【正文】 將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。 成本管理體系案例 —中海地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路 建立成本控制目標(biāo) 中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開始階段，即建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門； 公司成立成本控制小組 組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施； 設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì) ， 控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響； 招標(biāo)是控制成本的最佳途徑 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度 ， 及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì) 、 合約 、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板 、 工料規(guī)范 ， 減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn) ， 降低工程成本； 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理 完善設(shè)計(jì)變更 、 現(xiàn)場簽證程序 、 完善變更前的成本評(píng)審制度 ，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； 開源節(jié)流 嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支 。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn) 土地成本管理 ? 土地成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 3035%左右 ） ， 主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出 ， 包括地價(jià) 、 土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 各類補(bǔ)償費(fèi) 、 土地契稅等 。 在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中 ， 土地一旦到手 ， 其成本即基本確定 ， 直至項(xiàng)目開發(fā)完成 ， 該成本一般也不會(huì)有較大變化 。 因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確 。 采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略 、 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 具體而言 ， 中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略： ? 舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商 ， 爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭取高容積率 ， 間接降低土地成本 。 ? 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓 （ 掛牌交易 ） 的地塊：在地理位臵 、 區(qū)位環(huán)境狀況 、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查 ， 減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn) （ 如是否有債務(wù)糾紛 ） ；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商 ，延長付款期限 ， 降低資金成本 。 ? 公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項(xiàng)目可行性研究 ， 加強(qiáng)對(duì)競爭對(duì)手的分析研究 ， 做到正確客觀投標(biāo) 。 采取一定的投票策略 ， 做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對(duì)我司土地開發(fā) 、 交地以及付款有利的條件 ， 降低土地成本 。 ? 根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ， 中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系 ， 對(duì)不同時(shí)段 、 不同區(qū)域 、 不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類 ， 并建立競爭對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司計(jì)劃的一致性 ， 最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部 。 前期費(fèi)用管理 ? 前期費(fèi)用 （ 約占項(xiàng)目總成本的 23%左右 ） ， 主要指設(shè)計(jì)費(fèi) 、 報(bào)建費(fèi) 、 勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用 ， 其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi) （ 報(bào)建費(fèi) 、 勘察費(fèi)等比重較小 ， 且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ） 。 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： 1） 無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì) ， 均采取多單位 、 多輪次招標(biāo) ，以爭取最佳的性價(jià)比； 2） 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 ， 在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)， 防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?， 設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核 、 支付亦與之掛鉤； 3） 在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下 ， 限制鋼筋含量 、 砼含量 、 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； 4） 在滿足建筑效果的前提下 ， 控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響 。 ? 眾所周知 ， 設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的 85%甚至以上 ， 因此設(shè)計(jì)管理 （ 雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的 2%） 是工程成本管理的重中之重 。 一方面 ， 合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì) 、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估 ， 參與材料 、 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) ， 盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議 、 另一方面 ， 設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則 ， 在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì) ，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析 ， 著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改 、 多選樣 、 多分析 、 避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi) 。 ? 中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部 。 工程成本管理 ? 工程成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 5055%左右 ） ， 主要由工程及甲供物資成本 、 配套成本等構(gòu)成 。 ? 工程及甲供物資成本主要包括土建 、 機(jī)電安裝 、 裝飾 、 室內(nèi)全裝修 、 消防 、 弱電 、 電梯 、 甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程 /供貨合同成本 。 我們主要通過以下具體措施來控制這些成本： 1） 在項(xiàng)目前期 （ 項(xiàng)目規(guī)劃階段 、 方案設(shè)計(jì)階段 、 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等 ） ， 根據(jù)設(shè)計(jì)的深度 ， 以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 、 市場價(jià)格因素 ， 結(jié)合項(xiàng)目市場定位 、 銷售市場預(yù)測情況 ， 通過不斷調(diào)整 、 修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo) 。 2） 成本控制目標(biāo)一旦確定 ， 成本管理部門 （ 合約 、財(cái)務(wù) ） 應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測算值作進(jìn)一步拆分 （ 如按土建 、 安裝 、 消防 、 弱電 、 鋁合金門窗 ） 具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用 。 舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石 ， 則國產(chǎn)材料 、 進(jìn)口材料 ， 效果不一樣 ， 價(jià)格差異也很大 ， 決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判 、 選擇 ，或進(jìn)一步的選取替代品 ， 達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡 、 統(tǒng)一 。 3） 在工程分判和材料采購過程中 ， 堅(jiān)持 “ 三堂會(huì)審 、 貨比三家， 最低價(jià)中標(biāo) ” 的原則 。 各分判工程均編制標(biāo)底 ， 作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù) 。 同時(shí) ， 加強(qiáng)分判商管理工作 ， 完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審 、 考核制度 ， 本著公開 、 公平 、 公正的原則廣泛吸收種類承包商 ， 以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭 ， 最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo) 。 4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度 。 一方面 ， 通過議標(biāo) ， 解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙 、 技術(shù) 、 工期節(jié)點(diǎn)設(shè)臵等各類含糊不清的問題 ， 避免了將這些問題 、 矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛 、 價(jià)款爭議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利 ， 成本下浮 。 充分進(jìn)行建材市場調(diào)研 ， 了解有關(guān)新工藝 、 新材料、 積累廣泛的市場信息 ， 廠家單位 ， 以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì) 、 選樣 、 封樣 ， 并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代 、 有關(guān)施工方案的替代 ， 降低工程成本。 設(shè)計(jì)圖紙 、 材料樣板提早開始研究 、 完善 ， 招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始 。 金無赤金 、 人無完人 ， 我們的造價(jià)管理人員 、 設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏 、 不了解的情況提早開始這方面的工作 ，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作 ， 為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn) ， 少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì) ，間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo) 。 完善設(shè)計(jì)變更 、 現(xiàn)場簽證的流程 、 制度 ， 完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度 ， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限 。 設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn) ， 因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí) ， 一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià) 。 只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí) 。 這必然會(huì)帶來成本的增加 。 我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審 ， 明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限 ， 即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn) ， 如涉及變更金額較大（ 20萬元以上 ） ， 則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施 。 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部 。 ? 特別要強(qiáng)調(diào)的是 ， 近年來 ， 在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下 ， 合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度 ， 取得了較好的效果 。 成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合 ， 在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí) ， 定期調(diào)整成本臺(tái)帳 ， 及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況 ， 預(yù)測成本變動(dòng)趨勢 ， 并通過各種有效途徑 （ 如成本控制小組會(huì)議制度 ） 及時(shí)進(jìn)行調(diào)整 、 消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素 。 另外 ， 在項(xiàng)目完工生 ， 對(duì)由財(cái)務(wù)部 、 合約管理部共同牽頭 ， 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成 、 分布 、 變化過程進(jìn)行深入分析 ，并做出合理的評(píng)估 。 營銷成本管理 營銷成本（約占項(xiàng)目總成本的 58%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。 營銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)： 1)建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計(jì)劃 、 預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制 。隨著公司項(xiàng)目增加 ， 營銷中的廣告及推廣手法增多 ， 廣告隨機(jī)性加強(qiáng) ， 廣告費(fèi)用的不可測因素也隨之增多 ， 建立完善的廣告及市場推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度 ， 是必不可少的 。 上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性 、 可操作性 、 有針對(duì)性 ，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場推廣費(fèi)用 ， 另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類媒體推廣措施 。 2)完善營銷成本管理的招標(biāo)體系 ， 完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià) 、 比價(jià) 、 議價(jià)操作流程 ， 用競標(biāo)的方式 ， 謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià) ， 控制廣告制作的費(fèi)用成本 。 3)降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn) ， 媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放 ， 占整個(gè)廣告費(fèi)用的很林比重 ， 進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù) ， 可直接降低廣告費(fèi)用 ， 對(duì)于營銷成本的控制也是有效的舉措 。 ? 營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部 。 管理成本控制 ? 管理成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 23%左右 ） ， 是指公司 、 項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用 ， 主要為人力資源成本及行政成本 。 ? 人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé) ， 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案 ， 預(yù)算人力資源成本 。 行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo) ， 按項(xiàng)目分拆到各部門 ， 作為部門考核指標(biāo) 。 ? 管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本 、 增加效益的觀念 ， 全方位對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控 ， 如提高工作效率 ， 減少浪費(fèi) 、 減少管理費(fèi)用的開支等 。 財(cái)務(wù)成本管理 ? 財(cái)務(wù)成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 68%左右 ） ， 主要為資金成本和稅務(wù)成本 ， 由項(xiàng)目總成本確定 。 財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通 ， 爭取稅收優(yōu)惠 ， 在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本 。依據(jù)項(xiàng)目 《 可行性研究報(bào)告 》 、 《 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 》、 《 年度現(xiàn)金流量預(yù)算 》 ， 合理安排資金計(jì)劃 ， 發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢 ， 保證項(xiàng)目資金供求平衡 ，最大限度降低項(xiàng)目資金成本 。 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！