【正文】 理者在堅持每月、每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)在工程完工之后根據(jù)施工過程中的計量支付以及變更、索賠等情況，及時匯總各種相關(guān)數(shù)據(jù)?？偨Y(jié)得失，找出產(chǎn)生偏差的原因，連同所選擇的糾偏措施以及從本項目的投資監(jiān)控管理中吸取的其他方面的經(jīng)驗教訓(xùn)整理成文字材料，作為存檔資料以供今后在工程建設(shè)管理中借鑒參考。工程的結(jié)算是完全建立在項目初期，工程招投標(biāo)、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動態(tài)控制的結(jié)果之上的。結(jié)算的過程實際上就是對我們在前一段的成本控制工作進(jìn)行總結(jié)，是建設(shè)單位在整個項目運行期間對成本控制結(jié)果的集中體現(xiàn)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標(biāo)文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計變更等文件。因此，結(jié)算工作做得好與不好，將對項目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項措施：①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。項目在施工建設(shè)期間，必然會根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟(jì)洽商、設(shè)計變更以及工作聯(lián)系確認(rèn)單等文件，這些文件必須是在符合工程合同、招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽署確認(rèn)的。只有符合合同中的約定條件的文件，同時又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料，才可以作為工程決算的依據(jù)。②利用好工程監(jiān)理單位，做好施工建設(shè)期間的月報工作。監(jiān)理月報是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在 第 27 頁施工期間的實際進(jìn)度和每月完成實際工程量而做出的形象進(jìn)度報告，市建設(shè)單位在工程竣工之后審核各個施工單位所報竣工決算的基礎(chǔ)資料。所以，建設(shè)單位在工程建設(shè)期間嚴(yán)格認(rèn)真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所做的監(jiān)理月報是為我們在竣工決算時能夠順利、準(zhǔn)確的對各施工單位所報的決算進(jìn)行審核打下良好的基礎(chǔ)。③在最后結(jié)算時，讓工程審計資質(zhì)的部門對工程的決算進(jìn)行審核認(rèn)定，以保證工程決算價格的合理性和合法性。 市場營銷階段市場營銷階段包含了竣工驗收后租售，投入使用環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行相應(yīng)的樓盤預(yù)售準(zhǔn)備，需要做適度的宣傳、預(yù)售策劃、聯(lián)系抵押貸款銀行、申請預(yù)售許可證、準(zhǔn)備住宅質(zhì)量保證書和預(yù)售合同、辦理過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證等。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了辦理相關(guān)手續(xù)，最重要的就是為房屋的銷售做好準(zhǔn)備，包括與房屋相關(guān)的有效信息的發(fā)布，除了房屋的地域、面積、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施外，更要將產(chǎn)品的差異性、設(shè)計的科學(xué)性與獨特性，及物業(yè)管理的相關(guān)信息進(jìn)行發(fā)布，房屋信息與客戶信息的管理是這一活動的重點。根據(jù)市場營銷學(xué)中 4P 營銷模式，房地產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)商品進(jìn)行合理的產(chǎn)品定價、銷售渠道的管理、廣告宣傳、商品促銷，在滿足社會利益的前提下，使商品最終到達(dá)消費者手中。但是我們也要看到在顧客導(dǎo)向的營銷理念下，自六十年代麥肯錫提出經(jīng)典的 4P 體系以來，經(jīng)過克特勒等著名的營銷大師的推崇與深化，擁有產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）和促銷（Promotion）四個元素的 4P 營銷理念，已不能滿足以消費者為中心的要求，美國營銷大師勞特朋提出以顧客（Customer）、成本（Cost）、方便（Convenient）、溝通（Communication）為內(nèi)容的 4C 營銷理論：即從顧客角度出發(fā)，滿足其欲望與需求，節(jié)約顧客成本，方便顧客并與顧客及時溝通以提高顧客讓渡價值為目標(biāo)，即提高顧客總價值，減少顧客總成本。房地產(chǎn)的市場營銷，是一個內(nèi)涵豐富的概念，它貫穿了市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、營銷策劃、廣告宣傳、客戶服務(wù)以及信息反饋等諸多環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷能力集中體現(xiàn)在企業(yè)具有能夠根據(jù)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境以及資源狀況，挖掘市場機(jī)會，選擇恰當(dāng)?shù)臓I銷渠道，運用富有創(chuàng)意的營銷手段，將產(chǎn)品或服務(wù)推向市場并贏得目標(biāo)市場的能力，市場營銷能力也是企業(yè)創(chuàng)立品牌、培養(yǎng)品牌的能力。市場營 第 28 頁銷能力建立了企業(yè)和消費者之間的關(guān)系，是企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，也是企業(yè)能否實施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)。（1） 營銷環(huán)節(jié)成本控制的要點房地產(chǎn)項目的營銷過程是整個項目開發(fā)價值最終實現(xiàn)的一個最重要的環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)存在兩個重要意義：一是做好它的銷售策劃、宣傳、包裝能夠為項目取得最好的價值體現(xiàn)；二是在營銷過程中準(zhǔn)確的策劃、宣傳、包裝可以最大限度的控制好營銷環(huán)節(jié)中的成本，節(jié)約銷售費用，加大項目價值所能產(chǎn)生的利潤空間。因此，營銷環(huán)節(jié)成本控制的要點就在于“準(zhǔn)確”二字。一個好的項目，在經(jīng)過前期規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗收之后，其所有固定成本控制的過程就算是基本完成了，對樓盤進(jìn)行營銷就成了體現(xiàn)項目價值、體現(xiàn)成本控制的成果、實現(xiàn)項目利潤的最后一個環(huán)節(jié)。所以，如何以最低的成本，完成對項目銷售的策劃定位、對項目銷售的主要消費群體的宣傳范圍的確定以及宣傳手段和傳播媒體的選擇、包裝項目所需要營建的售樓大廳和樣板間的建設(shè)裝修規(guī)模等級，這就需要開發(fā)公司進(jìn)行大量的調(diào)查研究、市場分析后做出準(zhǔn)確的決策。宣傳包裝不到位，會嚴(yán)重影響社會對其的認(rèn)知度，影響項目的銷售，雖然成本可能較低，但是實現(xiàn)不了應(yīng)有的利潤空間。由于對營銷策劃定位不準(zhǔn)確，過度的投入大量資金、人力物力進(jìn)行宣傳，建造豪華的售樓大廳，樣板間進(jìn)行包裝，加大了銷售成本，同樣實現(xiàn)不了應(yīng)有的利潤空間。因此，準(zhǔn)確的把握銷售策劃，準(zhǔn)確的定位銷售策略，制定出科學(xué)詳盡的銷售費用計劃，是控制好營銷環(huán)節(jié)銷售成本的基礎(chǔ)工作。（2） 營銷成本預(yù)算與控制要做好營銷環(huán)節(jié)的成本控制，首先要明確影響營銷環(huán)節(jié)成本的因素，我認(rèn)為有以下兩條：房屋在銷售之前的銷售方案策劃和廣告宣傳策劃費用。一般來講，開發(fā)企業(yè)在項目進(jìn)行銷售之前，要聘請專業(yè)的營銷策劃公司和廣告公司對項目的銷售進(jìn)行營銷策劃和廣告宣傳策劃，尤其是廣告宣傳還會找各種媒體的廣告公 第 29 頁司進(jìn)行全方位的宣傳策劃，比如說戶外宣傳、報紙宣傳、廣播、電視宣傳等等。然而，要成功的控制好這一環(huán)節(jié)的成本費用，就需要營銷的管理層在廣泛的市場調(diào)研之后，編制出對銷售策劃和廣告宣傳策劃公司進(jìn)行招標(biāo)的文件，對這些公司所做的方案采用招投標(biāo)的形式進(jìn)行確定。從而編制出在廣告宣傳環(huán)節(jié)計劃投入資金的額度預(yù)算及進(jìn)度計劃，以求得一個最經(jīng)濟(jì)、最合理、最好效果的營銷策劃方案和廣告宣傳方案，同時實現(xiàn)對這個環(huán)節(jié)的成本控制。售樓處建筑的建造費用和樣板間建造費用。售樓處的建造規(guī)模，樣板間的裝修檔次，開發(fā)商和營銷策劃公司在銷售環(huán)節(jié)中往往把它們看得非常重要。但是，建造售樓處和進(jìn)行樣板間的裝修又是售樓成本中的占用比重較大的一項投資。比如說，開發(fā)商在建造售樓處時，往往都是認(rèn)為售樓處是整個項目的險面，建的越是豪華、越是富麗堂皇，越能體現(xiàn)所銷售的項目的文化內(nèi)涵、規(guī)模檔次，所以往往是追求越大越好、裝修越豪華越好。但是，這種追求是無止境的，到底做到什么程度為最好，必須要有科學(xué)的論證，編制出費用預(yù)算。必須做到既不能因陋就簡而反映不出所銷售項目的文化內(nèi)涵、規(guī)模檔次，也不能單純?yōu)榱俗非蠛廊A，而造成費用的加大，利潤空間的縮小。 做好售后服務(wù)因為在上個階段已經(jīng)收回了投資，獲得了應(yīng)有的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼而轉(zhuǎn)向新的開發(fā)項目。這個時候房地產(chǎn)已經(jīng)由專業(yè)的物業(yè)公司接管，在此過程中如果有產(chǎn)品質(zhì)量問題，則由維修人員負(fù)責(zé)保修和維修。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的功能主要體現(xiàn)在對房屋及設(shè)備的維護(hù)和維修上。物業(yè)公司主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制物業(yè)管理中各項業(yè)務(wù)活動的開展。良好的物業(yè)管理可以提升房屋的價值，樹立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好形象。由于物業(yè)管理為住戶提供各種服務(wù)，滿足住戶日益?zhèn)€性化的要求，因此物業(yè)管理也就成為企業(yè)提供差異化服務(wù)，獲得競爭優(yōu)勢的有力手段。物業(yè)公司的良好服務(wù)對房地產(chǎn)上階段的工作是最好的促進(jìn)。所以，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都衍生了為自己服務(wù)的物業(yè)公司。開拓了公司的業(yè)務(wù)，同時長期合作，也減少很多麻煩。5 案例分析由于在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司最重要的 第 30 頁問題就是不重視對項目的全過程進(jìn)行成本控制，而第四章也詳細(xì)提出了對項目全過程進(jìn)行成本控制的措施，因此，本案例將著重對此部分進(jìn)行分析，以達(dá)到理論聯(lián)系實際，從而能對房地產(chǎn)行業(yè)提供有利幫助。北京 JT 房地產(chǎn)公司，是國有控股房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司秉承國有企業(yè)，責(zé)任地產(chǎn)為己任，為打造企業(yè)品牌，踏踏實實的做房地產(chǎn)開發(fā)。JT 房地產(chǎn)成立起就建立了完善的企業(yè)管理制度，特別是在成本控制方面。該公司開發(fā)的 JTLW項目就秉承這一宗旨，取得了較好的效果?，F(xiàn)在就以 JTLW 項目為例。 JTLW項目概況作為離天安門最近的成本綠化帶項目，JTLW 項目位于西二環(huán)西南側(cè)，占據(jù)西二環(huán)核心，金融街延長線，交通便利，是集住宅、寫字樓、SOHO 商務(wù)樓、臨街商鋪于一體的 22 萬平方米的建筑綜合體。容積率僅 ，是西二環(huán)邊低密度的地標(biāo)級生態(tài)大盤。 JTLW項目投資概算項目在啟動之初，各部門測算本部門意見，匯總后經(jīng)董事會批準(zhǔn)，JTLW 項目成本測算為表 51 JTLW 項目成本測算表項目 單方成本（元） 單方成本（元） 所占比例建筑面積（m 2） 分包 %結(jié)構(gòu)工程總包 %%分包 %裝飾工程總包 %%分包 %設(shè)備工程總包 %%分包 %電氣工程總包 %% 第 31 頁其他 %建安工程合計 %前期工程 %小計 %市政工程 %總計 %看得出來，在整個開發(fā)的資金投入上，建安成本是開發(fā)成本中所占比例最大的，也是控制的重點，但設(shè)計成本只占總成本的 3%，對建安成本的影響卻是最大的。 JTLW項目前期開發(fā)階段的成本控制早在 2022 年 9 月 JT 公司經(jīng)過市場運作后，買到這塊土地。由于周邊開發(fā)環(huán)境不成熟，JT 公司沒有立即啟動項目，而是對整個項目進(jìn)行了全面的分析和評估，并且要求市場部門對市場進(jìn)行了詳盡的調(diào)研。經(jīng)過公司市場部調(diào)研后得出相應(yīng)的方案，對設(shè)計單位在方案設(shè)計時提出具體的設(shè)計要求。與設(shè)計單位的不斷溝通，對建筑風(fēng)格、品味都有了明確的定位。按照市場部對市場戶型調(diào)查的客戶的真實需求，給產(chǎn)品設(shè)計部等相關(guān)部門一起商討，力求能夠得到一個最好的效果。最后，JTLW 項目定位于為成長中的城市中間階層打造的中產(chǎn)居所，主力戶型為 50—60 平米的一居、80—120 平米的二居、120—140 平米的三居。11 棟純住宅樓，梅花樁式分布于景觀園林中，創(chuàng)新的點式建筑設(shè)計，保證社區(qū)的通透性，有效增大采光面。外立面設(shè)計由新加坡最大的建筑設(shè)計事務(wù)所締博親筆，采用簡潔現(xiàn)代的美式風(fēng)格，深灰淺灰和諧搭配的色調(diào)，打造地標(biāo)級建筑群的卓爾不群。整體規(guī)劃摒棄了傳統(tǒng)的純板、純塔式建筑，結(jié)合二者的優(yōu)點，設(shè)計了點式建筑，保證了社區(qū)整體的通透性，使環(huán)境空間更有層次和深度，讓居住者從不同角度都可以看到不同的院落，增加了空間的趣味性。同時，又充分增加了各戶型的采光面，以及單個戶型內(nèi)部的開場。梅花樁式分布的樓群布局，有利于樓間空氣流通，促進(jìn)室內(nèi)的通風(fēng)，更發(fā)揮了社區(qū)內(nèi)面積占多數(shù)的南 第 32 頁北向戶型的通風(fēng)優(yōu)勢。寬闊的矮間距，讓每個樓座的觀景視線不受遮擋，讓每一戶的私密生活得到充分呵護(hù)。在施工圖設(shè)計階段，對設(shè)計單位實行限額施工圖設(shè)計，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)的前提下，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。在對設(shè)計院提限額設(shè)計時，提出三個具體指標(biāo)：（1） 每平方米鋼筋含量指標(biāo)（2） 單位施工圖預(yù)算指標(biāo)（3） 設(shè)計變更費用限額指標(biāo)由于房地產(chǎn)成本的特殊性，對成本控制影響幅度最大的就是規(guī)劃、設(shè)計階段了。JT 公司從前期入手，與設(shè)計單位取得很好的溝通，式設(shè)計單位和公司保持一致性和協(xié)調(diào)性，抓好影響成本的施工圖設(shè)計階段，為以后的成本控制打下堅實的基礎(chǔ)。 JTLW項目施工建設(shè)階段的成本控制、招投標(biāo)成本控制措施降低節(jié)支前提是集中批量采購，并且指定采購方案，成立成本采購考核小組，建立獎懲機(jī)制。以水泥為例，因為用量較大，所以價格需要公司進(jìn)行審批，對材料的性能和等級進(jìn)行比較后，采購部門對北京地區(qū)周邊兩家水泥公司價格進(jìn)行比較，如下表：表 52 水泥價格比較表項目 河北某公司 北京某公司出廠價 245 312運雜費（火車） 65（到北京南）運雜費（汽車） 20（到工地）31采購總成本 330 343 第 33 頁兩家水泥每噸差價為 13 元，比較后就得到了批價