【正文】 有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議 產(chǎn)生重大影響 的股東。 ? 銀監(jiān)會厘定房地產(chǎn)信托變相融資標準 。 52 防范風(fēng)險原則 實質(zhì)重于形式原則 房地產(chǎn)信托監(jiān)管原則 53 原則（一）：防范風(fēng)險原則 ? 防范風(fēng)險 是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的 宗旨 ，也是 重要原則 之一。 目的是約束信托公司過度擴張，審慎經(jīng)營，精耕細作，提升業(yè)務(wù)水平，夯實風(fēng)控體系 。 47 信托公司凈資本管理辦法 （ ） 關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計算標準有關(guān)事項的通知 【 2023】 11號 性質(zhì)：部門規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 48 ? 《 信托公司凈資本管理辦法 》 （以下簡稱 《 辦法 》 ）正式稿2023年 8月 24日正式出臺， 《 辦法 》 共分為六章三十條，分別從凈資本計算、風(fēng)險資本計算、風(fēng)險控制指標、監(jiān)督檢查等方面對信托公司的凈資本監(jiān)管做了精確的計量和要求。不僅是為了配合國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，更說明房地產(chǎn)信托的風(fēng)險日益增大，市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品良莠不齊，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。 45 政策概要 …… 第一還款來源評價；擔(dān)保措施評價；項目到期償付能力評價；風(fēng)險處置預(yù)案 …… 逐筆進行核查，實質(zhì)重于形式的原則予以甄別，書面報告銀監(jiān)會 加強對資金運用的監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險 信托公司 ——合規(guī)性風(fēng)險自查 各銀監(jiān)局 ——合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)控 銀監(jiān)局督促信托公司 ——審慎選擇交易對手 46 政策分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可能避免。 43 關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知（ 【 2023】 343號文） 性質(zhì)：部門規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 44 政策背景： 主要在于強調(diào)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的 風(fēng)險控制 ，警示房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險，避免 金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險 。 42 政策精神 —— 調(diào)整流動性，減少灰色信貸，并非全面叫停 ? “商業(yè) 銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。 ? 商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。 40 關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知 【 2023】 72號文 性質(zhì)：部門規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 41 ? 銀信理財合作業(yè)務(wù) 是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。至此，理財資金投資于集合信托計劃、權(quán)益類金融產(chǎn)品（包括單一和集合）、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（包括單一和集合），理財客戶均應(yīng)符合 《 信托公司集合資金信托計劃管理辦法 》 中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。 結(jié)構(gòu)化 規(guī)范優(yōu)先和劣后收益權(quán)的最高比例標準：以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后收益權(quán)比比例不得高于 3:1。該原則給予了監(jiān)管部門極大的自由裁量權(quán)，對信托公司的方案設(shè)計和風(fēng)險控制能力也提出了更高的要求。 35 關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（ 【 2023】 54號文 ） 性質(zhì)：規(guī)范性文件 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 36 《 關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 【 2023】 54號文 ?除明確停止執(zhí)行 25號文中對監(jiān)管評級 2C級 (含 )以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定外，增加了關(guān)于 結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn) 集合資金信托計劃的 資金配比要求 以及對 土地儲備貸款的限制。 33 關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（ 【 2023】 2號 ） 性質(zhì)：規(guī)范性文件 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 34 2023年 2月 10日 關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 政策目的 ?規(guī)范信托公司開展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)，保護信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，鼓勵信托公司依法進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和培養(yǎng)自主管理能力，確保結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)健康、有序發(fā)展。 32 自 2023年 5月 25日起，房地產(chǎn)項目的資本金已由 35%調(diào)整到 20%和 30%兩檔。 31 ? 債務(wù)性集合信托計劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。 ? 應(yīng)加強對項目融資業(yè)務(wù)的合規(guī)性管理和風(fēng)險管理，審慎開展該類業(yè)務(wù)，確保公司健康。 ? 【 已作廢 】 28 關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知 （ 【 2023】 84號文 ） 性質(zhì)：規(guī)范性文件 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 29 ? 嚴格執(zhí)行國家固定資產(chǎn)投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位 真實性 的審查認定。 信托公司向只取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放信托貸款的，應(yīng)在相應(yīng)的信托合同中以顯著方式向委托人或受益人進行相關(guān)風(fēng)險提示，并在后續(xù)管理報告中進行充分披露。 27 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款 ? 該通知規(guī)定，信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，應(yīng)遵守以下規(guī)定：（ 1）不得向未取得“四證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款， 但信托公司最近一年監(jiān)管評級為 2C級（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的可向已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（“三證”）的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款 ；（ 2）申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)應(yīng)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 但發(fā)放貸款的信托公司最近一年監(jiān)管評級為 2C級（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的除外；（ 3）申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例應(yīng)不低于 35%（經(jīng)濟適用房除外）。 令人欣喜的是，信托監(jiān)管政策的新動向不斷向市場表明，信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展的針對性和現(xiàn)實性日趨增強，傳導(dǎo)給信托公司的行動力和執(zhí)行力越來越足。 主要內(nèi)容 26 防風(fēng)險 和 保增長 并重，加大對信托公司的支持力度 ? 2023年是進入新世紀后中國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年。 第九條 信托公司管理 集合資金信托計劃時，向他人提供貸款不得 超過其管理的所有信托計劃實收余額的 30%； 第十條 信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，應(yīng)遵守的規(guī)定： （ 1） 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的認定可以以 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 控股股東 資質(zhì)為準。顯然，此次銀監(jiān)會針對信托公司開展房地產(chǎn)等敏感性業(yè)務(wù)進行嚴格規(guī)范， 反映出管理層對近期房地產(chǎn)信托集資規(guī)模超常規(guī)增長的擔(dān)憂 。 23 政策評價：銀監(jiān)會 265號文 收緊信托公司“過橋融資”閘門 ? 背景：在 信貸緊縮 的背景下，中小地產(chǎn)開發(fā)商從銀行融資無門而求助于信托公司，由于這些地產(chǎn)商一般都沒有拿全“四證”，他們通過信托計劃“ 過橋融資 ”以實現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)，這就給房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶來巨大的風(fēng)險。 【 已廢止 】 21 ? 本規(guī)定： 開發(fā)項目資本金比例不低于 35%（經(jīng)濟適用房除外）