【正文】 age45 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷方案 （ 1）費用總額 ?確定費用目標(biāo)總額 項目部 （ 2）市場信息收集 （ 3）營銷計劃 （ 4）營銷預(yù)算 ?根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用 銷售部 （ 5）營銷方案審批 ?征求各方面意見，按審批流 程操作 主管總經(jīng)理 營銷現(xiàn)場費用 （ 1）現(xiàn)場銷售人工費用 ?銷售人數(shù)控制 ?銷售工作進度控制 ?獎勵辦法控制 銷售部部門經(jīng)理 （ 2）現(xiàn)場銷售器具費 （ 3）賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4）銷售模型費用 （ 5）宣傳資料及禮品費 （ 6）展銷費 銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理 （ 7）計劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 媒體選擇 （ 1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 ?專人負責(zé) 銷售部 （ 2）招投標(biāo) ?先評后選的原則 銷售部 ?內(nèi)部評審 銷售部 ?招投標(biāo) 評審委員會 Page46 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 樣板房裝修 （ 1）設(shè)計、裝修 ?市場信息收集 ?制訂裝修目標(biāo)成本總額 設(shè)計部、銷售部 （ 2）材料采購 ?信息搜集 ?材料、設(shè)備選型 設(shè)計部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) ?招投標(biāo) 招投標(biāo)評審小組 （ 4）樣板房維護 ?委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷售 部 （ 5）材料回收、保管和再利用 ?建立材料設(shè)備清單 ?使用登記 ?閑置品評估和處理 設(shè)計部負責(zé)，物業(yè)、銷售部配合 銷售回款 （ 1）銷售折扣點 待定 銷售前臺負責(zé) （ 2）回款周期 待定 銷售前臺負責(zé)， 財務(wù)監(jiān)督 Page47 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售補充條款及承諾 1. 承諾的給出 ?制作樓書 ?承諾分類 營銷部負責(zé)，設(shè)計、工程監(jiān)督 （ 2）設(shè)計變更與承諾 ?變更審批與知會制度 ?承諾變更 設(shè)計部負責(zé)，銷售、工程協(xié)助 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補償 ?晚交房原因分類處理 ?與施工隊洽商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 客戶服務(wù)中心負責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作 其他 （ 1）中介費 待定 銷售部 （ 2）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費） ?嚴格按相關(guān)流程進行 主管副總 Page48 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點 工 程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性 。 這些信息可以來自合作方 、 第三方 ， 和自己的調(diào)研 ， 不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程序走 ， 防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責(zé)的實際操作 。 Page49 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 乙方預(yù)算 （ 1）乙方預(yù)算內(nèi)容的 審查 ?先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 ?注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題 審算部負責(zé)，設(shè)計部協(xié)助 鋼筋用量的核實 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）洽商、變更的鋼筋用量 ?選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責(zé)工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作 財務(wù)部、審算部與主管副總負責(zé)確定工程造價咨詢公司。 ?審算部專人負責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作 ?工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 價差的調(diào)整 （ 1）材料價差 （ 2）人工價差 （ 3）費用價差 ?嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法 ?及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況 ?當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策 審算部材料組與預(yù)算工程師負責(zé) Page50 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 洽商、變更的費用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場簽證 ?工程部項目部負責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責(zé)制 ?監(jiān)理公司審圖 ?施工單位審圖 ?甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較 ?現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任 1. 設(shè)計部負責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 2. 工程部負責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核 3. 工程項目部負責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 4. 審算部負責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經(jīng)濟性 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?甲方履行自己的合同義務(wù) ?甲方督促乙方履行合同義務(wù) ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程項目部負責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 審算部負責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控 （ 3）配合管理 ?工程部項目經(jīng)理負責(zé)各施工 方的配合問題 工程項目部負責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?當(dāng)造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算 審算部負責(zé)違約費用的核實 Page51 期間費用成本控制要點 期 間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。 Page52 期間費用成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 財務(wù)費用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 ?制定年度資金計劃 ?資金占壓費用估算與控制 財務(wù)部負責(zé)年度資金計劃 財務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量 （ 2）地價款的支付 ?制定項目總體開發(fā)計劃 項目部負責(zé)項目總體開發(fā)計劃 （ 3）工程款的支付 ?制定工程年度付款計劃 工程部負責(zé)工程年度付款計劃 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計劃 銷售部負責(zé)年度銷售計劃 人工費用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補助 （ 4）加班補助及其他費用 （ 5）獎金（含即時獎金） ?依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定公司工資總額 ?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助 ?依據(jù)公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額 財務(wù)部負責(zé) Page53 期間費用成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 行政管理費用 （ 1）通訊費用 ?通訊費用實行限額報銷 總辦與財務(wù)部負責(zé) （ 2）交際費用 交際費用實行定額報銷 （ 3）車輛交通費 ?車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷 （ 4） 其他辦公用品費 Page54 謝謝大家！ Page55 演講完畢，謝謝觀看！