【正文】 學(xué)的依據(jù)。 ? (4)房地產(chǎn)價格評估的原則是指房地產(chǎn)評估中需要遵循的法則，標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)價格評估是科學(xué)、藝術(shù)、經(jīng)驗三者的結(jié)合。 RETURN ? ? 保值增值性 保值性是指房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹、貨幣貶值帶來的影響，保證在投資一段時間后能夠變現(xiàn)，變現(xiàn)后的資金能夠購買到當(dāng)初投資金額可以購買到的同等商品或服務(wù)。建筑物的使用時間也可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。 RETURN ? 4. 房地產(chǎn)的特性 (characteristic) 房地產(chǎn)不同于其他商品 (merchandise/goods)，其主要特性有 : ?位置的固定性 ?異質(zhì)性 ?大量投資性 ?耐久使用性 ?受周圍環(huán)境的影響性 ?保值增值性 NEXT ? ? 位置的固定性 所有的房地產(chǎn)在自然地理位置上都是固定的，不可移動，因此，國外又稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)。 ? 無收益房地產(chǎn)： 不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 ? 工業(yè)房地產(chǎn)： 包括生產(chǎn)用房和倉儲用房。 ? 產(chǎn)權(quán)狀況 —— 建筑物是所有權(quán)還是使用權(quán)，是獨有產(chǎn)權(quán)還是共有產(chǎn)權(quán)，是否出租或抵押，及坐落土地的權(quán)利狀況等。如按承重構(gòu)件所用材料可分為 :鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)以及木結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)。 ? 影響房地價格評估的建筑物的幾大特性 ? 坐落位置 —— 對于其所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場狀況和具體地點的認(rèn)識。水文指地下水及其附近溝渠、河流、江湖等的基本情況。因此，要對土地的權(quán)利狀況作詳細(xì)調(diào)查。 ? 面積大小 —— 為依法確認(rèn)的面積。 RETURN ? 土地 (land) ? 指單純的土地。 ? 本章主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)的概念 ? 房地產(chǎn)的存在形態(tài) ? 房地產(chǎn)的分類 ? 房地產(chǎn)的特性 ? 房地產(chǎn)價格評估概述 ? 房地產(chǎn)價格評估作用 ? 復(fù)習(xí)思考題 ? （ real estate）的概念 房地產(chǎn)是指 : 1)土地、建筑物； 2)附著在土地、建筑物上的 不可分離的部分 和 附帶的各種權(quán)益 。 由于它們往往附著在房地產(chǎn)上并與其不可分離，或者分離后會影響到房地產(chǎn)的使用功能，分離不經(jīng)濟(jì)，因此，可以看成是房地產(chǎn)的組成部分?？梢詮? 縱 、橫 兩個方面來理解。 ? 形狀 —— 通常用圖 (如宗地圖 )來說明?，F(xiàn)狀用途對未來的開發(fā)和利用有無影響。 RETURN ? 建筑物 (buildings) 指單純的建筑物。 ? 建筑層數(shù)和高度 —— 房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。同類建筑材料具有不同等級，對建筑造價有直接影響。在房地產(chǎn)價格評估中，既可把土地和建筑物單獨評估，然后加總，也可直接對整體房地產(chǎn)進(jìn)行評估，不影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，選用哪種方法，可視具體情況而定。 ? 公益性房地產(chǎn)： 包括學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)辦公樓、公共圖書館等。 土地可分為： ? 生地 （ raw land）：指不具備市地基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地或農(nóng)地。即使兩個建筑物的外觀和內(nèi)部格局完全相同，由于其所處的周圍環(huán)境不同，這兩宗房地產(chǎn)的實質(zhì)亦不相同，因此，其價格也是千差萬別的。國家土地使用權(quán)的最高年限為，居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)、 同時，由于土地在地球上的數(shù)量是固定的，不能隨意增加供給。 ? ? 這個概念告訴我們： ? (1)房地產(chǎn)價格評估的主體是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)價格評估人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的評估，并用貨幣表示結(jié)果的人員，分為注冊估價師和估價員兩個等級。每種價格評估方法都有其評估的對象和適用的條件，需要根據(jù)不同的情況來選取。 ? 改革開放以來，我們轉(zhuǎn)變了觀念，積極進(jìn)行土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革，這兩項改革確立了土地使用權(quán)和城鎮(zhèn)房屋作為商品的地位，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立創(chuàng)造了前提條件。國有房地產(chǎn)占有單位進(jìn)行資產(chǎn)抵押、典當(dāng)及其他擔(dān)保、企業(yè)租賃或核定國有資產(chǎn)價值，也需要對房地產(chǎn)進(jìn)行價值或價格評估。政府通過制定房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)，并依靠評估部門對每 宗房地產(chǎn)交易價格的評估，就可以對房地產(chǎn)商品價格進(jìn)行監(jiān)控，從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)市場價格，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 。 :39:1317:39:13January 31, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :39:1317:39Jan2331Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人