【正文】 ? 房地產(chǎn)問題政治化：居者有其屋? 和諧政府思想的深刻背景：從各國的經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗看，當一個國家的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)高速增長一段時間后，社會矛盾會激化，到目前為止，世界上沒有哪個國家經(jīng)濟增長以超過 7%的速度持續(xù) 30年以上；當人均 GDP超過 1000美元，持續(xù)增長 23年以后，幾乎所有的國家都發(fā)生了金融危機和社會動蕩。 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局56博弈 =Game（游戲）? 貓和老鼠？? 獵人與狐貍？? 如來佛與孫悟空？? 警察與土匪？? 美女與野獸？目標就是追求組織或個人利益的最大化57房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的多重利益主體與復雜利益博弈格局龐大復雜的利益博弈格局，昭示利益群體博弈時代 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。要目錄252。 52政府的雙重角色決定中國房地產(chǎn)業(yè)是政策主導性行業(yè)? 土地出讓市場中，政府既是土地所有者的代表，又是買賣的一方。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征252。? 垂直管理體制的目的：– 保護耕地與建設(shè)用地– 遏制地方政府的短視行為47土地的國家所有與地方控制出讓權(quán)? 土地使用規(guī)范化還是利益最大化? 地方政府掌握出讓權(quán)，出讓土地收益，成為地方政府財政收入重要來源48第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 46國土房管部門的管理體制 —— 權(quán)力制衡分配體系? 去年底我國決定實行省以下土地垂直管理體制，省級以下土地管理部門的官員將主要由上級土地管理部門管理，這意味著上收管理權(quán)力、強化部門權(quán)威的土地管理體制變革已經(jīng)發(fā)生。– 營業(yè)稅政策調(diào)整，普遍實行差額征稅和提高營業(yè)稅起征點的規(guī)定、對安置下崗失業(yè)人員再就業(yè)的稅收優(yōu)惠等，將造成營業(yè)稅減收 1020%，造成地方收入占總收入的比例下降 510個百分點。分稅制實質(zhì)上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權(quán)和財權(quán)關(guān)系，通過劃分稅權(quán)，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅 (有時還有共享稅 )兩大稅類進行管理而形成的一種財政管理體制。? 滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建設(shè)43商品房銷售制度? 《商品房銷售管理辦法》? 預售制度，賣樓花– 早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物44銀行信貸政策? 開發(fā)貸款? 購房按揭貸款– 公積金貸款– 商業(yè)貸款45分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入? 1994年，實行分稅制財稅制度，強化中央收入的主導地位，提高中央分配比例，使財政收入向中央傾斜，打破中央與地方財政收入分配平衡。– 經(jīng)濟適用房實行政府指導價格，按照保本微利的原則確定。如：新房出售政策需要金融部門支持、需要多種房屋的供應(yīng)渠道、需要對工資的改革– 必須徹底與舊有住房制度徹底決裂：實物分配42現(xiàn)有住房制度的總體思路：? 總體思路：– 2023年 8月 12日，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 :– 堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用；– 以需求為導向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需求；– 加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；– 加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定? 住房分配貨幣化：– 體制住房實物分配之后，職工的住房消費主要通過貨幣化手段實現(xiàn)? 經(jīng)濟適用房：《經(jīng)濟適用住房管理辦法》– 經(jīng)濟適用房是政府為低收入居民提供的住房，為了防止標準過高，對戶型和面積進行控制。如：考慮居民的生活水平、職工實物分配的觀念改變等因素出臺房屋銷售政策。? 5，住房分配貨幣化階段41貨幣化住房分配制度? 1998年 7月 3日，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)步伐的通知》，其核心是：停止住房實物分配；逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。– 建立住房公積金制度– 發(fā)展住房金融和住房保險建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。? 2，提租補貼階段（ 19861990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租養(yǎng)房? 3，以售帶租階段（ 19911993）：（售房起步，帶動提租，售房給與優(yōu)惠，小步提租不過補貼? 4，全面推進階段 :實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。40住房制度改革的歷程? 1，試點售房階段（ 19791985）：準許私人建房、私人買房、準許私人擁有房屋。 1998年出臺的住房制度改革目標主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配制度。而且導致大量的農(nóng)田被毀、土地廢置、投資毀損。并不注重當?shù)卣w投資環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ乃茉?。– 截止到 2023年 6月，全國共有各類開發(fā)區(qū) 6741個，規(guī)劃用地面積 ，相當于我國海南省的總面積，而全國城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有 平方公里。– 促進土地資源的優(yōu)化配置– 保證城市規(guī)劃的實施– 到 2023年底，全國已建立 1002個土地收購儲備機構(gòu)，收購土地 ，已出讓 ，捆村 。? 土地收購：在西方又稱為 “土地銀行 ”，是由政府委托的機構(gòu)通過征用、回收、置換的方式，從分散的土地使用者中將土地集中起來，進行開發(fā)整理，并根據(jù)市場需要，將這部分土地再投入市場的一種土地經(jīng)驗經(jīng)營制度。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。? 在土地管理法中，還明確規(guī)定通過 土地利用的年度計劃 ，實行建設(shè)用地的總量控制。– 兩個規(guī)劃的共同之點都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實的地塊。 嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。? 房產(chǎn)交易登記備案制度35土地用途管制制度? 是指國家為保證土地資源的合理利用和經(jīng)濟、社會及環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地的制度。– 土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。其中，城市建設(shè)用地的最高標準為人均 120平方米，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的最高標準為人均 150平方米。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。– 在土地管理法中，還明確規(guī)定通過 土地利用的年度計劃 ，實行建設(shè)用地的總量控制。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項目用地由市、縣人民政府批準。為了防止各級政府越權(quán)審批建設(shè)占用農(nóng)地現(xiàn)象，我國土地管理法規(guī)定：? 由省級人民政府批準的大型基層建設(shè)項目和國務(wù)院批準的建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。該法分六章，即總則、劃定、保護、監(jiān)督管理、法律責任、附則。– 實行 基本農(nóng)田保護制度 。? 劃撥土地使用權(quán)的范圍包括 :– 國家機關(guān)用地和軍事用地– 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地– 國家重點扶植的能源、交通、水利設(shè)施等項目的用地– 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地32土地利用的相關(guān)政策? 土地管理法規(guī)定：十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策? 實行最嚴格的耕地保護措施：– 為了確保我國的耕地數(shù)量不在減少，要求在省一級行政區(qū)域范圍內(nèi)做到耕地總量平衡，即規(guī)劃期內(nèi)的耕地數(shù)量不減少。一般情況下，劃撥土地沒有使用年限，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。– 集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲型恋刂安坏贸鲎尅（C 土地使用權(quán)出讓（也稱土地一級市場）由國家壟斷，任何單位 ]個人不得出讓國有土地的使用權(quán)；– 取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入的市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。出讓金的含義是取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期的地租。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。? 妥善安置被征用土地單位和農(nóng)民的原則30國有土地使用制度和相關(guān)政策? 計劃經(jīng)濟時期，實行的是土地劃撥、無償使用的制度。29? 保護耕地、合理利用土地的原則：– 人多地少、土地后備資源不足的國情決定了在征地過程中必須貫徹 “十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地 ”的基本國策。? 征地，具有三個明顯的特征：具有一定的強制性。這一過程主要通過土地的征用實現(xiàn)。? 兩類土地的比重大體相當，根據(jù)全國土地詳查德資料，我國國有土地的面積占全國土地調(diào)查面積的 %，在國有土地中，農(nóng)林牧漁場站 %，國有儲備土地占 %，城鎮(zhèn)土地面積只占 %，其他土地面積占 %。? 從憲法角度，建制鎮(zhèn)的土地不屬于城市的范疇，同時也不屬于農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使。– 國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。– 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。26決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性的基本制度? 圍繞房地產(chǎn)的三個要素：– 土地：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，承載城市發(fā)展的最基本載體，– 資金：資金密集型產(chǎn)業(yè)– 市場（商品房市場）：供給、需求、價格的最終決定與調(diào)控27土地所有制? 《憲法》、《土地管理法》：– 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。– 享有立法權(quán)的地方人大及其常委會制定的地方性法規(guī)較多。 1994年后，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)日臻完善，建立健全各方面的規(guī)章制度。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》結(jié)構(gòu)嚴謹，體系完備，由七章七十二條組成，包括總則、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責任等。 1993年２月在北京召開了《房地產(chǎn)法》專家論證會；４月在全國建設(shè)工作會議上，起草小組還聽取了與會代表的意見；５月召開有全國人大、國務(wù)院法制局代表參加的第二次專家論證會，并征求國務(wù)院有關(guān)部、委的意見；７月建設(shè)部分別向國務(wù)院法制局、全國人大財經(jīng)委匯報了制定《房地產(chǎn)法》的進展情況，并根據(jù)匯報后提出的要求對《房地產(chǎn)法》又進行了修改；８月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議審議形成《房地產(chǎn)法》送審稿。– 房地產(chǎn)立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺了 100多個有關(guān)房地產(chǎn)方面的司法解釋，部門規(guī)章健全。– 房地產(chǎn)法調(diào)整的對象和范圍不斷擴大。過去我們對于房地產(chǎn)管理習慣于用政策和行政命令的手段，現(xiàn)在這一手段已被法律、法規(guī)所取代。為使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費等各個環(huán)節(jié)有法可依，國家加強了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)，– 隨著經(jīng)濟體制的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展受到主管機關(guān)的高度重視，制定了大量的房地產(chǎn)法規(guī)、條例、政策，尤其是 1986年《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、對與土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)用地、農(nóng)村建設(shè)用地等房地產(chǎn)關(guān)系做出了重要規(guī)定。正式處理國家代管房產(chǎn)是 1983年開始的， 1983年《關(guān)于對國民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見的通知》， 1984年《關(guān)于加快落實華僑私房政策的意見》； 1987年《關(guān)于落實華僑私房政策的補充意見》； 1991年《關(guān)于處理去臺人員房產(chǎn)問題的通知》。實〈中央落實政策小組擴大會議紀要〉的補充意見》； 1987年《關(guān)于落實華僑私房政策的 1985年《關(guān)于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》， 為了解決 “文革 ”期間擠占、沒收私人房屋問題，落實房產(chǎn)的政策主要有： 1980年中辦發(fā)（ 1980） 75號文件《中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市委關(guān)于處理機關(guān)部隊擠占私房，進一步落實私房政策的通知》； 1982年《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈進一步抓好落實私房政策工作的意見〉的通知》； 22復興時期（1979年——1988年）。– 城市住房實行非商品化。– 確立了城市土地為國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。21? 第一階段的房地產(chǎn)法的立法特點主要有： 文化大革命中由于極 “左 ”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛， 十年文化大革命時期1966年——1976年文革期間，由于極左思潮的影響，整個國家的法制建設(shè)遭到極大破壞，城市房地產(chǎn)管理也處于極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強占、破壞。1961年 對私房改造的政策性文件《關(guān)于加速城市私人出租房屋社會主義改造工作的聯(lián)合通知》1963年 《關(guān)于對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告》；1964年 《關(guān)于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》、《關(guān)于對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》1965年 《關(guān)于私房改造中處理典當房屋問題的意見》等。– 目前關(guān)于房地產(chǎn)方面的司法解釋已有一百多條– 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”，自 8月 1日起施行，共 28條，三個方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理、關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理? 高法司法解釋20附：我國房地產(chǎn)法的立法發(fā)展歷程 第一階段：1949年1978年1949年10月 1日新中國成立至1956年國民經(jīng)濟恢復時期建國初 建國初根據(jù)《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領(lǐng)》，國家對屬于地主、官僚資本家、反革命、戰(zhàn)犯、漢奸及國民黨政府的房地產(chǎn)分別采取了接管、沒收、征收、征