【正文】 理者在堅(jiān)持每月、每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)在工程完工之后根據(jù)施工過(guò)程中的計(jì)量支付以及變更、索賠等情況，及時(shí)匯總各種相關(guān)數(shù)據(jù)?？偨Y(jié)得失，找出產(chǎn)生偏差的原因，連同所選擇的糾偏措施以及從本項(xiàng)目的投資監(jiān)控管理中吸取的其他方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)整理成文字材料，作為存檔資料以供今后在工程建設(shè)管理中借鑒參考。工程的結(jié)算是完全建立在項(xiàng)目初期，工程招投標(biāo)、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動(dòng)態(tài)控制的結(jié)果之上的。結(jié)算的過(guò)程實(shí)際上就是對(duì)我們?cè)谇耙欢蔚某杀究刂乒ぷ鬟M(jìn)行總結(jié)，是建設(shè)單位在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行期間對(duì)成本控制結(jié)果的集中體現(xiàn)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標(biāo)文件、施工合同、施工過(guò)程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計(jì)變更等文件。因此，結(jié)算工作做得好與不好，將對(duì)項(xiàng)目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項(xiàng)措施：①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。項(xiàng)目在施工建設(shè)期間，必然會(huì)根據(jù)施工過(guò)程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟(jì)洽商、設(shè)計(jì)變更以及工作聯(lián)系確認(rèn)單等文件，這些文件必須是在符合工程合同、招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽署確認(rèn)的。只有符合合同中的約定條件的文件，同時(shí)又是經(jīng)過(guò)總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計(jì)單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料，才可以作為工程決算的依據(jù)。②利用好工程監(jiān)理單位，做好施工建設(shè)期間的月報(bào)工作。監(jiān)理月報(bào)是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在 第 27 頁(yè)施工期間的實(shí)際進(jìn)度和每月完成實(shí)際工程量而做出的形象進(jìn)度報(bào)告，市建設(shè)單位在工程竣工之后審核各個(gè)施工單位所報(bào)竣工決算的基礎(chǔ)資料。所以，建設(shè)單位在工程建設(shè)期間嚴(yán)格認(rèn)真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所做的監(jiān)理月報(bào)是為我們?cè)诳⒐Q算時(shí)能夠順利、準(zhǔn)確的對(duì)各施工單位所報(bào)的決算進(jìn)行審核打下良好的基礎(chǔ)。③在最后結(jié)算時(shí)，讓工程審計(jì)資質(zhì)的部門(mén)對(duì)工程的決算進(jìn)行審核認(rèn)定，以保證工程決算價(jià)格的合理性和合法性。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段包含了竣工驗(yàn)收后租售，投入使用環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行相應(yīng)的樓盤(pán)預(yù)售準(zhǔn)備，需要做適度的宣傳、預(yù)售策劃、聯(lián)系抵押貸款銀行、申請(qǐng)預(yù)售許可證、準(zhǔn)備住宅質(zhì)量保證書(shū)和預(yù)售合同、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證等。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了辦理相關(guān)手續(xù)，最重要的就是為房屋的銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備，包括與房屋相關(guān)的有效信息的發(fā)布，除了房屋的地域、面積、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施外，更要將產(chǎn)品的差異性、設(shè)計(jì)的科學(xué)性與獨(dú)特性，及物業(yè)管理的相關(guān)信息進(jìn)行發(fā)布，房屋信息與客戶(hù)信息的管理是這一活動(dòng)的重點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中 4P 營(yíng)銷(xiāo)模式，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行合理的產(chǎn)品定價(jià)、銷(xiāo)售渠道的管理、廣告宣傳、商品促銷(xiāo)，在滿(mǎn)足社會(huì)利益的前提下，使商品最終到達(dá)消費(fèi)者手中。但是我們也要看到在顧客導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)理念下，自六十年代麥肯錫提出經(jīng)典的 4P 體系以來(lái)，經(jīng)過(guò)克特勒等著名的營(yíng)銷(xiāo)大師的推崇與深化，擁有產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）和促銷(xiāo)（Promotion）四個(gè)元素的 4P 營(yíng)銷(xiāo)理念，已不能滿(mǎn)足以消費(fèi)者為中心的要求，美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)大師勞特朋提出以顧客（Customer）、成本（Cost）、方便（Convenient）、溝通（Communication）為內(nèi)容的 4C 營(yíng)銷(xiāo)理論：即從顧客角度出發(fā)，滿(mǎn)足其欲望與需求，節(jié)約顧客成本，方便顧客并與顧客及時(shí)溝通以提高顧客讓渡價(jià)值為目標(biāo)，即提高顧客總價(jià)值，減少顧客總成本。房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，是一個(gè)內(nèi)涵豐富的概念，它貫穿了市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告宣傳、客戶(hù)服務(wù)以及信息反饋等諸多環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力集中體現(xiàn)在企業(yè)具有能夠根據(jù)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境以及資源狀況，挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)渠道，運(yùn)用富有創(chuàng)意的營(yíng)銷(xiāo)手段，將產(chǎn)品或服務(wù)推向市場(chǎng)并贏得目標(biāo)市場(chǎng)的能力，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力也是企業(yè)創(chuàng)立品牌、培養(yǎng)品牌的能力。市場(chǎng)營(yíng) 第 28 頁(yè)銷(xiāo)能力建立了企業(yè)和消費(fèi)者之間的關(guān)系，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，也是企業(yè)能否實(shí)施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)。（1） 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)存在兩個(gè)重要意義：一是做好它的銷(xiāo)售策劃、宣傳、包裝能夠?yàn)轫?xiàng)目取得最好的價(jià)值體現(xiàn)；二是在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中準(zhǔn)確的策劃、宣傳、包裝可以最大限度的控制好營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中的成本，節(jié)約銷(xiāo)售費(fèi)用，加大項(xiàng)目?jī)r(jià)值所能產(chǎn)生的利潤(rùn)空間。因此，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)就在于“準(zhǔn)確”二字。一個(gè)好的項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)前期規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收之后，其所有固定成本控制的過(guò)程就算是基本完成了，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)就成了體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、體現(xiàn)成本控制的成果、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。所以，如何以最低的成本，完成對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的策劃定位、對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的主要消費(fèi)群體的宣傳范圍的確定以及宣傳手段和傳播媒體的選擇、包裝項(xiàng)目所需要營(yíng)建的售樓大廳和樣板間的建設(shè)裝修規(guī)模等級(jí)，這就需要開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行大量的調(diào)查研究、市場(chǎng)分析后做出準(zhǔn)確的決策。宣傳包裝不到位，會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)對(duì)其的認(rèn)知度，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售，雖然成本可能較低，但是實(shí)現(xiàn)不了應(yīng)有的利潤(rùn)空間。由于對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃定位不準(zhǔn)確，過(guò)度的投入大量資金、人力物力進(jìn)行宣傳，建造豪華的售樓大廳，樣板間進(jìn)行包裝，加大了銷(xiāo)售成本，同樣實(shí)現(xiàn)不了應(yīng)有的利潤(rùn)空間。因此，準(zhǔn)確的把握銷(xiāo)售策劃，準(zhǔn)確的定位銷(xiāo)售策略，制定出科學(xué)詳盡的銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃，是控制好營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)銷(xiāo)售成本的基礎(chǔ)工作。（2） 營(yíng)銷(xiāo)成本預(yù)算與控制要做好營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的成本控制，首先要明確影響營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本的因素，我認(rèn)為有以下兩條：房屋在銷(xiāo)售之前的銷(xiāo)售方案策劃和廣告宣傳策劃費(fèi)用。一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售之前，要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司和廣告公司對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃和廣告宣傳策劃，尤其是廣告宣傳還會(huì)找各種媒體的廣告公 第 29 頁(yè)司進(jìn)行全方位的宣傳策劃，比如說(shuō)戶(hù)外宣傳、報(bào)紙宣傳、廣播、電視宣傳等等。然而，要成功的控制好這一環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，就需要營(yíng)銷(xiāo)的管理層在廣泛的市場(chǎng)調(diào)研之后，編制出對(duì)銷(xiāo)售策劃和廣告宣傳策劃公司進(jìn)行招標(biāo)的文件，對(duì)這些公司所做的方案采用招投標(biāo)的形式進(jìn)行確定。從而編制出在廣告宣傳環(huán)節(jié)計(jì)劃投入資金的額度預(yù)算及進(jìn)度計(jì)劃，以求得一個(gè)最經(jīng)濟(jì)、最合理、最好效果的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案和廣告宣傳方案，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制。售樓處建筑的建造費(fèi)用和樣板間建造費(fèi)用。售樓處的建造規(guī)模，樣板間的裝修檔次，開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)策劃公司在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中往往把它們看得非常重要。但是，建造售樓處和進(jìn)行樣板間的裝修又是售樓成本中的占用比重較大的一項(xiàng)投資。比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在建造售樓處時(shí)，往往都是認(rèn)為售樓處是整個(gè)項(xiàng)目的險(xiǎn)面，建的越是豪華、越是富麗堂皇，越能體現(xiàn)所銷(xiāo)售的項(xiàng)目的文化內(nèi)涵、規(guī)模檔次，所以往往是追求越大越好、裝修越豪華越好。但是，這種追求是無(wú)止境的，到底做到什么程度為最好，必須要有科學(xué)的論證，編制出費(fèi)用預(yù)算。必須做到既不能因陋就簡(jiǎn)而反映不出所銷(xiāo)售項(xiàng)目的文化內(nèi)涵、規(guī)模檔次，也不能單純?yōu)榱俗非蠛廊A，而造成費(fèi)用的加大，利潤(rùn)空間的縮小。 做好售后服務(wù)因?yàn)樵谏蟼€(gè)階段已經(jīng)收回了投資，獲得了應(yīng)有的利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼而轉(zhuǎn)向新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)已經(jīng)由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司接管，在此過(guò)程中如果有產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，則由維修人員負(fù)責(zé)保修和維修。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這一階段的功能主要體現(xiàn)在對(duì)房屋及設(shè)備的維護(hù)和維修上。物業(yè)公司主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制物業(yè)管理中各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。良好的物業(yè)管理可以提升房屋的價(jià)值，樹(shù)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好形象。由于物業(yè)管理為住戶(hù)提供各種服務(wù)，滿(mǎn)足住戶(hù)日益?zhèn)€性化的要求，因此物業(yè)管理也就成為企業(yè)提供差異化服務(wù)，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有力手段。物業(yè)公司的良好服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)上階段的工作是最好的促進(jìn)。所以，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都衍生了為自己服務(wù)的物業(yè)公司。開(kāi)拓了公司的業(yè)務(wù)，同時(shí)長(zhǎng)期合作，也減少很多麻煩。5 案例分析由于在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最重要的 第 30 頁(yè)問(wèn)題就是不重視對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本控制，而第四章也詳細(xì)提出了對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制的措施，因此，本案例將著重對(duì)此部分進(jìn)行分析，以達(dá)到理論聯(lián)系實(shí)際，從而能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供有利幫助。北京 JT 房地產(chǎn)公司，是國(guó)有控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，公司秉承國(guó)有企業(yè)，責(zé)任地產(chǎn)為己任，為打造企業(yè)品牌，踏踏實(shí)實(shí)的做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。JT 房地產(chǎn)成立起就建立了完善的企業(yè)管理制度，特別是在成本控制方面。該公司開(kāi)發(fā)的 JTLW項(xiàng)目就秉承這一宗旨，取得了較好的效果?，F(xiàn)在就以 JTLW 項(xiàng)目為例。 JTLW項(xiàng)目概況作為離天安門(mén)最近的成本綠化帶項(xiàng)目，JTLW 項(xiàng)目位于西二環(huán)西南側(cè)，占據(jù)西二環(huán)核心，金融街延長(zhǎng)線(xiàn)，交通便利，是集住宅、寫(xiě)字樓、SOHO 商務(wù)樓、臨街商鋪于一體的 22 萬(wàn)平方米的建筑綜合體。容積率僅 ，是西二環(huán)邊低密度的地標(biāo)級(jí)生態(tài)大盤(pán)。 JTLW項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目在啟動(dòng)之初，各部門(mén)測(cè)算本部門(mén)意見(jiàn)，匯總后經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，JTLW 項(xiàng)目成本測(cè)算為表 51 JTLW 項(xiàng)目成本測(cè)算表項(xiàng)目 單方成本（元） 單方成本（元） 所占比例建筑面積（m 2） 分包 %結(jié)構(gòu)工程總包 %%分包 %裝飾工程總包 %%分包 %設(shè)備工程總包 %%分包 %電氣工程總包 %% 第 31 頁(yè)其他 %建安工程合計(jì) %前期工程 %小計(jì) %市政工程 %總計(jì) %看得出來(lái)，在整個(gè)開(kāi)發(fā)的資金投入上，建安成本是開(kāi)發(fā)成本中所占比例最大的，也是控制的重點(diǎn)，但設(shè)計(jì)成本只占總成本的 3%，對(duì)建安成本的影響卻是最大的。 JTLW項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段的成本控制早在 2022 年 9 月 JT 公司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作后，買(mǎi)到這塊土地。由于周邊開(kāi)發(fā)環(huán)境不成熟，JT 公司沒(méi)有立即啟動(dòng)項(xiàng)目，而是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了全面的分析和評(píng)估，并且要求市場(chǎng)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了詳盡的調(diào)研。經(jīng)過(guò)公司市場(chǎng)部調(diào)研后得出相應(yīng)的方案，對(duì)設(shè)計(jì)單位在方案設(shè)計(jì)時(shí)提出具體的設(shè)計(jì)要求。與設(shè)計(jì)單位的不斷溝通，對(duì)建筑風(fēng)格、品味都有了明確的定位。按照市場(chǎng)部對(duì)市場(chǎng)戶(hù)型調(diào)查的客戶(hù)的真實(shí)需求，給產(chǎn)品設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)一起商討，力求能夠得到一個(gè)最好的效果。最后，JTLW 項(xiàng)目定位于為成長(zhǎng)中的城市中間階層打造的中產(chǎn)居所，主力戶(hù)型為 50—60 平米的一居、80—120 平米的二居、120—140 平米的三居。11 棟純住宅樓，梅花樁式分布于景觀園林中，創(chuàng)新的點(diǎn)式建筑設(shè)計(jì)，保證社區(qū)的通透性，有效增大采光面。外立面設(shè)計(jì)由新加坡最大的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所締博親筆，采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的美式風(fēng)格，深灰淺灰和諧搭配的色調(diào)，打造地標(biāo)級(jí)建筑群的卓爾不群。整體規(guī)劃摒棄了傳統(tǒng)的純板、純塔式建筑，結(jié)合二者的優(yōu)點(diǎn)，設(shè)計(jì)了點(diǎn)式建筑，保證了社區(qū)整體的通透性，使環(huán)境空間更有層次和深度，讓居住者從不同角度都可以看到不同的院落，增加了空間的趣味性。同時(shí)，又充分增加了各戶(hù)型的采光面，以及單個(gè)戶(hù)型內(nèi)部的開(kāi)場(chǎng)。梅花樁式分布的樓群布局，有利于樓間空氣流通，促進(jìn)室內(nèi)的通風(fēng)，更發(fā)揮了社區(qū)內(nèi)面積占多數(shù)的南 第 32 頁(yè)北向戶(hù)型的通風(fēng)優(yōu)勢(shì)。寬闊的矮間距，讓每個(gè)樓座的觀景視線(xiàn)不受遮擋，讓每一戶(hù)的私密生活得到充分呵護(hù)。在施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)的前提下，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。在對(duì)設(shè)計(jì)院提限額設(shè)計(jì)時(shí)，提出三個(gè)具體指標(biāo)：（1） 每平方米鋼筋含量指標(biāo)（2） 單位施工圖預(yù)算指標(biāo)（3） 設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)由于房地產(chǎn)成本的特殊性，對(duì)成本控制影響幅度最大的就是規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段了。JT 公司從前期入手，與設(shè)計(jì)單位取得很好的溝通，式設(shè)計(jì)單位和公司保持一致性和協(xié)調(diào)性，抓好影響成本的施工圖設(shè)計(jì)階段，為以后的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 JTLW項(xiàng)目施工建設(shè)階段的成本控制、招投標(biāo)成本控制措施降低節(jié)支前提是集中批量采購(gòu)，并且指定采購(gòu)方案，成立成本采購(gòu)考核小組，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制。以水泥為例，因?yàn)橛昧枯^大，所以?xún)r(jià)格需要公司進(jìn)行審批，對(duì)材料的性能和等級(jí)進(jìn)行比較后，采購(gòu)部門(mén)對(duì)北京地區(qū)周邊兩家水泥公司價(jià)格進(jìn)行比較，如下表：表 52 水泥價(jià)格比較表項(xiàng)目 河北某公司 北京某公司出廠(chǎng)價(jià) 245 312運(yùn)雜費(fèi)（火車(chē)） 65（到北京南）運(yùn)雜費(fèi)（汽車(chē)） 20（到工地）31采購(gòu)總成本 330 343 第 33 頁(yè)兩家水泥每噸差價(jià)為 13 元，比較后就得到了批價(jià)