房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件-在線瀏覽
2025-02-23 00:40本頁面
【正文】 上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。甲地的容積率為 5，單價(jià)為 1000元 /平方米；乙地的容積率為 3，單價(jià)為 800元 /平方米。商業(yè)繁華度交通便捷度環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。影響土地價(jià)格的個(gè)別因素影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。取決于土地使用權(quán)是如何取得的。 從農(nóng)村取得土地括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（ 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（ 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息n 注意：（ 2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），*注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵。估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息＝ 750[ （ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 37540%[ （ 1＋ 6%） － 1]＋ 37560%[ （ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)＝（ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1,80,000 ＝ 108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +正常利潤(rùn)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入 “（二） ”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用銷售稅金及附加其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟n 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗（一）估算重置成本 1.可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng)法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。 2.注意兩種重置成本(1)、復(fù)原（ Reproductioncost）n 3.建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。（二）估算損耗估算土地的損耗有形損耗（理化因素）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：例：某建筑物建筑面積為 320m2，重置價(jià)為 2500元 /m2，耐用年限為 40年，已使用 7年，殘值率為 4％。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層 二至三層 n 例題分，裝修部分 70分，設(shè)備部分 60分。 S＝ ， B＝ ，成新率＝（ 80+70+60） 247。n 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。n 經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％的減價(jià)修正。第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路及步驟n 無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。＝＝（二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用△ 求取方法：收益與售價(jià)比法（市場(chǎng)法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。＝ （ 2）假設(shè)未來收益無限期。四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格n [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出
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