房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件-wenkub
2023-02-10 00:40:13 本頁面
【正文】 范圍三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟（ 1）新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。（ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （七）土地增值收益的確定[例題 ]某地塊面積為 80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費(fèi) 30萬元 /畝，開發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)這里主要是估算建筑物的重置成本。在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本 。（ 2）間接法實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（ 1）耐用年限法（使用年限法）V＝ 800000－ 192007＝ 665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限（ 2）打分法（觀察法）不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫四至五層 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為 80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％）＝ 300000 72％＝ 216000（元） 三、各參數(shù)的估算（一）凈收益 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。12,000 ＝ 8,703元評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2％。計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 n 例題：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 20231200＝ 240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計(jì)算建筑物的純收益240（ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計(jì)算屬于土地的純收益3000＝ 1040（元 /m2）（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。1200200＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為：43280－ 19200＝ 24080（元）建筑物折舊率＝ 1/25100％＝ 4％建筑物價(jià)格＝ 24080247。=172023247。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少 3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例n 例題 繁華區(qū)繁華區(qū) 用途用途 商業(yè)商業(yè) 熟地熟地 1,200 2023年年 12月月 1,800形狀形狀 規(guī)則規(guī)則 平坦平坦 普通普通 完備完備 交通狀況交通狀況 很好很好 交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一、基本思路和計(jì)算公式該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。選擇和確定最佳開
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