【正文】 情況附相關(guān)免責(zé)聲明。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利完成除法律方面的調(diào)查外，還有賴于財(cái)務(wù)、會計(jì)專業(yè)的支持，因此，調(diào)查報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有關(guān)于“該報(bào)告不對有關(guān)會計(jì)、審計(jì)及資產(chǎn)評估等專業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行評判，該相關(guān)問題和數(shù)據(jù)需具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)做出判斷等”的聲明。 因?yàn)橛嘘P(guān)公司信息披露需要目標(biāo)公司和轉(zhuǎn)讓方作為共同披露義務(wù)人，且股權(quán)工商變更登記一般需要目標(biāo)公司負(fù)責(zé)辦理、轉(zhuǎn)讓方與受讓方配合。第六十四條 須明確約定轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例。如有需要剝離的資產(chǎn)和/或債務(wù)，應(yīng)明確約定剝離的時間和辦法以及剝離前如何管理等事項(xiàng)。注意受讓方付款和轉(zhuǎn)讓方履行相關(guān)義務(wù)的對應(yīng)關(guān)系，盡量采用分階段支付的方式，以占據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的主動權(quán)。第六十六條 工商變更登記一般由目標(biāo)公司負(fù)責(zé)辦理，轉(zhuǎn)讓方與受讓方予以配合。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可根據(jù)當(dāng)事人的要求約定辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的條件。第六十七條 辦理工商變更登記手續(xù)一般需要受讓方與轉(zhuǎn)讓方簽訂簡單的、符合工商行政主管部門要求的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。第六十八條 合同中可約定：轉(zhuǎn)讓方和目標(biāo)公司在辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的同時，辦理如下事項(xiàng)：（一）辦理公司章程修改、董事會、監(jiān)事會和董事長變更登記手續(xù)；（二）向受讓方移交公司印鑒、財(cái)務(wù)印鑒及法定代表人印鑒的時間、程序等；（三）向受讓方移交全部賬務(wù)賬冊、檔案的時間、程序等；（四）對公司原有職工保留與否、由公司解除勞動合同時違約責(zé)任、補(bǔ)償金的承擔(dān)等做出約定。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)就其披露信息的全面性、真實(shí)性做出承諾，并承諾對信息披露不實(shí)的情況承擔(dān)違約責(zé)任。第七十條 合同應(yīng)當(dāng)約定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的稅、費(fèi)雙方如何承擔(dān)。 第七十二條 涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建議在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中附生效條件。 如受讓方為外資，或涉及外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法需經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同方可生效。第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判第七十四條 建議律師參與當(dāng)事人談判，協(xié)助當(dāng)事人就合同文本中的有關(guān)法律問題與對方解釋、溝通和協(xié)商，最大限度維護(hù)當(dāng)事人的利益，并根據(jù)談判情況適當(dāng)修改、調(diào)整合同文本，直至當(dāng)事人最終確認(rèn)文本內(nèi)容。第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署第七十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由各方當(dāng)事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。對于涉及國有股權(quán)的，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于受讓方為外資，或擬受讓的股權(quán)為外資股權(quán)的，需要經(jīng)商務(wù)主管等部門批準(zhǔn)。律師在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款環(huán)節(jié)上的服務(wù)主要體現(xiàn)在資金監(jiān)管和價款驗(yàn)證兩個環(huán)節(jié)。第七十八條 受讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后，律師應(yīng)提示轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請辦理股東名冊變更登記。股東名冊變更登記完成后，公司應(yīng)向受讓方重新出具出資證明書。但應(yīng)注意的是，公司法定代表人的更換，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)辦理變更登記，董事、監(jiān)事、總經(jīng)理等發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)向原登記機(jī)關(guān)備案。第八十條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)對公司章程進(jìn)行相應(yīng)的修改。有限責(zé)任公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東會，股東會會議作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。第八十一條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)根據(jù)《公司法》、《公司登記管理?xiàng)l例》及公司章程的規(guī)定到工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記，否則不能對抗第三人。第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第八十三條 律師就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要依據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等。律師為上述兩種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。（二）“轉(zhuǎn)讓方”指取得目標(biāo)項(xiàng)目并擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給受讓方的法人。 （四）“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目事宜達(dá)成的正式合同。第二節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第八十七條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標(biāo)公司的設(shè)立時間、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范圍，公司除目標(biāo)項(xiàng)目外是否還有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已發(fā)生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，股權(quán)是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況。第八十八條 根據(jù)了解到的情況，對可能存在的法律問題、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，并書面提示當(dāng)事人，建議轉(zhuǎn)讓操作方案，根據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的具體情況設(shè)計(jì)、起草意向書。第九十條 意向書所包含的主要內(nèi)容有：（工作步驟、時間表等事項(xiàng)）（主體資格、項(xiàng)目基本情況等）（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負(fù)責(zé)事項(xiàng)的劃分等）（獨(dú)家談判權(quán)）（解除）條款（適用于涉外的情形）（費(fèi)用承擔(dān)條款、彈性條款等）第九十一條 意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：（一）受讓時，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓目標(biāo)項(xiàng)目。（二）意向書是否設(shè)計(jì)誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。（三）受讓方有權(quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項(xiàng)等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。（四）盡職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)受讓，進(jìn)入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第九十二條 律師在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下提供的盡職調(diào)查階段的法律服務(wù)，除本章規(guī)定的內(nèi)容外，建議參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引。除土地狀況、項(xiàng)目審批/建設(shè)手續(xù)、建設(shè)施工情況、權(quán)屬狀況等房地產(chǎn)項(xiàng)目一般調(diào)查內(nèi)容外，不同類別項(xiàng)目有不同的調(diào)查重點(diǎn)。第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草第九十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：、證號、性質(zhì)等基本情況、支付方式和期限、驗(yàn)收期限、其他附著物及處理方式第九十五條 草擬或?qū)彶榻ㄔO(shè)用地轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)防范：（一）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時辦理與該建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途、規(guī)劃條件的，應(yīng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門的同意，并按照審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，依照相關(guān)規(guī)定重新辦理土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記手續(xù)。作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，按照階段向轉(zhuǎn)讓方分期付款，并留取一定款項(xiàng)作為合同履行的保證金，同時盡量延長保證期限。（五）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在轉(zhuǎn)讓款的支付方式上可以與轉(zhuǎn)讓方共同與第三方（銀行、公證機(jī)構(gòu)）簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，對轉(zhuǎn)讓款進(jìn)行監(jiān)管，待轉(zhuǎn)讓方按約定全部履行合同義務(wù)后，由資金監(jiān)管方按照監(jiān)管協(xié)議的約定向轉(zhuǎn)讓方付款，以確保資金的安全。（七）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地管理部門辦理轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。第九十六條 在建工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：、附屬物、設(shè)施的處理、債務(wù)的處理、保函的處理及返還、期限第九十七條 草擬或?qū)徍嗽诮üこ剔D(zhuǎn)讓合同的注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)防范：（一）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的所有人，其名稱應(yīng)當(dāng)與行政機(jī)關(guān)登記文件上所載明的權(quán)利人一致。（三）核實(shí)并列明轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的詳細(xì)狀況，包括：建設(shè)用地使用權(quán)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍、產(chǎn)權(quán)證號、項(xiàng)目的批復(fù)文號、土地取得方式、規(guī)劃用途和條件、開發(fā)期限、地上建筑物的情況等。作為受讓方的律師應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人，與轉(zhuǎn)讓方約定消除上述權(quán)利瑕疵的方式及期限。（六）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，如受讓項(xiàng)目存在逾期開發(fā)將有可能面臨交納土地閑置費(fèi)、土地被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等行政許可文件如超過有效期限需要重新辦理審批。（七）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在項(xiàng)目受讓后，如受讓方需改變原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途及土地規(guī)劃條件的，應(yīng)由原批準(zhǔn)部門按照權(quán)限的重新審批，并依照規(guī)定調(diào)整土地出讓金。（九）雙方應(yīng)對在建或已竣工的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價、需要的整改費(fèi)用進(jìn)行驗(yàn)收評估后予以確定。（十一）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，通常情況下轉(zhuǎn)讓方會將轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)（含在建工程）作為抵押融資手段，如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被抵押不僅難以辦理過戶登記手續(xù)而且抵押權(quán)人對于抵押物可依法申請拍賣并享有優(yōu)先受償權(quán)。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)、建筑物如被轉(zhuǎn)讓方出租，則可能會遇到承租人的優(yōu)先購買權(quán)、租賃期限未到期等問題，而影響項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)施。（十二）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，轉(zhuǎn)讓雙方如與原施工承包方就施工合同的處理協(xié)商未果，施工企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過戶之前提起工程款訴訟并對所施工的項(xiàng)目申請?jiān)V訟保全，會因施工企業(yè)對于所施工的建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)而產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目無法過戶或無法及時過戶的可能。一般情況下，在建工程確定轉(zhuǎn)讓之后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)履行書面通知預(yù)購商品房買受人的義務(wù)，以確定原商品房預(yù)購合同是終止還是由受讓方繼續(xù)履行；對于繼續(xù)履行的預(yù)售合同受讓方需對原件進(jìn)行審核，并由三方簽訂預(yù)售合同的承繼協(xié)議。第二部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的談判第九十八條 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程較為復(fù)雜，為提高談判效率，雙方律師應(yīng)首先確定談判的日程表，對談判的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容以文件的形式確定下來，用以推進(jìn)談判進(jìn)程。第一百條 雙方律師在充分溝通的基礎(chǔ)上就談判的總體內(nèi)容列出談判提綱，以指導(dǎo)談判。第一百零二條 雙方律師應(yīng)就每次談判形成備忘錄，以固定談判的結(jié)果，盡量避免反復(fù)。第一百零三條 雙方律師在談判過程中對于爭議較大的問題，應(yīng)善于平衡各方利益，靈活地作出處理，盡量促成雙方交易。第三部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的簽署第一百零五條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由各方當(dāng)事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。第一百零七條 按照《城市房地產(chǎn)管理法》所規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般處于在建工程狀態(tài)。（二）移交在建工程證照：轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)將與在建工程開發(fā)、建設(shè)有關(guān)的所有相關(guān)證照登記在冊，辦理移交手續(xù)。第一百零八條 變更轉(zhuǎn)讓方與第三方所簽訂合同的主體，由受讓方取代轉(zhuǎn)讓方成為合同當(dāng)事人，主要內(nèi)容為：（一）履行告知義務(wù)：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)向受讓方提供在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交割前所簽訂的全部合同，并應(yīng)書面通知合同的第三方，告知項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，并提出將合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給受讓方的請求，要求第三方在合理期限內(nèi)予以答復(fù)。（二）簽訂合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議：對于第三方在規(guī)定的合理期限內(nèi)答復(fù)同意合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方、受讓方、第三方應(yīng)簽訂合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確由受讓方承受合同中的權(quán)利義務(wù)。（三）終止轉(zhuǎn)讓方與第三方合同的履行：對于第三方在規(guī)定的合理期限內(nèi)答復(fù)不同意合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的，或者在規(guī)定的合理期限內(nèi)未作出答復(fù)的，受讓方應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)讓方按照資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容與第三方協(xié)商終止合同的履行。轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。律師在提供法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)適當(dāng)區(qū)分工作范圍，合理劃分責(zé)任邊界。第一百一十二條 鼓勵律師盡量理解當(dāng)事人的商務(wù)需求、市場地位、談判能力，合理分配風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在披露、評估、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上盡力滿足當(dāng)事人促成交易的需求。第二節(jié) 律師在意向階段的注意事項(xiàng)第一百一十四條 律師應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人提示意向書與轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別和聯(lián)系，提示當(dāng)事人注意意向書的內(nèi)容對其法律效力的影響。第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段的注意事項(xiàng)第一百一十六條 鼓勵律師對房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的經(jīng)營模式、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了解，并在必要時請當(dāng)事人提供幫助，便于更好地理解當(dāng)事人的商務(wù)需求。鼓勵律師就工作過程中形成的工作記錄、會議紀(jì)要、訪談筆錄、電子郵件等制作工作底稿或者進(jìn)行文件備份。第一百一十九條 律師應(yīng)與會計(jì)師、評估師、稅務(wù)師、工程師、咨詢師等專業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。第四節(jié) 在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的注意事項(xiàng)第一百二十一條 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作涉及到當(dāng)事人多方面的商務(wù)需求，一般由當(dāng)事人完成或者獨(dú)立委托，律師可以根據(jù)當(dāng)事人要求參與提供相關(guān)服務(wù)。鼓勵律師理解當(dāng)事人設(shè)計(jì)的交易結(jié)構(gòu)，從中提煉出相關(guān)法律需求。第一百二十四條 律師在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段提供法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)合理界定律師的工作角色、服務(wù)范圍和責(zé)任邊界，就非法律問題謹(jǐn)慎提供意見。第一百二十六條 律師代表一方起草合同文本時應(yīng)當(dāng)按照業(yè)界通常做法提供合同文本，在尊重當(dāng)事人要求的基礎(chǔ)上，兼顧平衡各方利益，提高工作效率。第一百二十七條 合同文件談判過程中，各方律師應(yīng)當(dāng)溝通配合，提高談判效率。第一百二十八條 律師應(yīng)提醒當(dāng)事人注意合同性質(zhì)、效力等方面的不同觀點(diǎn)以及司法實(shí)踐中的不同做法，但不宜因此反對當(dāng)事人的商務(wù)決策。第六節(jié) 在合同履行、交割階段的注意事項(xiàng)第一百三十條 律師協(xié)助當(dāng)事人履行合同時，應(yīng)注意指導(dǎo)當(dāng)事人收集、固定重要證據(jù)，原則上由當(dāng)事人保管證據(jù)原件，律師留存?zhèn)浞?。第一百三十二條 律師提供資金監(jiān)管服務(wù)時，應(yīng)合理界定服務(wù)身份，約定清晰、客觀的資金解付條件，避免陷入當(dāng)事人的爭議。第六章 附則第一節(jié) 聲明第一百三十三條 本指引受限于編寫人員對法律法規(guī)的掌握和理解程度、以往辦理該類法律業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)程度以及對所涉問題的主觀、個性的認(rèn)識等因素，不能涵蓋所有房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的具體操作、不能窮盡房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的所有法律問題，加之目標(biāo)項(xiàng)目和目標(biāo)公司的實(shí)際情況各異，因此，本指引的完整性、深度、詳盡程度以及對實(shí)際工作的指導(dǎo)意義均有局限性，對律師為房地產(chǎn)