【正文】 增加。的競爭優(yōu)勢喪失，必然帶來成本的增加。? 第三種：設計錯誤、設計缺陷、營銷變化等。第三種：設計錯誤、設計缺陷、營銷變化等。724 房地產開發(fā)各階段控制要點73設計變更的控制 1）不提高建設標準 2）不影響建設工期 3）不擴大范圍 4）建立工程變更的相關制度 5）要有嚴格的程序4 房地產開發(fā)各階段控制要點二談現(xiàn)場簽證二談現(xiàn)場簽證? 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。? 影響現(xiàn)場簽證的原因：? 第一種：合同出現(xiàn)漏洞? 第二種：設計變更7475施工階段工程成本控制技巧? 建立工程變更簽署流程制度；? 建立工程變更限額審查制度；? 材料、設備認質認價制度；? 甲供材料，建立采購管理制度；? 加強工程計量管理；? 充分市場調研、市場詢價；? 嚴格按合同辦事。4 房地產開發(fā)各階段控制要點二談現(xiàn)場簽證二談現(xiàn)場簽證目前房地產工程合同普遍存在的問題：目前房地產工程合同普遍存在的問題：A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機會，導致工程簽證難以控制。B、工程清單說明不夠詳細，容易引起簽證。C、付款條件與形象進度或節(jié)點工期或完成工程量的關系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。D、甲供材的管理及結算要求沒有規(guī)范，容易引起索賠風險。76如何進行有效的簽證管理要點? 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。? 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。? 現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。774 房地產開發(fā)各階段控制要點如何進行有效的簽證管理要點? 凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。? 因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監(jiān)理單位和甲方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。 784 房地產開發(fā)各階段控制要點三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。? 第二步 ： 采購招標部門與營銷策劃、研發(fā)設計部門一起，制訂項目選材用料標準。? 第三步： 根據項目選材用料標準，確定項目各分部分項的技術標準。? 第四步： 按各分部分項技術標準，組織招標，確定各部品質量檔次。 7980工程索賠的概念? 工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當事人 一方非自身因素 或對方不履行或未能正確履行合同而受到經濟損失或權利損害時，通過一定的合法程序向對方提出經濟或時間補償的要求。? 索賠包括工期索賠和費用索賠。4 房地產開發(fā)各階段控制要點81 1）具有瞻前意識，預防索賠事件的發(fā)生。 2）完善合同內容及合同管理。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹慎原則。 4）反索賠。4 房地產開發(fā)各階段控制要點工程索賠的控制82（ 5）竣工結算階段工程成本控制 竣工結算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的交易價格。工程價款結算控制? 采取什么方式支付價款？? 款項如何計算？? 支付節(jié)奏? 預付備料款扣回比例如何控制？4 房地產開發(fā)各階段控制要點83? 核對合同條款。? 檢查隱蔽驗收記錄。? 落實設計變更簽證。? 核實現(xiàn)場簽證、定額（或單位估價表）、 取費標準。? 按圖紙核實工程量。? 按合同約定核實單價。4 房地產開發(fā)各階段控制要點竣工結算階段工程成本控制要點：84（ 1） 預付備料款結算 根據《建設工程價款結算暫行辦法》規(guī)定，包工包料工程的預付款按合同約定撥付，原則上預付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。對重大工程項目，按年度工程計劃逐年預付。4 房地產開發(fā)各階段控制要點85（ 2）工程進度款的結算方式 1）按月結算 這種結算是按月支付工程進度款，竣工后清算的辦法。具體結算時間通過合同約定。 2）分階段結算 對于工程規(guī)模較大，工期較長（跨年度）的單項工程或單位工程，可以根據工程形象進度，劃分為不同階段支付進度款。4 房地產開發(fā)各階段控制要點86（ 3）竣工決算 竣工決算是由 開發(fā)商 編制的反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收報告的重要組成部分?？⒐Q算反映的是工程項目從籌建到竣工投產或使用的全過程的全部實際支出費用，是項目建設成果、財務狀況、實際造價和投資效果的總結性文件。4 房地產開發(fā)各階段控制要點87（ 3）竣工結算與竣工決算的關系 竣工決算是以工程竣工結算為基礎編制的，是在整個建設工程項目個單項工程竣工結算的基礎上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關基本建設的其它工程費用支出而構成竣工決算的主題。其區(qū)別有：? 竣工結算 是施工單位 向業(yè)主進行最終結算工程款的經濟文件。而竣工決算是業(yè)主按照國家有關規(guī)定編制的建設成果和財務狀況的總結性文件。? 竣工結算是經濟活動，而竣工決算屬于工作總結。? 竣工結算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。 4 房地產開發(fā)各階段控制要點88（ 4）工程質量保修金的控制 1）質保金的含義 建設工程質量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設工程承包合同中約定，從應付的工程價款中預留，用于保障承包人在缺陷責任期（即質量保修期）內對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。? 缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制標準、設計文件、以及承包合同的約定。4 房地產開發(fā)各階段控制要點892）質保金預留比例 按建設工程結算管理辦法，質保金按工程價款結算總額 5%左右的比例預留。3）保修范圍 建筑工程的保修范圍包括地基基礎、主體結構工程、屋面防水工程、電氣管線，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。4 房地產開發(fā)各階段控制要點（ 5）營銷階段的成本控制要點? 結合項目目標成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性；? 完善營銷供應商選擇控制流程，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質低價，控制廣告制作的費用成本。? 通過營銷供應商成本信息庫的建立和營銷供應商的評估機制，有效地降低營銷成本。 904 房地產開發(fā)各階段控制要點5 成本的金科玉律70%~90%的成本由設計階段確定，成本控制的重心應盡量前移 采購成本的控制與所能夠掌握的資源密切相關維持現(xiàn)有客戶的成本遠小于開發(fā)新客戶的成本915 總結總總 結結房地產項目成本管理房地產項目成本管理將成為企業(yè)未來的生命線將成為企業(yè)未來的生命線92謝謝 謝！謝！93演講完畢，謝謝觀