房地產(chǎn)評估成本法-免費閱讀
【正文】 試著評估該土地單價。 60=（ 萬元 ）估價人員到現(xiàn)場觀察 ， 認(rèn)為該專用倉庫的折舊程度為三成 ， 即將近七成新 ， 與上述計算結(jié)果基本吻合 。該宗房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包括土地和建筑物的價值，故選擇的計算公式為：舊房地產(chǎn)價格 =土地的重新取得價格（重新開發(fā)成本） +建筑物的重新購建價格 建筑物的折舊 求取土地的重新取得價格。 2023=1270(元 /平方米 ) 成新率的確定，可根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好程度劃分為五個等級。定額法的計算公式為： 公式中， D指年折舊費； C指建筑物的重新構(gòu)建價格； L指凈殘值； R指建筑物的凈殘值率，是指建筑物的殘值與重新構(gòu)建價格的比值，即 R=L/C； N指建筑物的經(jīng)濟耐用年限。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 在經(jīng)濟不景氣的時候 ， 高稅率 、 高失業(yè)率會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值的下降 ， 當(dāng)經(jīng)濟復(fù)蘇的時候 ， 房地產(chǎn)的價值也會提升 ， 這種折舊即為暫時性的經(jīng)濟折舊 。 功能落后 是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)低于現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)。 進一步可歸納為 4個方面： ① 自然經(jīng)過的老朽 ② 正常使用的磨損 ③ 意外的破壞損毀 ④ 延遲維修的損壞殘存 （ 1）自然經(jīng)過的老化是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)。 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)評估 ④指數(shù)調(diào)整法 是利用有關(guān)價格指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值來求取估價對象重新構(gòu)建價格的方法。試估算該房屋的重新構(gòu)建價格。一般來說，在房地產(chǎn)估價中，大多數(shù)情況下是利用建筑物的重置價格，但是如果有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用于重建價格。該港地產(chǎn)開發(fā)周期為 ，其中半年準(zhǔn)備期， 2年建設(shè)期， 土地費用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入 ；建安成本及管理費用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，其余在第二年均勻投入。 開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤來計算 。 五、投資利息： 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的的投資利息。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 房地產(chǎn)價格通常由 6大項 構(gòu)成： ①土地取得成 ②開發(fā)成本 ③管理費用 ④投資利息 ⑤銷售稅費 ⑥開發(fā)利潤 房地產(chǎn)評估 一、土地取得成本 指在取得 房地產(chǎn)開發(fā)用地 所必須的費用、稅金等 一般由購置土地的 價款 和在購置時應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費 （契稅、交易手續(xù)費等）構(gòu)成。 條件 ：一是自由競爭 ， 即可以自由進入市場 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 范圍： 成本法特別適用于 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn) ， 如學(xué)校 、 圖書館 、 體育場館 、 醫(yī)院 、行政辦公樓 、 軍隊營房 、 公園等公益的房地產(chǎn) ， 以及化工廠 、 鋼鐵廠 、 油田 、 碼頭等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 。 成本法是求取估價對象在估價時點時的 重置價格 ，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 二 、 成本法的理論依據(jù) 從 賣方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 。 ? 當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)下調(diào)評估價值；當(dāng)求大于供時應(yīng)該上調(diào)評估價值。 在理論上 ， 可以將其劃分為 土地開發(fā)成本 和建筑物建造成本 。 其他銷售稅費： 應(yīng)該由賣方承擔(dān)的交易手續(xù)費等 。 新開發(fā)的土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +投資利息 +開發(fā)利潤 +土地增值收益 解 ： (1)計算土地取得費 土地取得費 = (6+2)萬元 /畝 =120(元 /M2) （ 2）計算土地開發(fā)費 1平方公里 =1 000 000平方米 土地開發(fā)費 =2億元 /平方公里 =200 (元 /M2) （ 3）計算投資利息，土地取得費期初一次性投入，其計息期為 2年，土地開發(fā)費分段均勻投入，第 1年投入的計息期為 ，第 2年投入的計息期為 。可以理解為“替代”。 房地產(chǎn)評估 單位面積法 是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算估價對象建筑物的重新構(gòu)建價格。 其次， 既不要漏項，也不能重復(fù)計算，以免造成測算不準(zhǔn)。 實際估價中 ， 建筑物的折舊包括 3個方面： ① 物質(zhì)折舊 ② 功能折舊 ③ 經(jīng)濟折舊 【 例 42】 某舊住宅，估計其重置價格為 40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為 7萬元。 ㈡功能折舊 ， 又稱精神磨損 、 無形損耗 ， 是指由于消費觀念變更 、 設(shè)計更新 、 技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、 落后或不適用所造成的價值損失 。 不利因素可能是經(jīng)濟因素 （ 如
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