【正文】 也是不斷變化的。 14 二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則 ? ? 合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。但在估價時估價對象的權(quán)益不是估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面： 15 二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則 ? （ 1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 ? （ 3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同 (如土地使用權(quán)出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)。 16 二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則 ? ? 公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。 17 三、房地產(chǎn)評估歷史淵源 ? 歷史悠久，早在 4000多年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。 94年 7月 5日公布，自 95年 1月 1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 33條規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估制度； 58條規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。 18 三、房地產(chǎn)評估歷史淵源 ? ， 1993年國家人事部、建設(shè)部認(rèn)定了 140名估價師， 1994年有認(rèn)定了 206名，從 1995年 3月 22日，建設(shè)部、人事部確定了考試實施辦法；主要是考以下幾門：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例分析》、《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》。 ? ? “房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”等行政許可項目。 ? 。 ? 。 21 四、中國房地產(chǎn)估價的特點 ? ，如城市規(guī)劃設(shè)計條件難以事前明確且有較大彈性、房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時，從而有時估價對象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清。 22 五、房地產(chǎn)的價格種類 ? ? 定義：具備公平出售所需全部條件的公平競爭市場中的房地產(chǎn)最可能的價格。 23 五、房地產(chǎn)的價格種類 ? ? 是指房地產(chǎn)實際的交易價格。 ? 房地產(chǎn)評估是評估市場價值。 ?※ 土地價格 +建筑物價格 =房地價格 25 五、房地產(chǎn)的價格種類 ? 、單位價格、樓面地價 ? 總價格 ? 是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體價格。 （ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的建筑容積率。 （ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 ④需要估價人員具有較強(qiáng)的素質(zhì)。 33 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 目標(biāo)房地產(chǎn) 比較 交易實例 1 交易實例 2 交易實例 3 交易實例 4 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 目標(biāo)房地產(chǎn)價值 34 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （二）市場比較法的步驟 ? 尋找類似房地產(chǎn) ? 確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價值特征 ? 修正類似房地產(chǎn)的價格 ? 確定目標(biāo)房地產(chǎn)的市場價值 35 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價值特征 ? 不動產(chǎn)特征；房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特征主要是指其物理特征。 ? 非不動產(chǎn)特征：房地產(chǎn)的非不動產(chǎn)特征主要包括： (1)已證實的售價； (2)銷售日期； (3)融資條件； (4)銷售環(huán)境等。若分期則應(yīng)折現(xiàn)計算。假設(shè)月利率為 1%，則在其成交日期時一次付清的價格為： = 6%112023）（ ??37 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （ 2）統(tǒng)一采用單價： ? 通常為單位面積上的價格 ? （ 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ? （ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 ? （ 5）統(tǒng)一面積單位 38 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 1】搜集了甲、乙兩個交易實例。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積 2500平方英尺，成交總價 15萬美元 ，于成交時一次付清。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)（或該類房地產(chǎn)）的建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 ，則： 甲單價 = /平方米建筑面積 乙單價 =498 = /平方英尺建筑面積 41 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ⑸ 統(tǒng)一面積單位 。 ? 主要調(diào)整類型包括自然特征、區(qū)位影響、交易狀況以及距離交易日的時間。父子、兄弟、母子、公司、親友、公司與職工 ② 急于出售或急于購買的交易。 ④ 交易雙方或某一方有特定動機(jī)或偏好的交易。 ⑥ 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。 44 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 交易情況修正系數(shù) ? 應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， （以 2023年 1月為 100）。 ? 【 解 】 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格計算如下： 1800 49 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （ 2）環(huán)比價格指數(shù) ? 可比實例在成交日期時的價格〓成交日期的下一時期的價格指數(shù)〓再下一時期的價格指數(shù)〓 …… 〓 …… 〓估價時點時的價格指數(shù) =在估價時點時的價格 50 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 3】 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 2023元 /平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月。試計算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格。 ? （ 1）逐期遞增或遞減的價格變動率，公式為 可比實例在成交日期的價格 （ 1177。價格變動率期數(shù)） =可比實例在估價時點時的價格 52 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 4】 為評估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格 3000元 /平方米，成交日期 2023年 10月末。試對該可比實例的價格進(jìn)行交易日期調(diào)整。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2023年 1月 30日為 1美元=8﹒26 元人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =人民幣。 ? 【 解 】 將該可比實例的價格調(diào)整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ 1+%） 8=8393元人民幣 /平方米 54 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 6】 某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降 %。試將可比實例的價格調(diào)整到 2023年 9月 30日。 56 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 修正方法： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 〓 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 差額修正法： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 〒 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 57 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 使用年期修正 （分兩步） ? 計算使用年期修正系數(shù) K K={11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} r:還原利率 m:待估對象使用年期； n:為比較對象使用年期。 ? 解：年期修正后的地價 =500 {11/（ 1+8%） 20}/{11/（ 1+8%） 30} =436 元 /平方米 59 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 求取比準(zhǔn)價格 ? 比準(zhǔn)價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期 房地產(chǎn)狀況 使用年限 容積率 =可比實例價格 100/（ ） （ )/100 100/( ) （ ） /100 {11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} 60 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ?經(jīng)過綜合修正后，可得出若干個比準(zhǔn)價格，對于多個比準(zhǔn)價格如何最終確定待估對象的價格，有三種方法： ?：簡單算術(shù)平均 ?Pi為第 i個比較實例比準(zhǔn)價格， n為可比實例數(shù) ? ?? N inPP 1i61 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? : ? 對多個比準(zhǔn)價格，根據(jù)其反映真實價格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計算最后的綜合結(jié)果。 案例 成交價（元 /m2） 交易時間 容積率 區(qū)域因素 使用年期 A 1500 +5% 50 B 1600 3% 45 C 1540 +2% 55 D 0 50 65 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 11】 為評估某寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示： ? 在上表的交易情況