房地產(chǎn)存貨評估指引-文庫吧資料
2024-08-02 00:57本頁面
【正文】 的自身狀況，估算該項目總開發(fā)成本如下表：至評估基準(zhǔn)日評估范圍內(nèi)在建工程,賬面值為元，調(diào)整后賬面值為元，為已支付的工程款。剩余法是指在求取估價對象的價格時，將委估對象的預(yù)期開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格基礎(chǔ)上扣除預(yù)計的正常房屋開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費，以價格余額估算評估對象土地價格的一種方法。計算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)評估值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值(收入)續(xù)建成本管理費用投資利息銷售稅費續(xù)建投資利潤土地增值稅企業(yè)所得稅：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱“規(guī)程”），常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等，評估方法的選擇應(yīng)按照土地估價技術(shù)規(guī)則，根據(jù)各種方法的適用范圍，結(jié)合估價項目的具體特點以及評估目的進(jìn)行。②評估方法—xxxxxxx四期公寓房地產(chǎn)項目的評估方法如下：由于xxxxxxx四期公寓房地產(chǎn)項目正在開發(fā)建設(shè)，采用“剩余法”(假設(shè)開發(fā)法)進(jìn)行評估較為適宜。供水：市政供水 供水充足，保障有力。宗地上尚建有及廣場、售樓處、會所、飯?zhí)?、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、綠化草坪、圍墻、道路及配套設(shè)施等。影響地價的個別因素主要包括土地位置、產(chǎn)權(quán)狀況、地質(zhì)條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、規(guī)劃限制及周邊產(chǎn)業(yè)狀況等因素。XXXXXXXX規(guī)劃限制:城市規(guī)劃對本區(qū)無特殊的規(guī)劃限制條件。①地價影響因素分析區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)條件。Ⅲ.擬建的xxxxxxx五期公寓項目：xxxxxxx五期公寓項目擬建13棟5至11層多層至高層住宅樓、1棟2層幼兒園、1棟4層綜合樓及地下車庫，其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為:占地面積74900平方米，總建筑面積195451平方米，%,%,計劃于2007年5月開工,預(yù)計2009年10月竣工入伙。上述三項建筑面積共計為平方米，占總建筑面積的60%。四期項目已出售345套公寓中：①，占總建筑面積的40%；②剩余的99套為已認(rèn)購和預(yù)售方式，建筑面積為10296平方米，售房價款為2950萬元，尚未全付房款。至評估基準(zhǔn)日, 四期項目共計574套公寓,其中已獲套公寓的預(yù)售許可,尚有184套公寓未放盤。四期項目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：至評估基準(zhǔn)日各棟的形象進(jìn)度為：1棟主體至五層墻體，2棟主體至8層墻體，3棟主體至9層墻體，4棟至7棟主體已封頂，其中4棟、5棟的水暖立管已做完。2006年6月辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（xxxxxxx規(guī)用地H[2005]073號），；2006年8月辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（xxxxxxx規(guī)工程H[2006]094號）、《建設(shè)工程施工許可證》（編號2006056號）。四期項目于2006年5月開工,預(yù)計2007年10月竣工入伙。（二）在產(chǎn)品的評估說明為xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部分和擬建的xxxxxxx五期公寓開發(fā)項目,為公司賬上資產(chǎn)，共計6大項，賬面價值元。評估舉例:（評估明細(xì)表－產(chǎn)成品24）名稱：大別墅編號：D057戶型：D2+建筑面積： 平方米銷售單價：9837 元/平方米評估值的計算:評估值＝不含稅銷售單價[1銷售費用率銷售稅金及附加費率(銷售利潤率所得稅稅率)銷售利潤率(1所得稅稅率)凈利潤扣除率]數(shù)量＝元。凈利潤扣除率的確定凈利潤扣除率取50%銷售稅金及附加率營業(yè)稅：5%城建稅：7%教育費附加：3%防洪費（當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費）：%土地增值稅（各地不同，以實際為準(zhǔn)）：按1%預(yù)繳，定期匯算清繳，匯算清繳數(shù)同預(yù)繳數(shù)。銷售費用率的確定同上述之理，銷售費用率以2005 年和2006 年的數(shù)據(jù)的加權(quán)平均%作為本次評估計算的取值。根據(jù)資產(chǎn)占有方介紹的有關(guān)情況，這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的成本中有大量在公司股權(quán)交易時同時帶入的潛虧，不具有共性。銷售利潤率的確定項 目 2006 年度 2005 年度 2004 年度一、主營業(yè)務(wù)收入減：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤 加：其他業(yè)務(wù)利潤 營業(yè)費用管理費用 財務(wù)費用 –三、營業(yè)利潤加：投資收益補貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出 四、利潤總額 銷售利潤率 銷售費用率上述表中的一至四項的數(shù)據(jù)來自于企業(yè)前三年的審計報告。評估人員分析了已銷售住宅與委估住宅在區(qū)域因素、個體因素方面的異同點，對資產(chǎn)占有方提供的銷售清單中表明的價格的可實現(xiàn)性進(jìn)行了評價，同時對財務(wù)部門提供的價格獨立在銷售部門進(jìn)行驗證，決定按企業(yè)提供的銷售清單上不含稅價格確定。評估公式：正常銷售產(chǎn)品的評估值=不含稅銷售單價[1銷售費用率銷售稅金及附加費率
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