房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引-閱讀頁(yè)
2024-08-08 01:08本頁(yè)面
【正文】 收入估算（3）項(xiàng)目稅收及靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)估算（靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)包括成本利潤(rùn)率、成本凈利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等），靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)一般采用成本凈利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率指標(biāo)進(jìn)行分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系可以按照下圖進(jìn)行：土地費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用估算建筑安裝工程費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算不可預(yù)加費(fèi)估算管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用估算開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營(yíng)成本估算表項(xiàng)目總投資估算表銷(xiāo)售收入與營(yíng)業(yè)稅及附加估算表出租收入與營(yíng)業(yè)稅及附加估算表投資計(jì)劃與資金籌措表借款還本付息表現(xiàn)金流量表資金來(lái)源與運(yùn)用表?yè)p益表資產(chǎn)負(fù)債表清償能力資金平衡能力盈利能力成本數(shù)據(jù)收入數(shù)據(jù)基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析（1）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析主要對(duì)項(xiàng)目從下列風(fēng)險(xiǎn)中進(jìn)行定性分析和評(píng)價(jià)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是所有風(fēng)險(xiǎn)中最不可控的風(fēng)險(xiǎn)之一，主要受項(xiàng)目所在地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給企業(yè)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)該地區(qū)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩（供給大于需求）達(dá)到一定程度時(shí)，將面臨房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)、積壓、空置的局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、銷(xiāo)售回款緩慢，使得房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期甚至虧損。法律風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)一般存在于從土地二級(jí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，該類項(xiàng)目歷史來(lái)源可能較為復(fù)雜，很可能存在債權(quán)、債務(wù)、拖欠工程款、拖欠地價(jià)款、拖欠貸款等法律糾紛，因此對(duì)該類項(xiàng)目調(diào)研分析時(shí)應(yīng)著重對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并分析其影響。近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策均極大影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)，因此要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)乃至國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策扶持力度以及近期或遠(yuǎn)期出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)導(dǎo)向性的政策進(jìn)行分析評(píng)估。結(jié)論及建議提出對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的結(jié)論性意見(jiàn)。 動(dòng)態(tài)投資財(cái)務(wù)表格表一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期計(jì)劃?rùn)M道圖示例： 時(shí)間階段2013201420153季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度開(kāi)工前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目銷(xiāo)售階段表二：資金來(lái)源與運(yùn)用表（具體根據(jù)財(cái)務(wù)），示例：序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)201420151季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1資金來(lái)源自有資金投入銀行貸款銷(xiāo)售收入2資金運(yùn)用土地費(fèi)用前期準(zhǔn)備費(fèi)用建安成本期間費(fèi)用銷(xiāo)售稅金（營(yíng)業(yè)稅及附加）土地增值稅所得稅償還貸款本金3盈余資金4累計(jì)盈余資金表三：現(xiàn)金流量表示例：全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱2014年2015年1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)期間總投資銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5內(nèi)部收益率（IRR）自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱2014年2015年1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入銀行貸款2現(xiàn)金流出建設(shè)期間總投資銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅所得稅償還貸款本金3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5內(nèi)部收益率（IRR）
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