【正文】 以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體；（3）企業(yè)法人的職能部門(mén)和未經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。（二）合法性材料。第二章信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序第三條 公司在辦理信托貸款業(yè)務(wù)中，根據(jù)資金來(lái)源及運(yùn)用方式的不同，確定不同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施和操作制度，并在執(zhí)行過(guò)程中落實(shí)。五、其他房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目人員應(yīng)同時(shí)參照公司頒布的可行性研究報(bào)告模板、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)模板和房地產(chǎn)企業(yè)信用模型等相關(guān)文件的要求執(zhí)行。（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)和成本支出；（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。如交易對(duì)手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無(wú)銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。（1）信托融資期限不低于1年。開(kāi)展融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購(gòu)（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購(gòu)類(lèi)又可分為股權(quán)投資附加回購(gòu)和收益權(quán)投資附加回購(gòu)等。選聘第三方房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）在中國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；（2）具備10年以上的從業(yè)年限；（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；（4）國(guó)內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；（5）累計(jì)在20個(gè)以上國(guó)內(nèi)城市展業(yè)。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)及以上；（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；（3）合作方在全國(guó)或項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)排名靠前，具備較大的市場(chǎng)影響力。（4）在采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無(wú)銀行逃廢債記錄。（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。（3）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)交易對(duì)手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和壓力測(cè)試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對(duì)交易對(duì)手或其控股股東信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量。，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實(shí)施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購(gòu)（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購(gòu)類(lèi)又可分為股權(quán)投資附加回購(gòu)和收益權(quán)投資附加回購(gòu)等。開(kāi)展融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。（1）信托融資期限不低于1年。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。如交易對(duì)手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無(wú)銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)和成本支出；（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。第二篇：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引百瑞信托有限責(zé)任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引一、目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展，指導(dǎo)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，促進(jìn)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)信托法律法規(guī)、監(jiān)管政策和公司規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，制訂本指引。，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場(chǎng)盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。（1）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬(wàn)元/年。（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。（5）交易對(duì)手為非國(guó)有企業(yè)、非上市公司的，交易對(duì)手的實(shí)際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。（1）投資期限不低于2年；（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬(wàn)元/年，浮動(dòng)收益分成不低于超額收益的5%。第三篇：18信托貸款業(yè)務(wù)操作指引中融國(guó)際信托有限公司信托貸款業(yè)務(wù)操作指引第一章總則第一條 為加強(qiáng)公司信托貸款業(yè)務(wù)的管理，提高公司信托貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)作效率，促進(jìn)公司信托貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和和我公司相關(guān)內(nèi)部規(guī)定，制定本操作指引。第四條 單個(gè)委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序（一）根據(jù)項(xiàng)目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相應(yīng)資料，信托經(jīng)理對(duì)其完整性、合規(guī)性審核無(wú)誤后做出相關(guān)分析；（二）合法性材料。包括：公司章程、簡(jiǎn)介、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國(guó)、地）、法定代表人身份證明文件、有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請(qǐng)書(shū)、關(guān)于借款用途說(shuō)明的書(shū)面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)外擔(dān)保情況；（三）資金使用人必須是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、1其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的具有完全民事行為能力的自然人。保證人應(yīng)提供的資料（1）保證承諾書(shū)，包括保證意愿、保證范圍和保證方式等；（2）調(diào)查人員認(rèn)為需要的資料。（六）對(duì)資金使用人進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（1）有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償?shù)模蛞呀?jīng)做了公司認(rèn)可的償還計(jì)劃；（2）經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)制度健全，資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%。（3）對(duì)擬開(kāi)發(fā)、建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，嚴(yán)格審核項(xiàng)目的用途和功能是否相符，是否符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，能否有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。成本與收益審查，主要審查擬開(kāi)展貸款項(xiàng)目的各種成本與預(yù)期收益之間的配比關(guān)系；風(fēng)險(xiǎn)防范審查，主要審查控制與防范擬開(kāi)展貸款項(xiàng)目措施的可行性。第四章信托貸款業(yè)務(wù)管理第七條公司信托業(yè)務(wù)部門(mén)全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的管理和運(yùn)作，信托經(jīng)理在各自職責(zé)范圍內(nèi) 按照信托文件的約定管理、運(yùn)用或處分信托資產(chǎn)。第五章信托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范第十條 以貸款方式運(yùn)用信托資金的，應(yīng)注意采取以下風(fēng)險(xiǎn)控制措施：（一）抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)應(yīng)由信托經(jīng)理親自辦理并領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)證》或《抵質(zhì)押證明書(shū)》；（二）以土地使用證或房產(chǎn)的抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)，防止抵押權(quán)落空，形成不可預(yù)見(jiàn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。（三）風(fēng)險(xiǎn)的事中控制信托經(jīng)理在信托業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，應(yīng)履行如下風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)：（1）動(dòng)態(tài)跟蹤信托資金、財(cái)產(chǎn)運(yùn)用和信托項(xiàng)目進(jìn)展情況；（2）定期向業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人報(bào)告信托計(jì)劃執(zhí)行狀況；（3）編制風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。（二）借款人未能到期還款付息的：對(duì)借款人公司利用法律手段追索，通過(guò)采取財(cái)產(chǎn)保全、提起訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、申請(qǐng)支付令等法律手段，保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的安全；對(duì)于提供第三方擔(dān)保的，還要對(duì)擔(dān)保人采取法律手段追索，通過(guò)采取財(cái)產(chǎn)保全、提起訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、申請(qǐng)支付令等法律手段，保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的安全；對(duì)于提供抵（質(zhì)）押的，可以通過(guò)拍賣(mài)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等程序來(lái)償付信托資金。第四篇：房地產(chǎn)信托我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施班級(jí)：金融管理與實(shí)務(wù)班姓名:崔璐琳學(xué)號(hào)：12034102 我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施摘要近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí),由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問(wèn)題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。其次取決于中觀因素,如整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整個(gè)信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。加之債券二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，使得債券流動(dòng)性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷(xiāo)售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，%。這些規(guī)定使信托公司很難開(kāi)展大型項(xiàng)目，同時(shí)私募性質(zhì)限定了客戶類(lèi)型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務(wù)類(lèi)型受到局限。另外，國(guó)家實(shí)施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴(kuò)大，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，也意味著大量的資金需求。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作：直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對(duì)成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置和土地開(kāi)發(fā)整理。三、我國(guó)房地產(chǎn)信托所遇到的風(fēng)險(xiǎn)(1)國(guó)家宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。例如在 2007 年政府接連出臺(tái)了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個(gè)人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等, 對(duì)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的波動(dòng), 也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會(huì)對(duì)城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí), 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況, 給房地產(chǎn)投資者造成損失。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對(duì)稱主要來(lái)源于兩個(gè)方面: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及信托投資公司。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險(xiǎn)。(5)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托面臨的法律保護(hù)的缺失風(fēng)險(xiǎn)主要是指信托合同的內(nèi)容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無(wú)法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產(chǎn)生的不確定性。四、我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策(1)建立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。在亞洲國(guó)家和地區(qū), 韓國(guó) 1998 年 7 月通過(guò)了《資產(chǎn)證券化法案》。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整, 盡快出臺(tái)工商升記、信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù), 如對(duì)投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查, 投資信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu), 項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等。(3)強(qiáng)制信息披露制度。另一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制, 提高信息透明度, 規(guī)范運(yùn)作, 共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平, 降低管理風(fēng)險(xiǎn)。三是要對(duì)合同執(zhí)行情況, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)情況, 以及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解, 當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí), 要及時(shí)采取補(bǔ)救措施, 如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時(shí)處置抵押物, 盡量將信托財(cái)產(chǎn)的損失降到最低限度。因此, 引進(jìn)或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu),讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù), 借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理, 可預(yù)見(jiàn)并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此, 引入專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所運(yùn)用多種評(píng)估方法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估, 并引入專業(yè)律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的正確性和合法性給出法律意見(jiàn), 能有效地解決很多法律問(wèn)題, 更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。目前, 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式越來(lái)越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息, 而我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)自 2005 年以來(lái)快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運(yùn)營(yíng)的物業(yè)。但從本質(zhì)上講, 房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作更偏重于理財(cái), 而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù), 其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作, 而非項(xiàng)目的具體實(shí)施。其次，對(duì)其后期管理要進(jìn)行持續(xù)的追蹤，包括其評(píng)級(jí)情況，建設(shè)進(jìn)度，財(cái)務(wù)狀況等。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對(duì)其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)審核人員、交易人員的培養(yǎng)。截至2010年6月30日。資產(chǎn)管理部，是公司開(kāi)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的唯一部門(mén)，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)理財(cái)產(chǎn)品，推出集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)委托資產(chǎn)收益最優(yōu)化。2008年推出特色產(chǎn)品——金陽(yáng)光投資決策支持系統(tǒng)。服務(wù)內(nèi)容