房地產(chǎn)評估技術報告-文庫吧資料
2024-08-02 01:03本頁面
【正文】 （2）維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置價格的2%計取。采用的計算公式為：V＝a/(rg)*[1(1+g)?/(1+r)?]式中：V——收益價格 a——未來凈收益 r——報酬率 g——凈收益逐年遞增比率 n——未來可獲收益的年限（一）1棟6層計算年總收益調查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費用，確定1棟6層房屋出租的客觀月租金為35元/平方米。收益法估價步驟：（1）收集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運營費用；（5）估算凈收益；（6）選用適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；（7）選用適宜的計算公式求取收益價格。五、估價方法選用估價人員通過實地查看，并對委托方提供的資料認真分析，根據(jù)估價時點委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和房地產(chǎn)市場實際情況，采用收益法進行評估。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法津上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象房地產(chǎn)價值達到最大的一種最可能的使用。因此，從整體上看，柳州房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，并且借助國家宏觀調控的東風使得柳州市房地產(chǎn)開發(fā)更加穩(wěn)健。隨著中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，以及強市富民方針的實施，柳州市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展平穩(wěn)，尤其是市政府加大城市建設力度進行較大規(guī)模的舊城改造，極大的推動了市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。三、市場背景分析進入“十二五”期間，柳州市國內生產(chǎn)總值、%%。公共設施及基礎配套設施：區(qū)域內基礎設施開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通供水、通排水及場地平整），基礎配套設施完備度較高，醫(yī)院、學校、銀行、賓館、文體、生活等服務設施完備程度較高。商業(yè)繁華度：，位于區(qū)域商業(yè)中心；附近有汽車總站及谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、華豐商住樓等住宅小區(qū)，還有銀行、南城百貨超市及谷埠街農(nóng)貿(mào)市場等，所在區(qū)域商業(yè)繁華程度較高。3棟21：設計用途為商業(yè)用房。（4）根據(jù)委托方提供的《房屋所有權證》，估價對象為房屋所有人柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司自建，2011年權利人更名。房地產(chǎn)估價技術報告項 目 名 稱：柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司位于柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟33棟21非住宅房地產(chǎn)抵押貸款價值評估報告委托方：柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司估價方：廣西中實房地產(chǎn)評估顧問有限公司估價人員：宗白白 徐彤估價作業(yè)日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日估價報告編號：中實柳估字[2011]第364號估 價 技 術 報 告一、價對象個別因素分析（一） 評估對象范圍本次估價范圍為柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟33棟21非住宅房地產(chǎn)，房屋用途為非住宅。（二） 實物及權益狀況（1） 房屋登記狀況：估價
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