【正文】 土地開(kāi)發(fā)周期 2年，土地征用費(fèi)用 10萬(wàn)元 /畝，開(kāi)發(fā)期初投入；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用第一年投入30%，其余在第二年均勻投入。需要評(píng)估該專用倉(cāng)庫(kù)于 2023年 7月 30日的價(jià)值。 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10年 。 ㈢經(jīng)濟(jì)折舊 ， 又稱外部性折舊 ， 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失 。 估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失 ， 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額 。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。試采用成本法估計(jì)該宗土地單位價(jià)格。 二 、 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本是在取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用 、 稅金等 。 成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新建造該類 房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本 ，而不是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本。 步驟 ： ① 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本 、 稅費(fèi) 、利潤(rùn) ② 估算重新構(gòu)建價(jià)格 ③ 估算折舊 ④ 求取積算價(jià)格 注意 ：在現(xiàn)實(shí)中 ， 房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用 ， 而非花費(fèi)的成本 ， 成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格 。 無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； 根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息。年貸款利率 6%，銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的 7%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的 20%試著評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)和單價(jià)。 解：該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格估算為： 300 1200＝ 36（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)評(píng)估 單位體積法 是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū) （ 2）正常使用的磨損主要是指由人工使用引起的，它與建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。 二、建筑物折舊的求取方法 耐用年限法 成新折扣法 實(shí)際觀察法。 建筑物每年的折舊額與重新構(gòu)建價(jià)格的比值稱為年折舊率， d=D/C=(1R)/N 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 t年的建筑物折舊總額的公式為： Et=D t=(CL)t/N=C(1R)t/N 采用直線法折舊下的建筑現(xiàn)值計(jì)算公式為： V=CEt=CC(1R)t/N =C[1(1R)t/N] 房地產(chǎn)評(píng)估 某建筑物 ,總建筑面積為 200m2，于 8年前建成，重置價(jià)格1000元 /m2,耐用年限 40年，殘值率為 2％，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開(kāi)發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)求取該土地的重新取得價(jià)格。 土地價(jià)格 =土地征用費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)成本 +利息 +利潤(rùn) +稅費(fèi)+土地增值收益 V=A+B+C+D+E+F A=100000/=150元 /m2 (1畝 = ) B=250000000/1000000=250元 /m2 C=A[(1+3%)41]+B *30% [(1+3%)31]+B *70% [(1+3%)11]=31元 /m2 D=(A+B)*10% E=V*% F=(A+B+C+D)*10%= /m2 V=A+B+C+D+E+F= /m2 P1275某成片荒地 2平方公里，取得該荒地價(jià)格 ，將其開(kāi)發(fā)成屬地的成本和管理費(fèi)用為 ，開(kāi)發(fā)期 3年，年利率 6%，取得費(fèi)一次性投入，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)均勻投入，稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 %，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為土地取得價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)之和的 15%。 則有估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額為： 850 20247。 建筑面積 2540000247。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。如住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、電話線路，辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并需要其他專家如造價(jià)工程師、建筑工程師的參與，主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取?？梢岳斫鉃椤皬?fù)制 上述兩種建筑方法得出的重新構(gòu)建價(jià)格往往不同。 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的 ， 即開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的 平均利潤(rùn) ， 而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn) ， 也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望的利潤(rùn) 。 對(duì)于較老的建筑物， 測(cè)算其重新構(gòu)建價(jià)格和折舊有一定的難度，尤其是那些過(guò)于老舊的房地產(chǎn)，一般不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)。 第六章 成本法 第一節(jié) 成本法的基本原理 一 、 成本法的概念 成本法又稱承包商法 ， 在評(píng)估舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱為重置成本法或重置成本折余法 。在房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這方面的考慮。 七 、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果 ， 是由銷售收入 （ 售價(jià) ）減去各種成本 、 費(fèi)用和稅金后的余額 。 重建價(jià)格