房地產(chǎn)項目拓展工作指引-文庫吧資料
2024-08-02 01:08本頁面
【正文】 要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這種樓盤增值潛力更大。因此在這種地塊上投資，風險大，同時利潤也大。在未開發(fā)的土地上建設(shè)房屋，雖然土地價格較為便宜，但建設(shè)中的配套資金投入?yún)s非常大，政府未在該地塊形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施，所有基礎(chǔ)設(shè)施特別是綜合管網(wǎng)部分往往需要開發(fā)商先自行投資完善，對中小型開發(fā)商而言負擔不起。三、識別有增值潛力的地塊在對地段投資的影響因素進行了分析并了解了地段選擇的相關(guān)理論之后，就應該判斷判斷那種地塊、地段具有潛在的增值潛力。水有財意，近水是人們發(fā)財?shù)脑竿?，所以近水地段是好的投資地段。高走理論涵義是：由于地勢高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨下的感覺，對人的心理影響較大，因此城市中地勢高的區(qū)域是好的投資地段。二、地段選擇理論選擇地段，目前主要理論主要有：上風口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論等。交通規(guī)劃道路，越靠近地塊，是好的投資地段。容積率小的地段，不易得到好的投資收益，不是好的投資地段；容積率大的地段，越容易取得好的投資收益，是好的投資地段。土地用途允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計，越便于投資收益，也就越是好的投資地段。視角效果差的地塊，如洼地給人不愉快的感覺，是不好的投資地塊。空氣污染、噪音污染的地區(qū)，對人的情緒以及人的健康程度都有影響，人們不愿意在此生活和工作，不是一個好的投資地段。如治安狀況良好，在此居住有安全感，則是一個好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠等污染企業(yè)，則不是一個好的投資地段。按城市基礎(chǔ)設(shè)施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度，不失為一種開發(fā)策略。地塊的社會條件地塊的社會條件包含城市附近的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會治安情況等。多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊，少雷區(qū)則是好的投資地塊。但對于商業(yè)，在炎熱的地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則更多，人氣旺的則是一個好的投資地段。日照對投資地段有好的影響，也有不好的影響。在繁華的市區(qū)，地塊越大，則越是好的投資地塊。土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對投資地段的選擇有很大的影響作用。地形地勢，地塊的地形地勢直接影響到對地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內(nèi)的景觀效果，也直接影響到土地的利用效果，影響建設(shè)費用的高低，它對投資地段有著相當大的影響作用。但對于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū)，對于購房者有自備交通工具的購房群體來說，他們追求的是居住環(huán)境、身份價值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍，“距離”二字在他們面前就淡化了，這就是為什么距城市中心較遠的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經(jīng)濟效益的緣故。一般來講，地塊接近市中心，交通越方便，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，地價越高，越容易出手，同時競爭也越激烈，對投資者的資金要求也嚴格。地塊與市中心的距離，是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。地塊的常見影響因素如下：市場供需行情需求大供給量少，地塊價格就攀升，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報，該地塊就是較好的投資地段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價格就趨低，房地產(chǎn)投資回報相對較低，則不是好的投資地段。但在面對眾多的投資機會可以選擇時，仍然需要對不同項目的進行篩選，因此對項目的選擇即地段的選擇仍然十分必要。第二章 房地產(chǎn)項目調(diào)研和投資可行性研究房地產(chǎn)項目調(diào)研和房地產(chǎn)投資可行性研究是在通過對城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和整體房地產(chǎn)市場的進行充分調(diào)研并了解的基礎(chǔ)之上，通過對該城市或區(qū)域的地段選擇、項目實地調(diào)查研究并撰寫投資可行性研究報告從而為公司進行房地產(chǎn)項目的投資決策提供最直接的參考。城市房地產(chǎn)典型競爭項目分析主要是分析建成或正在建設(shè)中的具有較大影響力的項目，針對其區(qū)位、項目規(guī)模、項目規(guī)劃與建筑特征、產(chǎn)品特征、銷售價格、銷售情況、營銷噱頭等方面進行調(diào)查分析。五、競爭分析城市房地產(chǎn)市場競爭對手分析針對目前該城市的房地產(chǎn)參與者進行調(diào)查分析，主要針對外來知名開發(fā)商和本地知名開發(fā)商對其從品牌知名度、資金實力、開發(fā)樓盤數(shù)量及規(guī)模、開發(fā)樓盤質(zhì)量及口碑、與政府部門的關(guān)系進行分析。四、客戶群體分析產(chǎn)品的需求特征調(diào)查調(diào)查分析市場上主流的和消費者偏好的商品住宅類型、建筑風格、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積、普遍能夠承受的銷售單價及總價范圍。存量房的交易情況調(diào)查分析近年該城市存量房（主要是存量住宅）的成交量、成交價格等。城市商品房供給和需求狀況調(diào)查分析城市近年商品房（主要為商品住宅）的供應面積（批準預售面積）、銷售面積、銷售金額、空置面積等。二、城市房地產(chǎn)市場概況城市土地市場調(diào)查分析城市歷年經(jīng)營性用地的土地供應總量、土地成交總量、成交率、流拍率進行分析，最好能按各用途詳細分解；分析土地價格的變動趨勢，包括各用途的土地成交價格變動趨勢；分析該城市土地成交價格與土地底價的關(guān)系，判斷該城市土地市場的競爭激烈程度，判斷是否過冷或過熱。針對房地產(chǎn)開發(fā)有無特殊的優(yōu)惠政策著重調(diào)查是否該城市出臺支持鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策，包括對稅收、行政性收費、進入門檻、信貸、招商等方面的優(yōu)惠政策。土地出讓政策著重調(diào)查該城市的土地招拍掛出讓的市場化程度、透明程度，以及土地出讓在該城市的各種潛規(guī)則。城市規(guī)劃調(diào)查調(diào)查城市發(fā)展的總體目標，城市的總體規(guī)劃布局；調(diào)查城市各區(qū)域的功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；調(diào)查城市的交通現(xiàn)狀及交通規(guī)劃，著重關(guān)注城市軌道交通、道路交通規(guī)劃。即分析城市人口、外來人口及其近年的變動情況、物價水平的變動情況、城市居民人均可支配收入和人均消費支出變動情況、城市職工平均工資水平、社會消費品零售總額、居民儲蓄存款余額、城市居民人均居住面積指標等。即分析GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其
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