【正文】 的“實(shí)際收益率”。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會(huì)造成項(xiàng)目停工, 信托資金必然會(huì)遭受到毀滅性損失。在我國目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。(4)信息不對稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會(huì)對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減, 利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn), 會(huì)使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長期信托項(xiàng)目, 甚至宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值。利率風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的未來利率波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品, 在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn), 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也可能給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。這些供需變化帶來的市場波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。除了國家政策的宏觀調(diào)控, 房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場及自身周期波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng), 必然會(huì)遭受損失。在我國現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場和資本市場都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn), 經(jīng)常會(huì)針對發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，具有代表性、針對性和可操作性，是目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。，市場供需雙方的選擇空間較大。信托公司的資金來源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)信托自身無可比擬的優(yōu)點(diǎn)使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補(bǔ)充和主流方向之一。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國家將收緊銀根，減少對基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。二、我國房地產(chǎn)信托的未來發(fā)展趨勢從資金的需求方看，由于按照“十五”規(guī)劃和全國住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)，全國城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴(kuò)大。《信托法》還規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。但是由于《信托法》規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，信托產(chǎn)品不得進(jìn)行廣告宣傳和擅自異地銷售。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間周期比較長，資金占用量大，利潤回報(bào)高的特點(diǎn)，所以需要多種融資渠道，以滿足其對資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。可見，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。其他渠道中，股票市場籌資門檻較高，只有少數(shù)具有較大勢力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門外；企業(yè)債券市場是籌資的另一手段，但由于我國的信用評級體系尚未建立起來。本文通過分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場風(fēng)險(xiǎn)和非市場風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對我國房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對性的提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險(xiǎn)。由以上分析可看出,我國房地產(chǎn)信托業(yè)確實(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn),而且風(fēng)險(xiǎn)對相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動(dòng)作用。最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場需求波動(dòng)等,這三方面的因素都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)、國家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等。本文寫了我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，同時(shí)指出存在的風(fēng)險(xiǎn) ,并以此些問題也提出若干應(yīng)對我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。性別：男女年齡：.小于25歲2535歲3645歲4655歲55歲以上 學(xué)歷：高中、中專及以下大專本科研究生及以上您的職業(yè)？（）(如會(huì)計(jì)師、律師、建筑師、醫(yī)護(hù)人員、記者等)您的平均月收入多少元？（）—3000元—5000元—10000元您對金融產(chǎn)品投資了解程度？（）您的理財(cái)投資（儲(chǔ)蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）%以下%—30%%—50%%以上您通常會(huì)投資哪些金融產(chǎn)品？（可多選）（） K..其它（請說明）______您投資金融產(chǎn)品的主要目的是？（可多選）（）、抵御通脹、養(yǎng)老如果您選擇金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)?（可多選）（），容易找到，素質(zhì)高，有選擇權(quán)您對房地產(chǎn)信托有所了解嗎？是通過哪種渠道獲得？（可多選）（）以目前的經(jīng)濟(jì)形勢您會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托嗎？（）（若選A、B請繼續(xù)，若選C感謝您的合作）若投資，您最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面？（可多選）（）1您若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，會(huì)選擇哪類金融機(jī)構(gòu)?（可多選）（）C城市商業(yè)銀行1若選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)幫助您進(jìn)行房地產(chǎn)信托分析，您會(huì)如何選擇？（可多選）（） 、專業(yè)、 （請說明）______1您是否投資過房地產(chǎn)信托基金或者房地產(chǎn)信托，評價(jià)如何？（，很滿意，基本滿意，收益和風(fēng)險(xiǎn)讓人很失望1您覺得房地產(chǎn)信托基金前景如何？請談?wù)勀目捶?。（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營，與官方合辦信托評級機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。（五）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為主打路線。在我國，投資者對信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。將客戶分為兩個(gè)市場，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場，另一個(gè)是投資者市場。根據(jù)消費(fèi)者行為分析，%，其中多為2535歲的較年輕的人群。四、促銷方案一、策劃目的：推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也認(rèn)識到，我國在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來自制度、市場等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。：目前我國房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長的只有幾年。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對土地使用的需求。：目前國內(nèi)還沒有出現(xiàn)這類金融產(chǎn)品。銀行貸款的融資成本增加，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，可以將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評級，便于投資者識別風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、樓盤的地段等一系列樓盤的信息，讓投資者對其投資的樓盤有充分的了解。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評級，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識別風(fēng)險(xiǎn)。與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的證券市場的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。整個(gè)社會(huì)的投資環(huán)境在變化，接觸到外面世界越來越多，對于國外新型的金融產(chǎn)品的接受度也大大提高了。現(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營銷環(huán)境及其營銷的可行性。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤也是非?？捎^，傳統(tǒng)的國人對擁有自己的住房有異常的偏好，買房的人可以使用從市場購買信托產(chǎn)品分離的優(yōu)惠購買權(quán)而享受到價(jià)格的優(yōu)惠，而投資者也可獲得較好的收益。開發(fā)商可以通過證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得更高的收益并帶動(dòng)金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。樓盤建成出售營利后投資者有兩個(gè)選擇：，拿回本金和收益；，即約定在未來某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場價(jià)）購買樓盤中自己所看中的房子。一、產(chǎn)品開發(fā)先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評級，不同信譽(yù)等級的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。通過對寧波光大證券解放南路營業(yè)部的走訪，發(fā)現(xiàn)目前我國的證券公司（即投資銀行）理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產(chǎn)證券化的。（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營，與官方合辦信托評級機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。（四）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為的主打路線。在我國，投資者對信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。將客戶分為兩個(gè)市場，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場，另一個(gè)是投資者市場。根據(jù)消費(fèi)者行為分析，%，其中多為2535歲的較年輕的人群?？偸找嬖陂_發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)： 假設(shè)總成本為C 總的份額單位為N 總收益為R 每份額單位收益中投資者的收益分配率a 分離后成品房優(yōu)惠購買權(quán)的價(jià)格為E 總資金中投資者資金比例為l 總資金中開發(fā)商自有資金比例h 第i投資者投資份額單位數(shù)量ni 第i投資者的收益Ti 開發(fā)商的收益K 這樣可得到：（一）投資者收益為：Ti=nia(RC1)+niE（二）開發(fā)商的收益為：K=N(1a)(RC1)+hNa(RC1)根據(jù)此產(chǎn)品，制定如下促銷策略：一、策劃目的：推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)份額單位具有房地