房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制-資料下載頁
2025-02-17 23:00本頁面
【正文】 增加。的競爭優(yōu)勢喪失，必然帶來成本的增加。? 第三種：設(shè)計錯誤、設(shè)計缺陷、營銷變化等。第三種：設(shè)計錯誤、設(shè)計缺陷、營銷變化等。724 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點73設(shè)計變更的控制 1）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 2）不影響建設(shè)工期 3）不擴(kuò)大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴(yán)格的程序4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點二談現(xiàn)場簽證二談現(xiàn)場簽證? 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。? 影響現(xiàn)場簽證的原因：? 第一種：合同出現(xiàn)漏洞? 第二種：設(shè)計變更7475施工階段工程成本控制技巧? 建立工程變更簽署流程制度；? 建立工程變更限額審查制度；? 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價制度；? 甲供材料，建立采購管理制度；? 加強(qiáng)工程計量管理；? 充分市場調(diào)研、市場詢價；? 嚴(yán)格按合同辦事。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點二談現(xiàn)場簽證二談現(xiàn)場簽證目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問題：目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問題：A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機(jī)會，導(dǎo)致工程簽證難以控制。B、工程清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。C、付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險。76如何進(jìn)行有效的簽證管理要點? 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。? 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。? 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。774 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點如何進(jìn)行有效的簽證管理要點? 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。? 因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。 784 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。? 第二步 ： 采購招標(biāo)部門與營銷策劃、研發(fā)設(shè)計部門一起，制訂項目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。? 第三步： 根據(jù)項目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項目各分部分項的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。? 第四步： 按各分部分項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。 7980工程索賠的概念? 工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當(dāng)事人 一方非自身因素 或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時，通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時間補償?shù)囊蟆? 索賠包括工期索賠和費用索賠。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點81 1）具有瞻前意識，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。 4）反索賠。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點工程索賠的控制82（ 5）竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的交易價格。工程價款結(jié)算控制? 采取什么方式支付價款？? 款項如何計算？? 支付節(jié)奏? 預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點83? 核對合同條款。? 檢查隱蔽驗收記錄。? 落實設(shè)計變更簽證。? 核實現(xiàn)場簽證、定額（或單位估價表）、 取費標(biāo)準(zhǔn)。? 按圖紙核實工程量。? 按合同約定核實單價。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點竣工結(jié)算階段工程成本控制要點：84（ 1） 預(yù)付備料款結(jié)算 根據(jù)《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。對重大工程項目，按年度工程計劃逐年預(yù)付。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點85（ 2）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式 1）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進(jìn)度款，竣工后清算的辦法。具體結(jié)算時間通過合同約定。 2）分階段結(jié)算 對于工程規(guī)模較大，工期較長（跨年度）的單項工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進(jìn)度，劃分為不同階段支付進(jìn)度款。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點86（ 3）竣工決算 竣工決算是由 開發(fā)商 編制的反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收報告的重要組成部分?？⒐Q算反映的是工程項目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用的全過程的全部實際支出費用，是項目建設(shè)成果、財務(wù)狀況、實際造價和投資效果的總結(jié)性文件。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點87（ 3）竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系 竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編制的，是在整個建設(shè)工程項目個單項工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關(guān)基本建設(shè)的其它工程費用支出而構(gòu)成竣工決算的主題。其區(qū)別有：? 竣工結(jié)算 是施工單位 向業(yè)主進(jìn)行最終結(jié)算工程款的經(jīng)濟(jì)文件。而竣工決算是業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定編制的建設(shè)成果和財務(wù)狀況的總結(jié)性文件。? 竣工結(jié)算是經(jīng)濟(jì)活動，而竣工決算屬于工作總結(jié)。? 竣工結(jié)算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點88（ 4）工程質(zhì)量保修金的控制 1）質(zhì)保金的含義 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。? 缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、以及承包合同的約定。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點892）質(zhì)保金預(yù)留比例 按建設(shè)工程結(jié)算管理辦法，質(zhì)保金按工程價款結(jié)算總額 5%左右的比例預(yù)留。3）保修范圍 建筑工程的保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（ 5）營銷階段的成本控制要點? 結(jié)合項目目標(biāo)成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性；? 完善營銷供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。? 通過營銷供應(yīng)商成本信息庫的建立和營銷供應(yīng)商的評估機(jī)制，有效地降低營銷成本。 904 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點5 成本的金科玉律70%~90%的成本由設(shè)計階段確定，成本控制的重心應(yīng)盡量前移 采購成本的控制與所能夠掌握的資源密切相關(guān)維持現(xiàn)有客戶的成本遠(yuǎn)小于開發(fā)新客戶的成本915 總結(jié)總總 結(jié)結(jié)房地產(chǎn)項目成本管理房地產(chǎn)項目成本管理將成為企業(yè)未來的生命線將成為企業(yè)未來的生命線92謝謝 謝！謝！93演講完畢，謝謝觀
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1