房地產(chǎn)評估程序介紹-wenkub
2023-02-11 17:57:32 本頁面
【正文】 、建筑物評估時(shí)需考慮的因素等。位置固定性耐用性投資大量性保值增保值增影響因素多樣性（二）房地產(chǎn)的特征（三）房地產(chǎn)的評估程序 第二節(jié)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)（一）土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì) 土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評估（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性1．資產(chǎn)及其分類按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地（如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地） 2．土地資產(chǎn)的特性： 自自然然特特性性土地面積的有限性土地面積的有限性土地空間位置的固定性土地空間位置的固定性土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值土地的不可替代性土地的不可替代性（（ 2）經(jīng)濟(jì)特性）經(jīng)濟(jì)特性可壟斷性可壟斷性經(jīng)濟(jì)地理位置的可經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性變性用途多樣性用途多樣性（三）（三） 土地資產(chǎn)價(jià)格體系 1．土地資產(chǎn)價(jià)格類型．土地資產(chǎn)價(jià)格類型基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價(jià)（標(biāo)價(jià)）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)（或出讓金）的基礎(chǔ)。的。2．區(qū)域因素：是指因土地．區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是的因素，也就是 說說 ，土地所，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)在地區(qū)的自然條件與社會(huì) 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì) 、行政因素相、行政因素相 結(jié)結(jié) 合所形成合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素。土地利用因素：主要包括容 積 率和土地用途。2．劃 撥 土地使用 權(quán)以劃 撥 方式取得的土地使用 權(quán) ，土地使用權(quán) 不得 單 獨(dú) 設(shè) 定抵押權(quán) ，依法取得了房屋所有 權(quán)連 同 該 房屋占用范 圍 內(nèi)的劃 撥 土地使用 權(quán) ，可以 設(shè) 定抵押 權(quán) 。估方法。大。 （ 2）土地純收益的計(jì)算步驟： 3．土地還原利率及其估算．土地還原利率及其估算（ 1）利用收益 還 原法公式，通 過 搜集市 場 上相同或相似的土地 純 收益、價(jià)格等 資 料，反推算出 還 原利率。（三）成本法 1．成本法及其適用范 圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開 發(fā) 土地所耗 費(fèi) 的各 項(xiàng)費(fèi)
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