萬科房地產(chǎn)項目營銷操作指引標準-在線瀏覽
2024-08-24 17:13本頁面
【正文】 宗地在城市范圍內的位置，可在城市地圖基礎上制作，并說明與城市各主要區(qū)域的交通情況 表現(xiàn)宗地在片區(qū)范圍內的位置，可在片區(qū)地圖基礎上制作，并說明與片區(qū)各主要位置的交通情況 宗地基本指標 宗地規(guī)劃設計要點。 環(huán)境及地表現(xiàn)狀 宗地紅線范圍及四至環(huán)境。 宗地紅線范圍內地表現(xiàn)狀。 生活配套與大市政配套 宗地生活配套現(xiàn)狀及未來規(guī)劃情況。 宗地大市政配套現(xiàn)狀及未來規(guī)劃情況。3． 宏觀市場分析 宗地所在城市房地產(chǎn)發(fā)展主要脈絡 政府對各片區(qū)的發(fā)展定位，可以在城市地圖基礎上表示，并說明。 重點闡述宗地所處片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。包括：GDP走勢、人均可支配收入走勢、商品住宅竣工量走勢、商品住宅銷售量走勢、商品住宅價格走勢。主要從以下幾個方面描述：項目規(guī)模與開發(fā)總量、產(chǎn)品類型、主力戶型、價格、消化量和銷售周期等。主要從以下幾個方面描述：客戶特征、需求偏好和價格承受能力等。包括：規(guī)模、容積率、開發(fā)主題及規(guī)劃特點、綠化率、規(guī)劃總戶數(shù)、車位數(shù)等。包括：住宅產(chǎn)品類型、主力戶型、會所、商業(yè)、教育、其他配套設施面積及功能。） 客戶基本特征 該項目中客戶認可的方面 該項目中客戶希望改進的方面 競爭項目價格及銷售情況 價格及價格走勢 消化量及銷售周期 競爭市場集合特征 綜述競爭市場集合特征。 當社區(qū)商業(yè)配置面積等于或大于8000平米時，需要針對商業(yè)建議進行專項研究，形成商業(yè)專題報告。包括：規(guī)模、容積率、開發(fā)主題及規(guī)劃特點、綠化率、規(guī)劃總戶數(shù)、車位數(shù)等。包括：住宅產(chǎn)品類型、主力戶型、單體指標、會所、商業(yè)、教育、其他配套設施面積及功能。包括但不限于：年齡區(qū)間、家庭結構等。包括但不限于：文化程度、職業(yè)類型等。包括但不限于：家庭年收入等。包括但不限于：房屋性質、居住面積、交通出行方式等。包括但不限于：客戶來源、置業(yè)目的等。包括但不限于：價格、地段、周邊環(huán)境、發(fā)展商品牌、社區(qū)園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關注點按照關注度進行排序（突出方面標明所占百分比）。包括：樓型偏好、戶型及面積偏好、車位偏好、交樓標準偏好、商業(yè)、文體、會所、教育、交通、金融郵政、醫(yī)療衛(wèi)生等配套偏好。8． 市場反向論證 當概念設計或方案設計階段，產(chǎn)品出現(xiàn)創(chuàng)新性突破可能，而且這種突破可能與原客戶定位和產(chǎn)品建議存在明顯差異時，同時該方案在設計指標、經(jīng)濟指標方面比原定位方案更優(yōu)的情況下，由設計專業(yè)向集團企劃部提出市場反向論證的申請。如果會議決定維持原定位結論，則由集團企劃部知會區(qū)域中心和一線公司按原定位和原方案繼續(xù)。 集團企劃部召集新方案市場論證評審會，對新方案的市場可行性進行評審。 確定項目銷售總體目標和分期銷售目標168。 確定首期入市時間和開盤要求168。 明確項目銷售方式168。 項目銷售分期及各期銷售目標 項目銷售分期。 各期銷售目標。 項目當年銷售目標 項目當年銷售目標。2． 確定首期入市時間和示范區(qū)要求 項目首期主要工程節(jié)點時間計劃 首期主要工程時間節(jié)點。 示范區(qū)主要工程時間節(jié)點。 主要競爭項目關鍵銷售節(jié)點預測及首期入市時間選擇 主要競爭對手本年度關鍵銷售節(jié)點預測。 確定首期入市時間。圖示表現(xiàn)首期銷售大廳、銷售流線、示范單位展示區(qū)及其他開盤計劃展示的區(qū)域。包括：樓棟/組團、戶型、效果、預算和完成時間等要求。包括：功能分區(qū)、效果、預算和完成時間要求。包括：道路、公交、教育及其他配套條件要求。 項目營銷節(jié)點時間計劃 項目營銷節(jié)點時間計劃。4． 明確項目銷售方式 確定項目銷售的方式 明確項目銷售和代理銷售的方式。5． 制定營銷費用初步預算 項目總體及首期經(jīng)濟指標 項目總體銷售金額 項目首期銷售金額 項目總體及首期營銷費用初步預算 預測營銷費用占總體銷售金額比例 估算總體營銷費用及首期費用額度 編制首期《營銷費用指導書》初稿 根據(jù)首期銷售任務，和首期營銷費用初步預算，完成《營銷費用指導書》初稿。第四部分 廣告提案階段操作指引及成果標準本節(jié)點工作重點168。 編寫《廣告委托任務書》168。 廣告提案及評審168。總結項目定位階段對開發(fā)主題的陳述?？偨Y方案階段的設計陳述。 目標客戶陳述 目標客戶特征描述。 形成《項目營銷陳述》 項目利益點提煉，并按照排他性、比較優(yōu)勢性排序； 項目劣勢描述，并按照固有劣勢、比較劣勢進行排序； 公司層面對該項目的產(chǎn)生的經(jīng)濟收益、社會影響力的期望； 綜合以上描述，總結該項目方向性營銷任務和實現(xiàn)手段。2．《廣告委托任務書》 產(chǎn)品基本描述 項目營銷陳述 招標說明及合作思路約定 回標及匯報時間要
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