房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估-在線瀏覽
2025-02-14 05:33本頁面
【正文】 物 ? 3)房地合一 (我們通常稱之為房地 )。在現(xiàn)實房地產(chǎn)價格評估中包含兩種情況： ? (1)指城市中一塊沒有建筑物的 空地 ； ? (2)指實物形態(tài)上 土地與建筑物合成一體 ，但價格評估中只要求評估土地部分的價值，這種情況可將其設(shè)想為是沒有建筑物的空地。可以從 縱 、橫 兩個方面來理解。 縱 的方面，土地分地面部分，地面以上一定限度的空間和地面以下一定限度的空間。在房地產(chǎn)價格評估報告中可按門牌號碼的方式來描寫。要從總占地面積，紅線用地面積、市政代征地面積、集中綠地代征地面積幾個方面來認(rèn)識。 ? 形狀 —— 通常用圖 (如宗地圖 )來說明。通常形狀規(guī)則的土地容易開發(fā)建設(shè)，相對單位價格高，相反則單位價格低。 NEXT ? ? 土地權(quán)利用狀況 —— 土地權(quán)利用狀況是一組權(quán)力，土地使用權(quán)有劃撥的和出讓、轉(zhuǎn)讓之不同，有的可以續(xù)期，有的不能續(xù)期，有的可以抵押，有的不可以抵押，出讓的期限有長有短，這些部會影響到土地價格評估的結(jié)果。 ? 利用現(xiàn)狀 —— 考察土地利用現(xiàn)狀主要涉及地上有無建筑物，有無其他附著物 。現(xiàn)狀用途對未來的開發(fā)和利用有無影響。 ? 生熟程度 —— 指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)情況和土地的平整程度，據(jù)此土地可分為生地、毛地和熟地。地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，反之亦然。好的水文條件是土地開發(fā)、營造自然景觀的重要條件。 RETURN ? 建筑物 (buildings) 指單純的建筑物。 ? 建筑物的概念 ? 影響房地價格評估的建筑物的特性 ? 建筑物 (buildings) ? 建筑物的概念： 建筑物是指人工建筑而成的東西（包括房屋和構(gòu)筑物兩大類）。 ? 構(gòu)筑物： 是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動的建筑物，如水塔、煙囪、橋梁等。 ? 面積大小 —— 包括占地面積、建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積等。 ? 建筑層數(shù)和高度 —— 房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。 ? 用途 —— 建筑物的主要用途有居住、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。 ? ? 建筑結(jié)構(gòu) —— 建筑結(jié)構(gòu)有多種分類方法。按結(jié)構(gòu)平面布置情況可分為 :框架結(jié)構(gòu)、全剪力墻、框架 剪力墻、框 筒、筒體結(jié)構(gòu)、框一文結(jié)構(gòu)以及無梁樓蓋結(jié)構(gòu)。同類建筑材料具有不同等級，對建筑造價有直接影響。建筑物的內(nèi)外裝修情況和不同樓層、不同用途部分的裝修情況。 ? ? 附屬設(shè)備情況 —— 指各類設(shè)備的質(zhì)量和維修保養(yǎng)情況。 ? 其他 —— 還有一些需要明確的情況，如建筑物的施工質(zhì)量有無保證，是期房還是現(xiàn)房，單套評估還要了解樓層、朝向等情況以及物業(yè)管理情況等。在房地產(chǎn)價格評估中，既可把土地和建筑物單獨評估，然后加總，也可直接對整體房地產(chǎn)進(jìn)行評估，不影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，選用哪種方法，可視具體情況而定。 ? 商業(yè)房地產(chǎn)： 包括商場，各類商鋪、購物中心、批發(fā)市場 。賓館、酒店、度假村、各類餐館及影劇院、游樂場等娛樂房地產(chǎn)。 ? 公益性房地產(chǎn)： 包括學(xué)校、醫(yī)院、政府機關(guān)辦公樓、公共圖書館等。 ? 按照收益劃分 ? 收益性房地產(chǎn)： 可直接用于出租、生產(chǎn)活動、銷售活動或提供各種服務(wù)并獲取經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 ? 按照開發(fā)程度劃分 建筑物分為： ? 在建工程： 指建筑物尚未建成，估價時點時不具備使用條件的房地產(chǎn)。 土地可分為： ? 生地 （ raw land）：指不具備市地基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地或農(nóng)地。 ? 毛地 (underdeveloped land)：指具有一定的市地基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，有待進(jìn)一步開發(fā)。 ? 熟地 (cultivated land)：指具備完善的市地基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整，能夠直接進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。由于位置固定，人們不能把房地產(chǎn)拿到同一個市場上去比較、交易，房地產(chǎn)不能形成完全競爭的市場，房地產(chǎn)的價值很大程度上取決于當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顩r，以及房地產(chǎn)在價格、性能等方面是否迎合了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?。即使兩個建筑物的外觀和內(nèi)部格局完全相同，由于其所處的周圍環(huán)境不同，這兩宗房地產(chǎn)的實質(zhì)亦不相同，因此，其價格也是千差萬別的。與之相對應(yīng)，房地產(chǎn)價格評估對象的價值與房地產(chǎn)投資數(shù)額密切相關(guān)，必須由專業(yè)人員來評估。如果不發(fā)生滄海桑田的變化，土地在地球上所標(biāo)的位置就是永恒的，具有恒久的使用性。建筑物的壽命有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命之分，自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多，經(jīng)濟(jì)壽命可以適當(dāng)延長。國家土地使用權(quán)的最高年限為，居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)、 RETURN ? ? 受周圍環(huán)境的影響性： 房地產(chǎn)價值的高低除自身因素
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