房地產(chǎn)項目拓展工作指引-在線瀏覽
2024-08-30 01:08本頁面
【正文】 投資地段的影響因素很多，不同的地段的影響因素也是不一樣的，影響程度也不相同，應(yīng)根據(jù)地塊的實際進行相關(guān)探討。地塊的自然條件地塊的自然條件包含如下內(nèi)容：地塊與市中心的距離、地塊的地質(zhì)條件（原生地、回填地、開挖地）、地形地勢、土地面積、地塊形狀、日照、風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害（滑坡、泥石流）。任何城市，人們購房都是以距市中心的距離遠近作為購房的一個重要衡量指標。距城市中心越遠，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，地價越低，實現(xiàn)增值的時間越長，越不易銷售，同時地價也越低。地塊的地質(zhì)條件，也是影響地塊價格的重要因素，原生地地質(zhì)條件較好，地質(zhì)承載力大；如是回填地塊，地下地質(zhì)條件復(fù)雜，基礎(chǔ)處理費用較大。一般來講，地勢低洼、地形地勢變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢較高，相對平坦的地塊，越好規(guī)劃，也越出效果，越應(yīng)作為好的投資地塊看待。如相鄰的地塊準備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。地塊形狀也直接影響土地的使用效果，對于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長，越是好地塊；對于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路、鐵路越長則不是好的投資地塊。如開發(fā)住宅片區(qū)，周邊是高大建筑群，日照很少，則不是一個好的投資地段。風(fēng)向，上風(fēng)地段是好的投資地段，下風(fēng)地段是差的投資地段。自然災(zāi)害頻發(fā)區(qū)（地震、泥石流、洪水、地質(zhì)災(zāi)害、滑坡）、多發(fā)區(qū)不是好的投資地段，少發(fā)區(qū)則是好的投資地段。城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地塊，基礎(chǔ)設(shè)施投資較少，業(yè)主生活、出行便捷，則是好的投資地塊。若某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū)或靠近一大型商場，則該開發(fā)地段是一個好的投資地段。若某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個好的投資地段。地段的環(huán)境條件地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視角效果、清潔程度等?？拷珗@、綠地、森林的地段，綠化程度較高、視角效果好、生活環(huán)境好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊。城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素包含土地用途、容積率、建筑高度、交通道路等。容積率的大小直接決定建筑面積的大小。允許建筑高度越高，擬建造的層數(shù)越多，建筑面積越大，越有利于投資收益，是好的投資地段。但某些高端居住項目的容積率、建筑高度等指標往往很低，其投資收益也較好，如果容積率和建筑密度過高，會導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)的下降，因此容積率、建筑密度越高也不一定代表地段投資價值越高，應(yīng)該辯證的看待規(guī)劃因素的影響。上風(fēng)口發(fā)展理論的涵義是：主要向城市的上風(fēng)口方向發(fā)展，由于城市的煙塵污染嚴重，為了避免其害，城市居民勢必涌向城市的上風(fēng)口，因此，上風(fēng)口地段是好的投資地段。近水發(fā)展理論涵義是：城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展，有水的地方景色好、空氣清新，所以人們愿意到這里居住和工作。沿邊發(fā)展理論涵義是：城市公共交通主要道路、軌道交通沿線，由于居民出行交通方便，也是好的投資地段。進行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進行開發(fā)：未開發(fā)的土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。但如果城市規(guī)劃的擴展方向與擬投資的地塊相一致，則增值空間較大，如城市規(guī)劃擴張的方向與地塊不一致，則項目可能成為開發(fā)商的包袱。開發(fā)中的地塊，是指完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和水、電、氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。已開發(fā)用地，是指土地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改造。這種地塊投資風(fēng)險較大，不確定因素也較多，因為前期的拆遷投資往往由開發(fā)商出資，拆遷難度很大，但通過與政府建立的良好關(guān)系也能夠低價獲得其他位置較好的地段。判斷地塊時要考慮短期熱點、中長期熱點，還要判斷出隱蔽的投資熱點。第二節(jié) 房地產(chǎn)項目實地調(diào)研內(nèi)容在確定了擬投資房地產(chǎn)項目的意向后，我們應(yīng)著重開始對具體的項目進行深入細致的實地調(diào)研工作，為撰寫項目投資可行性報告并得出結(jié)論準備大量的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，并對其加以提煉和分析。對項目的權(quán)屬狀況進行調(diào)查對項目的土地來源、土地使用權(quán)類型及年限、有無他項權(quán)利等權(quán)屬條件進行調(diào)查。二、項目所在區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查研究項目所在區(qū)域環(huán)境調(diào)查一般是對開發(fā)地塊周圍12公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。項目周邊交通狀況調(diào)查項目對外交通道路狀況，即項目緊鄰道路和項目對外交通聯(lián)絡(luò)主要道路，對道路等級（主次干道或支路）、路況、對外交通的便捷程度、項目距離道路距離、項目開車至市區(qū)某地標地段大概時間、項目周邊道路擁堵狀況以及周邊道路的未來規(guī)劃狀況進行調(diào)查分析。周邊景觀狀況調(diào)查項目項目周邊區(qū)域自然環(huán)境（市容市貌、城市景觀、公園綠化等）、人文環(huán)境（居住人群、受教育程度等）、區(qū)域內(nèi)污染狀況、空氣質(zhì)量、水質(zhì)狀況等。三、項目所在區(qū)域競爭項目狀況調(diào)查對項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭項目以及潛在競爭項目出現(xiàn)的可能性進行調(diào)查。對競爭項目的硬件指標調(diào)查項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。對競爭項目銷售去化進行調(diào)查分析。第三節(jié) 房地產(chǎn)項目投資可行性研究房地產(chǎn)項目投資可行性研究是在投資決策前，主要從項目難易程度、經(jīng)濟效益、風(fēng)險等角度對項目進行可行性分析，以決定能否投資該地塊。項目周邊區(qū)域環(huán)境分析主要針對前文所指的項目所在區(qū)域的基本狀況、周邊生活配套設(shè)施、周邊交通狀況、周邊景觀狀況、社會治安狀況進行分析。項目開發(fā)建設(shè)進度安排主要針對項目的前期開發(fā)手續(xù)、工程施工周期、項目營銷進度三個方面進行時間計劃安排，一般以年、季度為單位制定。項目經(jīng)濟效益分析對項目的經(jīng)濟效益分析主要包括如下幾個方面：（1）項目總投資估算(各項開發(fā)成本和費用的估算)（2）項目銷售收入、租金收入、經(jīng)營
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1