【正文】 、限購來打壓房價，但是打壓房價并不意味著一定要打壓整個房地產業(yè)，相反國家鼓勵建造廉租房和經濟適用房的。我國已具備了較為完善的房地產及房地產金融法律規(guī)范，從而對推行房地產證券化提供了有力的法律法規(guī)保障。、法律法規(guī)環(huán)境：房地產證券化依托的房地產市場法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。這就是所設計的金融產品。投資者購買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔投資樓盤的風險，如果虧損地產商承諾優(yōu)先償還投資者的債務，享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。先將不同規(guī)模的房地產商進行信譽評級，不同信譽等級的房地產商將在產品中享有不同的收益比例。接下來將從宏觀和微觀兩個方面對這一金融產品的營銷環(huán)境進行分析，分析其營銷可行性。光大證券的目前理財產品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產證券化的。服務內容主要有：債券承銷、企業(yè)資產重組、購并、項目融資、財務顧問、資產證券化。投資銀行部，投資銀行業(yè)務屬于中介業(yè)務。2008年推出特色產品——金陽光投資決策支持系統(tǒng)?？蛻艨梢栽诟鞴獯笞C券營業(yè)部認購這些理財產品。資產管理部，是公司開展資產管理業(yè)務的唯一部門，負責設計理財產品，推出集合資產管理計劃，實現(xiàn)委托資產收益最優(yōu)化。錢經理簡單介紹光大證券的概況。截至2010年6月30日。第五篇：房地產信托房地產信托 研究分析報告葉俊 金融082 3080113081光大證券寧波分部業(yè)務分析報告光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國光大集團總公司投資控股的全國性綜合類股份制證券公司，是中國證監(jiān)會批準的首批三家創(chuàng)新試點公司之一。為此，信托公司應加大人才培養(yǎng)，針對其產品的多樣性和復雜性，應注重對產品設計人員、風險審核人員、交易人員的培養(yǎng)。再次，信托公司應聘請評估團隊對項目抵押物等進行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風險做出評估。其次，對其后期管理要進行持續(xù)的追蹤，包括其評級情況，建設進度，財務狀況等。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務 80%的利潤實際上是由 20%的高管或專業(yè)人員承擔和完成的, 能否建立一支經過專門訓練, 具備良好的心理素質、完美的人格品質、靈敏的市場嗅覺和綜合的業(yè)務能力的管理隊伍, 將是房地產投資信托興衰的關鍵所在。但從本質上講, 房地產投資信托運作更偏重于理財, 而非單純的房地產專業(yè)技術, 其注重的是房地產資產的運作, 而非項目的具體實施。(7)加強人才的培養(yǎng)和儲備。目前, 房地產投資信托基金(REITs)模式越來越成為房地產投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎向股東分紅派息, 而我國的商業(yè)房地產自 2005 年以來快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質的可供持有和運營的物業(yè)。信托公司要不斷進行創(chuàng)新, 不僅要在房地產投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進行優(yōu)化改進, 還應進行產品的創(chuàng)新。因此, 引入專業(yè)會計事務所運用多種評估方法對信托財產進行評估, 并引入專業(yè)律師事務所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問題, 更有效地控制房地產投資信托的風險。同時, 各專業(yè)機構也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔保, 具有信用增強作用。因此, 引進或建立專業(yè)的房地產經營管理機構或中介機構,讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務, 借助專業(yè)機構的判斷和管理, 可預見并有效控制房地產金融風險。(5)引入第三方評價機構或仲裁機構。三是要對合同執(zhí)行情況, 房地產開發(fā)商的財務情況, 以及項目的進展情況進行跟蹤了解, 當發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項目出現(xiàn)風險時, 要及時采取補救措施, 如按合同約定向擔保人追索或及時處置抵押物, 盡量將信托財產的損失降到最低限度。由于房地產各個項目的特點和經營方式不同, 這些不同又影響著投資項目的風險大小, 因此投資項目風險分析的關鍵是要做好項目評估和可行性研究, 同時還應加強對貸款人信用等級、財務狀況、償還能力的審查和評判, 從源頭上控制信托財產風險。信托公司應提高自身風險管理水平, 降低管理風險。我國可以借鑒美國的經驗, 提高信息披露的有效性。另一方面, 房地產企業(yè)與信托公司應該形成長期有效合作機制, 提高信息透明度, 規(guī)范運作, 共同提高抗風險能力。政府必須實行強制信息披露制度, 約束房地產開發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關信息公之于眾, 以免投資者因信息不對稱遭受損失。(3)強制信息披露制度。再次, 根據(jù)目前我國房地產投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務風險, 應強化中央銀行對信托業(yè)的監(jiān)管職能。首先要制定有關監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門對房地產投資信托機構各項業(yè)務的監(jiān)管具有相應的法律依據(jù), 如對投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進行資格審查, 投資信托公司內部要有獨立管理機構, 項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等。(2)加強對信托業(yè)務的嚴格監(jiān)管。另一方面相應配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整, 盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。亞洲國家這一系列立法變革, 無疑能給中國房地產投資信托的順利開展提供有益的參考。在亞洲國家和地區(qū), 韓國 1998 年 7 月通過了《資產證券化法案》。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產投資信托帶來的風險, 為控制風險提供法制基礎。四、我國房地產信托的風險對策(1)建立我國房地產投資信托的法律法規(guī)體系。(7)信用風險。房地產投資信托面臨的法律保護的缺失風險主要是指信托合同的內容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產生的不確定性。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風險, 主要包括項目的選擇和評估失誤、違規(guī)經營、投資者不能勝任經營管理工作、運作模式和產品結構單一等。(5)運營風險。由于房地產信托不作保底承諾,“預期收益”是不受法律保護的, 這意味著一旦項目出現(xiàn)問題, 很可能無法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會有危險。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風險。此外, 房地產開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國的房地產業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風險轉化平臺。房地產投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面: 房地產開發(fā)商及信托投資公司。二是會抑制對房地產的購買需求, 從而導致房地產價格下降。國家通過調整利率可以引導資金的走向。(3)利率風險。當房地產業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時, 房地產業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況, 給房地產投資者造成損失。如果遇到房地產市場的不利情況, 會使信托計劃的預期收益降低甚至出現(xiàn)損失。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結構、產業(yè)結構的演進、自然條件等因素都會對城市或地區(qū)的城市建設、房地產物業(yè)形態(tài)等需求產生影響。(2)房地產行業(yè)風險。例如在 2007 年政府接連出臺了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴厲查處限制土地、90/70方針等等, 對房地產和金融市場都產生了一定的波動, 也給處于發(fā)展初期的房地產信托帶來了巨大的風險。政府對土地使用、出讓的政策, 對環(huán)境保護的政策, 對租金、售價的限制政策, 對材料、設備的限制政策, 尤其對固定資產投資規(guī)模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策等, 都會給房地產投資者帶來風險。三、我國房地產信托所遇到的風險(1)國家宏觀政策風險。，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風險，為多類型投資者提供新的投資產品。房地產信托可以采取四種模式進行開發(fā)運作：直接對房地產項目進行投資、直接給房地產商貸款、對成熟房地產物業(yè)進行處置和土地開發(fā)整理。，房地產信托融資方式可以降低當?shù)禺a企業(yè)整體的融資成本，期限彈性較大。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產您信托的作用將日益受到重視。另外，國家實施的小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴大，這預示著房地產業(yè)進一步發(fā)展的機會，也意味著大量的資金需求。另外，針對信托的稅收政策的空白進而產生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運營成本。這些規(guī)定使信托公司很難開展大型項目，同時私募性質限定了客戶類型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務類型受到局限。可見，房地產信托的發(fā)展非常迅速。中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，%。自《信托法》開始實施后，房地產信托呈現(xiàn)出日益增長之勢、尤其自2003年以來，信托產品的發(fā)行和種類創(chuàng)新有加速的趨勢，房地產信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產品市場份額。加之債券二級市場不發(fā)達，使得債券流動性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿足房地產業(yè)的資金需求。一、我國房地產信托的現(xiàn)狀在我國，多年來房地產企業(yè)的資金供給渠道非常單一，資金來源渠道是銀行貸款。同時我國房地產信托產品投資以中小投資者為主,因此房地產信托業(yè)的風險管理就成為了投資者及信托公司共同關注的內容。因此,風險控制成為了房地產信托公司必須時刻關注的重要問題,特別是那些業(yè)務處在高速發(fā)展過程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。其次取決于中觀因素,如整個房地產行業(yè)的發(fā)展狀況和整個信托業(yè)的發(fā)展狀況。[關鍵詞]房地產信托、風險、應對措施引言隨著房地產信托投資基金的試點和開放,房地產信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產信托產品風險認識、管理不足的隱患。第四篇：房地產信托我國房地產信托風險及應對措施班級：金融管理與實務班姓名:崔璐琳學號：12034102 我國房地產信托風險及應對措施摘要近年來,隨著房地產業(yè)成為支柱型產業(yè)之一,我國的房地產信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時,由于受金融環(huán)境的影響,房地產業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問題的影響,在一定程度上又制約了房地產信托的發(fā)展。第六章附則第十三條本操作指引由公司總裁授權法律合規(guī)部門負責解釋和修改。（二）借款人未能到期還款付息的：對借款人公司利用法律手段追索，通過采取財產保全、提起訴訟、申請強制執(zhí)行、申請支付令等法律手段，保護信托財產的安全；對于提供第三方擔保的，還要對擔保人采取法律手段追索，通過采取財產保全、提起訴訟、申請強制執(zhí)行、申請支付令等法律手段，保護信托財產的安全；對于提供抵（質）押的，可以通過拍賣、協(xié)議轉讓等程序來償付信托資金。（三）法律合規(guī)部、資產管理部和稽核審計部為信托貸款項目的風險控制機構：監(jiān)控信托計劃風險控制機制的正常運行；跟蹤評估信托計劃財產的管理與運用，對異常情況作出預警；信托計劃的日常風險控制管理。（三）風險的事中控制信托經理在信托業(yè)務部門負責人的指導下，應履行如下風險管理職責：（1）動態(tài)跟蹤信托資金、財產運用和信托項目進展情況；（2）定期向業(yè)務部門負責人報告信托計劃執(zhí)行狀況；（3）編制風險分析報告。第十一條 公司內部風險防范包括：（一）公司建立以法律合規(guī)部、資產管理部和稽核審計部為核心的風險控制體系，全面負責信托業(yè)務的風險控制工作，并對風險分為事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機制。第五章信托貸款業(yè)務風險防范第十條 以貸款方式運用信托資金的，應注意采取以下風險控制措施：（一）抵、質押業(yè)務應由信托經理親自辦理并領取《他項權證》或《抵質押證明書》；（二）以土地使用證或房產的抵押方式發(fā)放貸款的，應當嚴格落實土地使用證或房產的抵押權，防止抵押權落空，形成不可預見的貸款風險。第九條單個委托人不指定用途與集合型不指定用途信托業(yè)務中以貸款方式運用資金的，信托經理應當對資金使用人執(zhí)行借款合同情況和資金使用人的經營情況進行追蹤調查和檢查。第四章信托貸款業(yè)務管理第七條公司信托業(yè)務部門全面負責信托業(yè)務的管理和運作，信托經理在各自職責范圍內 按照信托文件的約定管理、運用或處分信托資產。（二）公司法律合規(guī)部門在第六條第（一）款的基礎上審查基本要素是否完備、擬開展貸款項目是否合法合規(guī)以及信托文件是否完備與合規(guī)。成本與收益審查，主要審查擬開展貸款項目的各種成本與預期收益之間的配比關系；風險防范審查，主要審查控制與防范擬開展貸款項目措施的可行性。公司根據(jù)信托業(yè)務的類別采取分層次決策和審批，具體見《公司立項與審批管理辦法》：（一）提交項目可研報告，并