房地產(chǎn)信托投資基金-文庫(kù)吧資料
2025-06-24 08:54本頁(yè)面
【正文】 同期少數(shù)能夠賺錢的QDII基金之一。國(guó)內(nèi)投資者可以通過(guò)參與境內(nèi)基金公司發(fā)行的專注于房地產(chǎn)投資的QDII基金,間接投資海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資 REITs具有門檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì),因而已成為中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑。 另外，從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù))的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息。不過(guò)REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別:REITs通?？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。目前最主要的工作是加速房地產(chǎn)投資信托基金的立法，促使投資于房地產(chǎn)的信托基金和專業(yè)房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金。目前國(guó)內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。因此，無(wú)論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來(lái)源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求環(huán)境。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，定金和預(yù)收款中也有30%的資金來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)資金的三大來(lái)源分別為房屋銷售定金和預(yù)收款、開發(fā)企業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來(lái)源的43%、30%和18%。 。 國(guó)內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。 2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。我國(guó)第一個(gè)比較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國(guó)際信托投資公司推出的新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，反應(yīng)空前熱烈。第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對(duì)較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。私募型 REITs 與公募REITs的主要區(qū)別在于:第一，投資對(duì)象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定。 根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型 私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對(duì)象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。而開放型 REITs 可以隨時(shí)為了增加資金投資于新的不動(dòng)產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時(shí)買入，不愿持有時(shí)也可隨時(shí)贖回。市場(chǎng)上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性，市場(chǎng)價(jià)格也更具有穩(wěn)定性 根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。 抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來(lái)源是房地產(chǎn)貸款的利息。 根據(jù)投資形式的不同，REITs 通常可被分三類:權(quán)益型、抵押型與混合型。 二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。 契約型 REITs
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