房地產(chǎn)評(píng)估成本法-wenkub
2023-02-11 17:56:30 本頁面
【正文】 5)計(jì)算土地增值收益 土地增值收益 =(120+200++64) ) 20%= (元 /M2) (6)計(jì)算土地價(jià)格 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)用 +土地開發(fā)費(fèi)用 +利息 +正常利潤 +土地增值收益 =120+200++64+= (元 /M2) (7)以上求得的是土地?zé)o限年期的價(jià)格，則 50年期的土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地使用權(quán)價(jià)格 = [11/(1+7%)50]= (元 /M2)p100 三 、 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地價(jià)格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 新建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 p129 某新建房地產(chǎn)，土地面積 20230m2，建筑面積 50000m2。 公式： p126 新開發(fā)的土地價(jià)格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 例 2：某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為 50年。 七 、 開發(fā)利潤 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果 ， 是由銷售收入 （ 售價(jià) ）減去各種成本 、 費(fèi)用和稅金后的余額 。若 開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。 在實(shí)際中 ， 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括： 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng) ： 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi) 三 、 管理費(fèi)用： 是指組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必須的費(fèi)用 ， 包括房地產(chǎn)開發(fā)人員的工資 、 福利 、 辦公 、差旅費(fèi)等 ， 可以結(jié)算為前兩者的一定比率 。 （ 2）城市房屋拆遷取得：房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。在房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這方面的考慮。 房地產(chǎn)評(píng)估 四、成本法估價(jià)中的注意點(diǎn) 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。 從 買方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是替代原理 。 房地產(chǎn)評(píng)估 “ 成本 ” 的含義： 成本不僅包括 開發(fā)商的開發(fā)成本 ，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤 ，是對(duì)于房地產(chǎn) 購買者 而言所必須支付的全部金額。 第六章 成本法 第一節(jié) 成本法的基本原理 一 、 成本法的概念 成本法又稱承包商法 ， 在評(píng)估舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱為重置成本法或重置成本折余法 。 成本是 當(dāng)前成本 ，而不是過去或?qū)淼某杀?，即?待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建成本 。 三 、 成本法適用的對(duì)象 、 條件 、 范圍和步驟 對(duì)象 ：只要是新近開發(fā)建造 、 計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn) ， 都可以采用成本估價(jià)法 。 ? 實(shí)際成本 是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)， ? 客觀成本 是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。 對(duì)于較老的建筑物， 測(cè)算其重新構(gòu)建價(jià)格和折舊有一定的難度，尤其是那些過于老舊的房地產(chǎn)，一般不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)。 （ 3）通過市場(chǎng)購買取得：政府的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等。 。 （ 1）單利計(jì)算方法 投資利息 =全部預(yù)付資本 利率 計(jì)息期 =土地取得費(fèi) 利率 開發(fā)周期 +土地開發(fā)費(fèi) 利率 開發(fā)周期 （ 2）復(fù)利計(jì)算方法 投資利息 =全部預(yù)付資本 [(1+利率 )計(jì)息期 1] =土地取得費(fèi) [(1+利率 )計(jì)息期 1]+土地開發(fā)費(fèi) [(1+利率 )計(jì)息期 ] 六 、 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商 （ 賣方 ） 交納的稅費(fèi) 。 估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)： 開發(fā)利潤是所得稅前的 ， 即開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的 平均利潤 ， 而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤 ， 也不是個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤 。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為 6萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為 2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為 2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為 10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的 40%，總投資回報(bào)率一般為 20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?20%，土地還原率為 7%?，F(xiàn)在土地重新取得價(jià)格為 3000元 /m2 ，建筑物建造的建安成本為1800元 /m2 ，管理費(fèi)用為建安成本的 30%。 注意 ：第一 、 重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二 、 重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的 第三 、 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格 ， 未扣除折舊； ★ 土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價(jià)格和重建價(jià)格?？梢岳斫鉃椤皬?fù)制 上述兩種建筑方法得出的重新構(gòu)建價(jià)格往往不同。這種方法實(shí)質(zhì)上是是市場(chǎng)法，比較常用、簡(jiǎn)單，但是粗略。 例題 ：某幢房屋的建筑面積為 300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位面積造價(jià)為1200元 /m2。 房地產(chǎn)評(píng)估 ②分部分項(xiàng)法 是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工
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