【正文】 的惡性炒賣行為就失去了存在的意義。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無償或僅支付少量費用后取得的。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條，在兩種情形下，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：一、經(jīng)政府部門批準，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；二、經(jīng)批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益上繳。但采取項目轉(zhuǎn)讓的方式，其前提是必須完成一定量的前期開發(fā)工作，另外其涉及的稅費也較高，一般而言，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)交納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。（三）房地產(chǎn)項目公司收購在國有經(jīng)營性土地出讓一律采取公開交易的背景下，除招標拍賣掛牌方式外，以收購房地產(chǎn)項目公司方式獲得該公司名下房地產(chǎn)項目成為現(xiàn)階段取得房地產(chǎn)項目的主要形式。目前，某些國家主管部門也有在一定程度上限制這種方式的考慮，但筆者認為，這種限制于法無據(jù)，有干涉企業(yè)正常經(jīng)營管理的嫌疑。而且股權(quán)變更基本不涉及稅費，因而獲得房地產(chǎn)項目的附加成本很小。以招標、拍賣、掛牌方式取得的項目，因國家以出讓人身份介入，風險已降至最低；而采取項目轉(zhuǎn)讓方式，只要能審查確定該項目的合法性，也基本不存在后遺癥。要最大限度地降低項目公司收購的風險，就需要履行規(guī)范的收購程序，全面查清公司的歷史與現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上作出審慎、客觀的判斷與決策，最后通過簽署完善的法律文件來保護收購方的合法權(quán)益。（四）房地產(chǎn)項目公司增資另外，房地產(chǎn)市場上也存在投資人通過向房地產(chǎn)項目公司增資，從而成為公司新股東的操作方式。從實踐來看，單純的向房地產(chǎn)項目公司增資并不多見，增資往往與股權(quán)轉(zhuǎn)讓并行。但是，某些國有劃撥土地的使用性質(zhì)決定了該項目不能變更開發(fā)主體，如教育用地，只能用于教學及與教學相配套的餐飲、住宿等用途，亦只能由教育機構(gòu)進行開發(fā)建設(shè)。以往，某些該類用地采取聯(lián)建的開發(fā)方式，即土地使用權(quán)人提供項目用地，投資者提供資金、技術(shù)與管理，以土地使用權(quán)人名義進行開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)建成后雙方各分得約定份額。這樣，投資者所獲得的，只是其分得房產(chǎn)的使用權(quán)，其保障僅來源于一紙聯(lián)建協(xié)議，這種操作方式的風險是很大的。因應(yīng)這種市場需求，我們可以考慮采取房地產(chǎn)委托經(jīng)營管理的模式，即土地使用權(quán)人提供項目用地，委托投資者開發(fā)建設(shè)并長期（如50年）經(jīng)營管理建成項目，投資者承擔開發(fā)建設(shè)費用并向土地使用權(quán)人支付合作費，享有長期的經(jīng)營管理收益。在該種委托經(jīng)營管理模式中，土地使用權(quán)人與投資者形成了委托關(guān)系，現(xiàn)對照委托合同的特征進行分析：1．委托合同建立在委托人與受托人相互信任的基礎(chǔ)上。投資者的建設(shè)與經(jīng)營管理行為也均以土地使用權(quán)人的名義進行。投資者的建設(shè)與經(jīng)營管理行為可以視為一種勞務(wù)。從表面上看，本模式中投資者向土地使用權(quán)人支付合作費，似乎與委托合同的特征不符，但是，投資者基于土地使用權(quán)人的委托進行經(jīng)營管理并獲得收益，該收益除支付建設(shè)費用與合作費以外的部分均可以視為土地使用權(quán)人支付給投資者的委托費用與報酬。但由于目前長線投資在房地產(chǎn)市場上尚未形成氣候，委托經(jīng)營管理還僅處于摸索試驗階段。就這五種方式而言，房地產(chǎn)項目公司收購相對而言法律關(guān)系明了、政府批準程序簡便、費用低廉，易于被合作雙方接受。三、房地產(chǎn)項目公司收購的操作一般而言，規(guī)范的房地產(chǎn)項目公司收購包括四個步驟。一般而言，意向書或框架性協(xié)議主要約定兩個方面的內(nèi)容：一、在意向收購階段，雙方尤其是轉(zhuǎn)讓方不得就項目收購事宜與其他方進行接洽、談判、簽約；二、雙方應(yīng)對在合作過程中尤其是盡職調(diào)查階段獲悉的對方的商業(yè)信息保密。但是，受讓一個項目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)（剝離資產(chǎn)除外）、債權(quán)債務(wù)、潛在風險等。所以，受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應(yīng)進行詳盡的法律與財務(wù)盡職調(diào)查。4，盡職調(diào)查的方法進行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標公司的經(jīng)營狀況與法律風險，具體方式多種多樣。（2）向目標公司管理層、普通員工調(diào)查了解有關(guān)信息。（4）向有關(guān)政府部門調(diào)查并獲取書面文件。其中，最基本、最重要的工作是全面收集目標公司的書面文件并進行認真審查。* 目標公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、驗資報告和公司章程等政府批件。* 目標公司的主營業(yè)務(wù)情況及未來發(fā)展目標（2）治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標公司組織架構(gòu)圖。* 目標公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。* 目標公司內(nèi)部管理規(guī)章和制度。* 目標公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。* 與上述權(quán)益、負債情況相關(guān)的合同等法律文件。* 目標公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。* 與項目有關(guān)的申報文件、批復文件及已取得的證書，包括立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。* 目標公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭議事項或存在預(yù)期將要進入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對處置結(jié)果和影響的預(yù)測，并提供有關(guān)的法律文件。6，盡職調(diào)查結(jié)論通過法律與財務(wù)盡職調(diào)查，收購方應(yīng)對所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計產(chǎn)生的后果進行深入、細致的分析研究，全面、清晰地掌握目標公司的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實或潛在的法律與財務(wù)風險，就收購的可行性、收購條件及風險問題提出最終的法律與財務(wù)意見，并提出針對性的解決方案與建議。國家對房地產(chǎn)開發(fā)實施嚴格審批與監(jiān)管，判斷一個房地產(chǎn)項目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。如系集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，則存在征地與拆遷補償問題，應(yīng)審查項目之征地手續(xù)是否齊備，就鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個人的補償問題是否已達成協(xié)議并落實。但在房地產(chǎn)市場上，大量項目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。這類項目，風險確實存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當?shù)卣鞴懿块T認可補辦相關(guān)批準手續(xù)，也可繼續(xù)收購行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項目公司在收購完成前完善相關(guān)手續(xù)。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購中所涉及的方方面面問題囊括進去，最大限度避免收購方風險。這樣的合同遺留問題甚多，極容易產(chǎn)生糾紛，而糾紛一起，對于投資金額巨大、開發(fā)時間緊迫的房地產(chǎn)項目而言，往往會產(chǎn)生災(zāi)難性后果。一般情況下至少應(yīng)包括：（1）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司的資產(chǎn)、權(quán)益（包括項目）不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。（3）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。（5）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應(yīng)納稅費，不存在欠繳稅費情形。（7）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方保證自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至受讓方選出之新一屆董事會對項目公司實行實際控制前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不會批準通過或單方作出有可能增加項目公司負債、義務(wù)、責任或風險的議案或行為（包括增加董事、管理人員或員工薪酬，非正常地聘任員工，非正常地向員工發(fā)放福利等情況），或通過對項目公司未分配利潤進行分配的決議，或促使項目公司作出其正常業(yè)務(wù)以外的行為。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時注意雙方義務(wù)的對接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來的問題導致的支出。9．股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務(wù)方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。在某些情況下，對應(yīng)受讓方的付款進度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會要求分期辦理股權(quán)過戶手續(xù)。公司治理與員工的安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項目公司的治理結(jié)構(gòu)進行重新安排，具體而言，應(yīng)該約定如下事項：各股東的股權(quán)比例；各股東的表決權(quán)比例、分紅權(quán)比例、增資認購權(quán)比例；公司通過重大事項及其他事項所需要的表決權(quán)比例；股東會議事規(guī)則；法定代表人；董事會構(gòu)成及議事規(guī)則；監(jiān)事會（或監(jiān)事）的構(gòu)成及議事規(guī)則；公司利潤分配及虧損彌補規(guī)則等。在股權(quán)移交過程中，最佳的作法是避免過大的震蕩，盡量爭取平穩(wěn)過渡，因而如無特殊情況，項目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。11．資產(chǎn)剝離房地產(chǎn)項目公司的收購，有時并不意味著全盤接受該公司的資產(chǎn)，出于商業(yè)上的考慮，或出于降低法律風險的考慮，某些資產(chǎn)會被排除出收購的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。剝離首選法律意義上的剝離方案，即項目公司與股權(quán)受讓方不再作為上述剝離項目或資產(chǎn)及其相應(yīng)合同之相關(guān)主體。具體操作上，雙方可以簽訂協(xié)議，約定在某一個時點移交，或前往有關(guān)登記部門辦理過戶手續(xù)。即項目公司內(nèi)部將上述剝離項目或資產(chǎn)作為單獨核算主體，由轉(zhuǎn)讓方單獨經(jīng)營該等資產(chǎn)，財務(wù)上實行獨立核算，所有利潤、風險由轉(zhuǎn)讓