【正文】 此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 ?材料計劃簽認(rèn)。 經(jīng)辦部門 （ 3）變更的審批 ?主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。 審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。設(shè)計部門和各類專業(yè)評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能 。 Page23 房地產(chǎn)項目工程成本控制的難點 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會資源的把握 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對 社會資源的把握與配置 。 Page20 套用傳統(tǒng)定額計價成本控制的誤區(qū) 一、解讀傳統(tǒng)定額： 傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物； 定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位； 市場定價與定額基本脫軌。是指根據(jù)公司原有的經(jīng)驗數(shù)據(jù)以及各種資源的市場價格或預(yù)期價格等信息，估算和確定項目各種活動的成本和這個項目全部成本。 產(chǎn)品定位層面 項目營銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 Page11 房地產(chǎn)項目成本管理層面（續(xù)） 規(guī)劃、設(shè)計層面 控制項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；控制建筑設(shè)計方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、 水、電、設(shè)備的設(shè)計參數(shù)； 控制材料、設(shè)備的選用。 2. 初步設(shè)計階段 ——項目成本概算 。 二、存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。 對社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 Page30 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制 要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計 ?市場信息搜集和分析 ?市政狀況信息分析 ?規(guī)劃要點確立 ?可行性研究設(shè)計任務(wù)書 ?可行性設(shè)計變更 設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。 銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。 主管總經(jīng)理 Page39 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 甲方代表 ?要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。 Page45 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷方案 （ 1）費用總額 ?確定費用目標(biāo)總額 項目部 （ 2）市場信息收集 （ 3）營銷計劃 （ 4）營銷預(yù)算 ?根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用 銷售部 （ 5）營銷方案審批 ?征求各方面意見，按審批流 程操作 主管總經(jīng)理 營銷現(xiàn)場費用 （ 1）現(xiàn)場銷售人工費用 ?銷售人數(shù)控制 ?銷售工作進度控制 ?獎勵辦法控制 銷售部部門經(jīng)理 （ 2）現(xiàn)場銷售器具費 （ 3）賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4）銷售模型費用 （ 5）宣傳資料及禮品費 （ 6）展銷費 銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理 （ 7）計劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 媒體選擇 （ 1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 ?專人負(fù)責(zé) 銷售部 （ 2）招投標(biāo) ?先評后選的原則 銷售部 ?內(nèi)部評審 銷售部 ?招投標(biāo) 評審委員會 Page46 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 樣板房裝修 （ 1）設(shè)計、裝修 ?市場信息收集 ?制訂裝修目標(biāo)成本總額 設(shè)計部、銷售部 （ 2）材料采購 ?信息搜集 ?材料、設(shè)備選型 設(shè)計部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) ?招投標(biāo) 招投標(biāo)評審小組 （ 4）樣板房維護 ?委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷售 部 （ 5）材料回收、保管和再利用 ?建立材料設(shè)備清單 ?使用登記 ?閑置品評估和處理 設(shè)計部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合 銷售回款 （ 1）銷售折扣點 待定 銷售前臺負(fù)責(zé) （ 2）回款周期 待定 銷售前臺負(fù)責(zé)， 財務(wù)監(jiān)督 Page47 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售補充條款及承諾 1. 承諾的給出 ?制作樓書 ?承諾分類 營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計、工程監(jiān)督 （ 2）設(shè)計變更與承諾 ?變更審批與知會制度 ?承諾變更 設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補償 ?晚交房原因分類處理 ?與施工隊洽商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作 其他 （ 1）中介費 待定 銷售部 （ 2）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費） ?嚴(yán)格按相關(guān)流程進行 主管副總 Page48 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點 工 程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性 。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。 審算部組織 工程部參加 ?限時編制材料計劃。 發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人 ?變更 必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同； 設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 ◆工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 工程量清單招標(biāo) ， 計價方式簡潔 ， 一目了然 ， 在總價和單價上都充分競爭 ， 可以體現(xiàn)各單位的真實成本 ， 便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo) ， 容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣 ， 有利于選到報價合理的承建單位 ， 有利于工程順利實施； 工程量清單報價 ， 能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施 ， 可以在合同中有效約定 ， 有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； 設(shè)計變更套用工程量清單單價 ， 有利于提供設(shè)計變更簽證效率 ， 便于動態(tài)掌握實際工程成本情況 ， 使動態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整 ， 結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減 ， 有利于提高結(jié)算效率； 付款過程簡化 ， 減少施工過程中付款的分歧 。 Page15 房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程回顧 2. 前期工作 與決策分析 Page16 項目動態(tài)成本管控的思路 1. 投資決策階段 ——項目成本估算 。 搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。 規(guī)劃、設(shè)計控制工程成本理念。是一項制訂項目成本控制基線或項目成本計劃的管理工作。 誤區(qū)之二：套用定額計算工程量進行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 ?未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 招投標(biāo)工作組審核 招投標(biāo)評審委員會審核； 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； Page36 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點 控制