房地產(chǎn)存貨評估指引-在線瀏覽
2024-08-30 00:57本頁面
【正文】 售，應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)商品”科目進(jìn)行核算，并從“開發(fā)商品”科目轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)商品”科目。開發(fā)企業(yè)將用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的周轉(zhuǎn)房投入使用時(shí)應(yīng)將“開發(fā)產(chǎn)品——周轉(zhuǎn)房”轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”科目核算，并設(shè)置“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”科目核算周轉(zhuǎn)房的攤銷，每次計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的土地、房屋開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用。在開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用的直接計(jì)入開發(fā)成本；需在各地塊間分?jǐn)偟馁M(fèi)用，按受益面積分?jǐn)傆?jì)入。二、 房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估方法產(chǎn)成品開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)成品為待出售的商品房，住宅，商鋪，庫房、車位等，屬正常銷售產(chǎn)品，對列入產(chǎn)成品的已完工的開發(fā)產(chǎn)品按市價(jià)法評估出市價(jià)后扣減一定的銷售費(fèi)用及全部銷售稅金、部分利潤計(jì)算評估值。在產(chǎn)品開發(fā)成本主要采用假設(shè)開發(fā)法評估，即假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 根據(jù)所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)(總開發(fā)價(jià)值)，可通過以下兩個(gè)途徑確定：對于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的市場交易價(jià)格，采用市場比較法確定；對于習(xí)慣出租的房地產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)的租金水平，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。 后續(xù)開發(fā)建筑成本費(fèi)用是指后期按設(shè)計(jì)要求的直接和間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。 專業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。（4）估算不可預(yù)見費(fèi)（5）確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。 稅金主要指工程建成后房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算，一般以房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。 該利潤是指后期投入應(yīng)計(jì)的開發(fā)商利潤。（9）計(jì)算在建工程價(jià)值根據(jù)上述公式即可計(jì)算出在建工程的價(jià)值。評估公式：待開發(fā)房地產(chǎn)評估值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(收入)續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤土地增值稅企業(yè)所得稅（2）對待開發(fā)的土地使用權(quán)評估主要采用假設(shè)開發(fā)法評估，也可選用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法綜合測定地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、建筑容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，對估價(jià)對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。評估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利價(jià)值已不屬于委托單位所有。存貨包括在產(chǎn)品（自制半成品）、產(chǎn)成品和在用低值易耗品三項(xiàng)。產(chǎn)成品賬面價(jià)值為元，有已建成待銷售的別墅119幢，建筑面積平方米；公寓86套，建筑面積方米；商鋪43套，建筑面積平方米，停車庫個(gè)。為了管理和銷售的需要，每幢別墅都有獨(dú)立的編號(hào)，在主體達(dá)到預(yù)售的要求后即將此編號(hào)牌安裝在外墻的顯著部位。清查時(shí)除對幢數(shù)和套數(shù)逐項(xiàng)清查核實(shí)外，還對照資產(chǎn)占有方提供的測繪報(bào)告對建筑的面積進(jìn)行抽查核實(shí)，經(jīng)清查，賬實(shí)、賬表一致。經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)，實(shí)際的工程形象進(jìn)度與建設(shè)監(jiān)理公司描述的形象進(jìn)度基本一致。產(chǎn)成品由已開發(fā)且建設(shè)完成的商品房結(jié)轉(zhuǎn)成本而形成的存貨，系資產(chǎn)占有方已建成待銷售的別墅、公寓、商鋪和地下車庫等，全部建造在南航xxxxxxx的D 區(qū)內(nèi)，經(jīng)核實(shí)，資產(chǎn)占有方已通過出讓方式取得了委估建筑物相應(yīng)的土地使用權(quán)，并取得該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證等權(quán)證，資產(chǎn)占有方未進(jìn)行明細(xì)核算，未能將該部分存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)到每一項(xiàng)的存貨明細(xì)中。根據(jù)該公司歷史的銷售情況，評估人員認(rèn)為委托評估的存貨均能正常銷售,故本次評估按正常銷售產(chǎn)品評估。D 區(qū)內(nèi)開發(fā)的住宅在評估基準(zhǔn)日之前的兩年內(nèi)已銷售了400 余套，面積超過了平方米，銷售價(jià)款逾2 億元。對于少數(shù)資產(chǎn)占有方?jīng)]有提供銷售單價(jià)的住宅，評估人員按照有關(guān)可比住宅的銷售單價(jià)確定了其的銷售單價(jià)。根據(jù)表中的數(shù)據(jù)計(jì)算的銷售利潤率可看出，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2002004 年明顯異常。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率，該企業(yè)的合理的銷售利潤率以2005年和2006 %作為本次評估計(jì)算的取值。所得稅稅率的確定所得稅稅率取33%。%。經(jīng)上述方法評估存貨－產(chǎn)成品評估價(jià)值為元，該評估價(jià)值為存貨－ 產(chǎn)成品的可變現(xiàn)凈值， 評估增值額元，增值率%。xxxxxxx公司在產(chǎn)品主要包括:xxxxxxx三期公寓7套, 建筑面積共計(jì)平方米，轉(zhuǎn)入產(chǎn)成品評估；Ⅱ. 在建的xxxxx
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