fā)布后，房地產(chǎn)業(yè)一片欣然，更媒體報(bào)道稱１８號文件是房地產(chǎn)業(yè)的冬去春來。（ 5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時(shí)代，同時(shí)加速了現(xiàn)房時(shí)代的到來。透明的交易方式，將可杜絕黑幕交易。 金融政策分析252。一是媒體，除了房地產(chǎn)是媒體廣告收入的重要來源之外，地方政府的態(tài)度無疑是影響媒體的重要因素。早在 90年代初的房地產(chǎn)熱時(shí)，這個(gè)聯(lián)盟就在開始形成。年，某開發(fā)商以 20萬 /畝的價(jià)格拿到了 100畝土地，時(shí)至 2023年，土地價(jià)格為 100萬 /畝，其間的財(cái)務(wù)管理成本算作 2023萬，假設(shè) 2023年房屋開發(fā)完畢，銷售定價(jià)之時(shí)的成本并非當(dāng)出原始拿地成本的 20萬畝，而是如今的重置成本 100萬 /畝，開發(fā)商 6000萬元的土地升值收益構(gòu)成了第一桶金。? 信貸軟約束，助長了房地產(chǎn)市場的投機(jī)。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動很大，房地產(chǎn)業(yè)一活躍，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也跟著活躍起來。 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局56博弈 =Game（游戲）? 貓和老鼠？? 獵人